• WIG-Nieruchomości spadł od sierpniowego maksimum o około 7,1 proc., a tylko 15 września stracił kolejne 1,07 proc.
  • Od początku roku sektor nieruchomości wyraźnie przegrywa z szerokim rynkiem. Do 11 września WIG zyskiwał 32,3 proc., a WIG-Nieruchomości tylko 9 proc.
  • Rosnące koszty budowy i ograniczona przestrzeń do podnoszenia cen mieszkań mogą oznaczać presję na dotychczasowe marże deweloperów.

WIG-Nieruchomości spadł o ponad 7 proc. od szczytu

Jeszcze 21 sierpnia WIG-Nieruchomości osiągał w trakcie sesji około 6428 pkt. Na zamknięciu sesji 15 września indeks znajdował się już na poziomie 5970,76 pkt, po jednodniowym spadku o 1,07 proc. Oznacza to cofnięcie o około 7,1 proc. od sierpniowego maksimum.

Spadek zwraca uwagę tym bardziej, że wcześniejsze miesiące przyniosły branży mocne notowania. 14 sierpnia indeks zakończył sesję na poziomie 6386,90 pkt, a więc blisko swoich najwyższych wartości z ostatnich lat.

Jeszcze wyraźniej słabość sektora widać na tle całej warszawskiej giełdy. Do 11 września, licząc od ostatniej sesji 2025 r., szeroki WIG zyskał 32,3 proc., podczas gdy WIG-Nieruchomości wzrósł tylko o 9 proc. Różnica wyniosła aż 23,3 pkt proc. Około czterech piątych indeksu nieruchomości stanowią spółki deweloperskie, dlatego jego zachowanie jest istotnym sygnałem dotyczącym oczekiwań wobec całej branży.

Giełda patrzy na przyszłe marże deweloperów

Słabsze notowania nie oznaczają, że deweloperzy nagle przestali sprzedawać mieszkania. Giełda próbuje jednak wycenić nie dzisiejsze wyniki, ale to, ile firmy będą zarabiały na projektach rozpoczynanych obecnie.

„Kurs akcji próbuje odpowiedzieć na pytanie, ile spółka zarobi na projektach, które dopiero uruchamia lub wprowadza do sprzedaży” – wskazuje Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl.

Na wynik projektu wpływają ceny gruntów, wykonawstwa, finansowania, skala promocji oraz to, jak szybko deweloper jest w stanie sprzedać lokale. W okresie gwałtownego wzrostu cen mieszkań firmy mogły stosunkowo łatwo przenosić wyższe koszty na klientów. Obecnie sytuacja jest bardziej skomplikowana.

Deweloper może sprzedawać więcej mieszkań, a jednocześnie zarabiać mniej na każdym z nich. To właśnie taki scenariusz może obecnie uwzględniać giełda.

Koszty budowy znowu mocno rosną

Największym problemem dla rentowności pozostają koszty. Według danych GUS w lipcu 2026 r. ceny produkcji budowlano-montażowej były o 6,2 proc. wyższe niż rok wcześniej. Było to najwyższe tempo wzrostu od maja 2024 r.

Budowa budynków zdrożała w skali roku o 5,7 proc., natomiast roboty budowlane specjalistyczne aż o 7,2 proc. Jednocześnie możliwości podnoszenia cen mieszkań nie są już tak duże jak kilka lat temu.

Sierpniowy Indeks Nastrojów Deweloperów Tabelaofert pokazuje, że 73,8 proc. firm spodziewa się stabilizacji cen mieszkań. Podwyżek oczekuje 19,3 proc. badanych, a spadków 6 proc.

„Bazowym scenariuszem dla większości rynku nadal pozostaje więc stabilizacja” – komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.

Jeżeli więc koszty wykonawstwa rosną o kilka procent rocznie, a ceny sprzedawanych mieszkań pozostają zbliżone, część różnicy musi zostać pokryta niższą marżą.

Kupujący wrócili, ale mają duży wybór

Co ciekawe, giełdowy pesymizm wobec rentowności nie idzie obecnie w parze z załamaniem sprzedaży.

W sierpniu na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali około 4,2 tys. nowych mieszkań, blisko 50 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie do sprzedaży wprowadzono około 3,3 tys. lokali, a łączna oferta wynosiła nadal około 69,3 tys. mieszkań.

Deweloperzy także widzą poprawę. W sierpniu 57,5 proc. badanych firm spodziewało się dalszego wzrostu sprzedaży. Jeszcze w czerwcu taki scenariusz zakładało tylko 18,2 proc. przedsiębiorstw.

Duża oferta daje jednak kupującym możliwość porównywania inwestycji i negocjowania warunków. To ogranicza swobodę deweloperów w podnoszeniu cenników nawet wtedy, gdy sprzedaż zaczyna przyspieszać.

Niższe marże nie muszą oznaczać tańszych mieszkań

Spadek WIG-Nieruchomości nie oznacza automatycznie, że giełda przewiduje gwałtowny spadek cen mieszkań.

Możliwy jest znacznie prostszy scenariusz: lokale nadal będą sprzedawane po podobnych lub nieco wyższych cenach, ale jednocześnie wzrosną koszty ich wybudowania, finansowania i sprzedaży. W efekcie mniejsza część ceny pozostanie deweloperowi jako zysk.

Przestrzeń do negocjacji po stronie klientów jest już widoczna. Według danych NBP zestawionych przez RynekPierwotny.pl średnia różnica pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku pierwotnym w I kwartale 2026 r. wynosiła 7,7 proc. W części miast była dwucyfrowa.

To oznacza, że kluczowym pytaniem dla branży nie jest obecnie wyłącznie to, ile mieszkań uda się sprzedać. Coraz ważniejsze staje się, ile deweloper będzie w stanie zarobić na każdym projekcie. Ponad 7-procentowe cofnięcie WIG-Nieruchomości od sierpniowego szczytu pokazuje, że inwestorzy podchodzą do odpowiedzi na to pytanie coraz ostrożniej.

Czytaj także:

„Polska będzie czwartą siłą UE”. Zagraniczni eksperci wskazują konkretny termin

Na twoim bloku wisi reklama? Fiskus upomni się o pieniądze

Ciepłowniom może zabraknąć węgla tej zimy. „Będziemy jechać po dnie”