• Średnia cena nowych mieszkań w Warszawie spadła w lipcu o 1 proc., do 19,8 tys. zł za mkw.
  • Lokale wprowadzone do sprzedaży w lipcu kosztowały średnio niespełna 14,7 tys. zł za mkw.
  • Mimo miesięcznej obniżki warszawskie mieszkania są nadal o 11 proc. droższe niż przed rokiem.

Pierwszy spadek cen od listopada

Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wyniosła w lipcu dokładnie 19 805 zł za mkw. Była o 1 proc. niższa niż miesiąc wcześniej. Ostatnią miesięczną obniżkę odnotowano w listopadzie 2025 r.

Wcześniej wydawało się, że Warszawa szybko przekroczy psychologiczną granicę 20 tys. zł za metr. Średnia zbliżyła się do tego poziomu już wiosną, ale lipcowa zmiana struktury oferty zatrzymała wzrost.

„Z perspektywy kupujących mieszkania lipiec miał dwóch bohaterów. Negatywnym był Wrocław, pozytywnym okazała się Warszawa” – ocenił Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Warszawa pozostaje jednak najdroższym z największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Jak pokazują aktualne dane ofertowe RynekPierwotny.pl, przeciętne mieszkanie w stolicy kosztuje ponad 1,1 mln zł. Liczba lokali dostępnych w ofercie wynosi około 16,9 tys. i jest o 4 proc. niższa niż przed rokiem.

Nowe projekty kosztowały tylko 14,7 tys. zł za metr

Najważniejszą przyczyną lipcowego spadku nie była powszechna przecena dotychczasowych mieszkań, lecz pojawienie się znacznie tańszej nowej podaży. Warszawscy deweloperzy wprowadzili w lipcu na rynek lokale kosztujące średnio niespełna 14,7 tys. zł za mkw.

To poziom o ponad 5 tys. zł niższy od średniej dla całej oferty w stolicy. Po raz ostatni projekty z tak niską przeciętną ceną pojawiły się w Warszawie w lipcu i październiku 2023 r.

Tak duża różnica może wynikać między innymi z lokalizacji nowych osiedli. Inwestycje powstające w dzielnicach położonych dalej od centrum, na przykład na Białołęce, Ursusie lub obrzeżach Wawra, mają znacznie niższe ceny niż projekty realizowane na Śródmieściu, Woli czy Mokotowie.

Wprowadzenie większej liczby stosunkowo tanich mieszkań automatycznie obniża średnią dla całego miasta, nawet jeśli ceny lokali znajdujących się wcześniej w sprzedaży nie zostały zmienione. Dlatego miesięczny spadek nie powinien być jeszcze interpretowany jako początek szerokiej przeceny.

Deweloperzy reagują na słabszy popyt z opóźnieniem

Tańsza oferta pojawiła się po wyraźnym osłabieniu popytu w drugim kwartale 2026 r. Wysokie ceny, koszt finansowania oraz ograniczona zdolność kredytowa sprawiły, że część klientów wstrzymała decyzję o zakupie.

Nie oznacza to jednak, że deweloperzy byli w stanie natychmiast dostosować nowe projekty do możliwości finansowych klientów. Przygotowanie inwestycji mieszkaniowej trwa często kilka lat. Obejmuje zakup gruntu, projektowanie, uzyskanie pozwoleń, organizację finansowania i wybór wykonawcy.

Firmy mogą zdecydować, które z przygotowanych inwestycji uruchomić w pierwszej kolejności, ale mają ograniczony wpływ na parametry projektów opracowanych kilka lat wcześniej. Na terminy wpływają również ważność pozwoleń i zobowiązania wobec instytucji finansujących.

Z tego powodu lipcowe dane mogą być przede wszystkim efektem wejścia do sprzedaży konkretnych, tańszych osiedli, a nie trwałą zmianą strategii całej branży.

W skali roku Warszawa nadal jest dużo droższa

Miesięczna obniżka nie zmienia faktu, że ceny nowych mieszkań w Warszawie pozostają wyraźnie wyższe niż rok wcześniej. Średnia stawka wzrosła w ciągu 12 miesięcy o 11 proc., natomiast przeciętna cena całego lokalu zwiększyła się o 14 proc.

Najdroższe pozostają kawalerki. W lipcu ich średnia cena wynosiła około 24,3 tys. zł za mkw. Mieszkania dwupokojowe kosztowały przeciętnie 19,3 tys. zł, trzypokojowe 18,3 tys. zł, a lokale mające co najmniej cztery pokoje około 20,4 tys. zł za mkw.

Na tle Warszawy pozostałe duże miasta są tańsze. Zgodnie z danymi opisanymi przez Biznes24 średnia cena wynosiła 18 tys. zł za mkw. w Trójmieście, 17,1 tys. zł w Krakowie, 15,7 tys. zł we Wrocławiu, 14,3 tys. zł w Poznaniu i 11,4 tys. zł w Łodzi.

Kupujący mogą zyskać większe pole do negocjacji

Stabilizacja sprzedaży i pojawienie się tańszych projektów wzmacniają pozycję klientów. Deweloperzy mogą częściej stosować rabaty, harmonogramy płatności, miejsca postojowe w cenie lub pakiety wykończeniowe, nawet jeśli nie obniżają oficjalnych stawek widocznych w cennikach.

Dopiero dane z kolejnych miesięcy pokażą, czy lipcowy spadek był początkiem dłuższego trendu, czy jednorazowym skutkiem zmiany struktury podaży. Na razie można mówić o zatrzymaniu wzrostu średniej, ale nie o powszechnej przecenie warszawskich mieszkań.

Czytaj także:

Dostają ofertę i nie przychodzą do pracy. Robi tak prawie co trzeci kandydat

Uczelnie kształcą specjalistów nieprzydatnych gospodarce. Rośnie luka kompetencyjna

Co czwartego Polaka nie stać na urlop. Nawet tydzień to za dużo