• Na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach średnia cena ofertowa była o 1606 zł za metr wyższa od transakcyjnej.
  • Nowe mieszkania w tej samej grupie miast sprzedawano średnio o 1445 zł za metr taniej, niż wynosiła cena ofertowa.
  • Ceny transakcyjne nowych mieszkań wzrosły w ciągu roku tylko o 0,6 proc.
  • Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie metr nowego mieszkania kosztował średnio 16 783 zł.

Ceny mieszkań z ogłoszeń coraz dalej od rzeczywistości

Według najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego w drugim kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w siedmiu największych miastach wyniosła 14 444 zł za metr kwadratowy. Grupa obejmuje Warszawę, Kraków, Gdańsk, Gdynię, Wrocław, Poznań i Łódź.

Było to zaledwie o 0,6 proc. więcej niż rok wcześniej i o 1,4 proc. więcej niż w pierwszym kwartale. Ceny mieszkań faktycznie płacone przez klientów niemal przestały więc rosnąć.

Inaczej wyglądały ogłoszenia deweloperów. Średnia cena ofertowa sięgnęła 15 889 zł za metr, po wzroście o 3,1 proc. rok do roku. Różnica między stawką ofertową i transakcyjną wyniosła zatem 1445 zł na każdym metrze.

W przypadku mieszkania o powierzchni 60 m² daje to 86,7 tys. zł. Nie musi to być rabat udzielony jednemu klientowi. Dane NBP pokazują średnie dla całego rynku, a lokale oferowane i sprzedane w danym kwartale mogą różnić się standardem, lokalizacją oraz metrażem. Skala rozbieżności wskazuje jednak, że oczekiwania sprzedających wyraźnie wyprzedzają możliwości kupujących.

Na rynku wtórnym różnica przekroczyła 1,6 tys. zł

Jeszcze większa luka pojawiła się na rynku wtórnym. W siedmiu największych miastach średnia cena ofertowa wynosiła 15 263 zł za metr, podczas gdy cena transakcyjna sięgała 13 657 zł. Różnica wyniosła dokładnie 1606 zł.

Przy 60-metrowym mieszkaniu przekłada się to na ponad 96 tys. zł. Ceny ofertowe na rynku wtórnym wzrosły w ciągu roku o 2,4 proc., natomiast ceny transakcyjne tylko o 0,7 proc.

Podobna tendencja pojawiła się w grupie dziesięciu pozostałych miast wojewódzkich. Na rynku pierwotnym średnia cena ofertowa wynosiła tam 12 020 zł, a transakcyjna 11 037 zł. Na rynku wtórnym było to odpowiednio 9784 zł oraz 9125 zł za metr.

Jak wskazuje analiza danych NBP opublikowana przez Business Insider Polska, różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi zwiększa się od około czterech lat.

Wrocław, Łódź i Gdynia z rocznymi spadkami

Średnie dla największych miast ukrywają znaczące różnice między lokalnymi rynkami. Największe zaskoczenie przyniósł Wrocław. Średnia cena transakcyjna nowego mieszkania wyniosła tam 14 312 zł za metr i była o 4,7 proc. niższa niż rok wcześniej.

Spadki odnotowano również w Gdyni, gdzie metr kosztował średnio 12 887 zł, o 0,9 proc. mniej niż przed rokiem, oraz w Łodzi. W tym mieście średnia cena spadła poniżej 10 tys. zł i wyniosła 9945 zł za metr, po obniżce o 1,1 proc.

Na drugim biegunie pozostaje Warszawa. Średnia cena transakcyjna nowego mieszkania wyniosła w stolicy 16 783 zł za metr. Oznacza to wzrost o 2,4 proc. rok do roku. W ogłoszeniach stawki zbliżały się już do 18,5 tys. zł.

W Krakowie za metr nowego mieszkania płacono średnio 15 923 zł, w Gdańsku 14 491 zł, a w Poznaniu 12 766 zł. Gdańsk wyróżniał się szczególnie dużą różnicą między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Lokale wystawiano tam średnio za ponad 17,1 tys. zł za metr.

Kupujący odzyskali możliwość negocjowania

Rozwarta luka cenowa może świadczyć o zmianie układu sił na rynku. W okresie gwałtownie rosnącego popytu kupujący często musieli szybko podejmować decyzje, a możliwość negocjacji była ograniczona. Obecnie częściej mogą porównywać oferty i odrzucać lokale z wyceną oderwaną od ich możliwości finansowych.

Duże znaczenie nadal ma dostępność kredytów hipotecznych. Wysokie raty ograniczają maksymalną kwotę, którą gospodarstwo domowe może przeznaczyć na zakup. Nawet jeżeli wynagrodzenia rosną, nie zawsze rekompensuje to koszt finansowania oraz wcześniejszy wzrost cen mieszkań.

Sprzedający reagują na zmianę z opóźnieniem. Cena w ogłoszeniu często wynika z porównania z podobnymi ofertami, a nie z kwot faktycznie uzyskiwanych podczas sprzedaży. Jeżeli inni właściciele podnoszą stawki, kolejne ogłoszenia również trafiają na rynek z wysokimi oczekiwaniami. Dopiero długi czas oczekiwania na klienta wymusza negocjacje.

Ceny mieszkań nie spadają wszędzie

Dane NBP nie oznaczają początku gwałtownego załamania rynku. W większości największych miast ceny transakcyjne nadal są wyższe niż rok wcześniej, choć ich wzrost jest znacznie wolniejszy. Spadki dotyczą wybranych lokalizacji, a sytuacja poszczególnych mieszkań zależy od dzielnicy, standardu, metrażu i jakości inwestycji.

Wyraźnie zmieniło się jednak to, że cena ofertowa coraz rzadziej jest ceną ostateczną. Kupujący z odpowiednią zdolnością kredytową i gotowością do negocjowania mogą uzyskać znacznie lepsze warunki niż sugerują portale ogłoszeniowe.

Dla sprzedających oznacza to konieczność bardziej realistycznej wyceny. Zbyt wysoka cena może nie tylko wydłużyć sprzedaż, lecz także sprawić, że oferta będzie miesiącami traciła atrakcyjność, podczas gdy kupujący wybiorą konkurencyjne mieszkania.

Czytaj także:

Polskie patenty nie zarabiają. Trzy czwarte trafia na półkę zamiast na rynek

Nieprawidłowości w 96 proc. agencji pracy tymczasowej. Miażdżące wyniki kontroli PIP

Szpitale zamykają oddziały i zachowują połowę pieniędzy. Do NFZ wpłynęło 36 wniosków