• Monitoring 486 inwestycji deweloperskich wykazał w ciągu 30 dni 5028 obniżek oraz 5095 podwyżek cen.
  • Duża liczba zmian w cennikach nie oznacza jednak gwałtownego ruchu średnich cen. W większości największych miast pozostają one stabilne.
  • Kupujący mogą łatwiej śledzić zmiany, ponieważ deweloperzy mają obowiązek publikowania aktualnych cen oraz historii ich modyfikacji.

Deweloperzy zmieniają ceny. Ponad 10 tys. korekt w miesiąc

Według aktualnego monitoringu Analizy Inwestycji, zaktualizowanego 17 września 2026 roku, baza obejmowała 486 aktywnych inwestycji deweloperskich i 12 466 dostępnych mieszkań. W ciągu poprzednich 30 dni system odnotował 5028 obniżek cen oraz 5095 podwyżek.

Dane pokazują przede wszystkim skalę ruchów w cennikach. Nie należy jednak traktować sumy zmian jako liczby różnych mieszkań, których cena została zmieniona. Monitoring raportuje liczbę odnotowanych obniżek i podwyżek, a nie liczbę unikalnych lokali objętych korektą.

Mimo to skala jest duża. Liczba obniżek i podwyżek jest niemal identyczna, co pokazuje, że na rynku nie ma obecnie jednego wyraźnego kierunku. Deweloperzy jednocześnie przeceniają część lokali i podnoszą ceny innych.

W tym samym zestawieniu dostępnych było ponad 12,4 tys. mieszkań, a w ciągu 30 dni monitoring zarejestrował także ponad 4 tys. sprzedanych lokali.

Ceny mieszkań od deweloperów średnio stoją w miejscu

Tysiące zmian pojedynczych cen nie przekładają się obecnie na równie gwałtowne zmiany średnich stawek.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl za sierpień wynika, że w sześciu z siedmiu największych metropolii średnie ceny nowych mieszkań pozostały na poziomach zbliżonych do lipcowych. Wyjątkiem była Warszawa, gdzie przeciętna cena metra spadła o około 1 proc., do 19,6 tys. zł.

Nie oznaczało to jednak masowej przeceny stołecznych mieszkań. W sierpniu na warszawski rynek weszła większa liczba lokali ze stosunkowo tańszego segmentu popularnego, których średnia cena wynosiła około 16,4 tys. zł za metr. To właśnie zmiana struktury dostępnej oferty obniżyła średnią.

„Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest w tym przypadku sygnałem szerokiej przeceny mieszkań” – wyjaśniał Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

To istotne rozróżnienie dla kupujących. Średnia cena w mieście może praktycznie się nie zmieniać, choć w tym samym czasie cenniki setek konkretnych lokali są modyfikowane. Może być też odwrotnie, średnia może spaść bez powszechnego obniżania cen przez deweloperów.

Dlaczego ceny poszczególnych mieszkań tak często się zmieniają?

Deweloperzy mogą dostosowywać ceny konkretnych lokali do tempa sprzedaży, zainteresowania daną inwestycją, etapu budowy czy struktury pozostałej oferty.

Analiza Inwestycji opisuje mechanizm zmian cenników wskazując m.in., że wraz z postępem sprzedaży ceny dobrze sprzedających się lokali mogą rosnąć, podczas gdy w przypadku wolniej rotujących mieszkań pojawiają się promocje lub obniżki.

Znaczenie ma również struktura oferty. W drugim kwartale 2026 roku na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali około 11,9 tys. mieszkań, o blisko 20 proc. mniej niż w pierwszym kwartale. Jednocześnie drugi kwartał z rzędu liczba sprzedanych lokali była wyższa niż liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. Mimo tego ceny w większości metropolii pozostawały stabilne.

Oznacza to, że firmy mogą aktywnie zarządzać cennikami poszczególnych mieszkań bez wprowadzania jednej, szerokiej podwyżki albo obniżki obejmującej całe osiedle.

Historia cen mieszkań jest dziś znacznie łatwiejsza do sprawdzenia

Kupujący mają obecnie więcej możliwości kontrolowania takich zmian niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu.

Nowelizacja ustawy deweloperskiej z 2025 roku wprowadziła obowiązek publikowania przez deweloperów na własnych stronach internetowych ceny metra kwadratowego każdego oferowanego mieszkania, całkowitej ceny nieruchomości oraz dodatkowych obowiązkowych świadczeń.

Co ważniejsze, przy zmianie ceny deweloper musi zaktualizować ją wraz z datą oraz zachować wcześniej publikowane informacje. Dzięki temu klient może sprawdzić historię cennika konkretnego lokalu zamiast opierać się wyłącznie na aktualnej cenie lub komunikacie o promocji.

Przepisy przewidują również ochronę kupującego w przypadku rozbieżności. Jeżeli cena przedstawiona przy zawieraniu umowy jest inna od opublikowanej zgodnie z ustawą, klient może żądać zawarcia umowy po cenie dla niego najkorzystniejszej.

Tysiące zmian nie oznaczają ani krachu, ani nowego boomu

Aktualne dane pokazują rynek, na którym deweloperzy bardzo aktywnie zarządzają cenami konkretnych lokali, ale bez jednego wyraźnego trendu obejmującego cały kraj.

Ponad 5 tys. podwyżek w ciągu miesiąca może sugerować silną presję na wzrost cen. Niemal identyczna liczba obniżek pokazuje jednak, że sytuacja jest znacznie bardziej złożona. Jedne mieszkania drożeją, inne są przeceniane, a końcowy obraz zależy od miasta, inwestycji, metrażu i momentu wprowadzenia lokalu do sprzedaży.

Dla kupującego oznacza to, że coraz mniej wystarczające jest sprawdzenie średniej ceny metra w mieście. Znacznie więcej informacji może dać historia ceny konkretnego mieszkania i porównanie jej z podobnymi lokalami w tej samej okolicy.

Przy tysiącach zmian cenników miesięcznie różnica między zakupem tego samego lokalu dziś a kilka tygodni wcześniej może być istotna, nawet gdy oficjalne statystyki pokazują, że ceny mieszkań w mieście właściwie stoją w miejscu.

Czytaj także:

Biedronka i Lidl walczą o pracowników. Nawet 650 zł różnicy na start

Skarbówka prześwietla konta Polaków. Podatek sięga nawet 75 proc.

Żołnierze sami kupią sobie sprzęt. MON uruchomi zieloną listę