• Sprzedaż mieszkań wzrosła na przedmieściach Wrocławia o 24 proc., Warszawy o 17 proc., a Trójmiasta o 16 proc.
  • W okolicach Łodzi popyt spadł o 75 proc., pod Poznaniem o 24 proc., a pod Krakowem o 3 proc.
  • O popularności przedmieść decyduje nie tylko cena metra, ale przede wszystkim liczba mieszkań do 500 tys. zł i dostępność większych lokali.

Mieszkania na przedmieściach trzech aglomeracji zyskują

W pierwszym półroczu 2026 roku najmocniej wzrosła sprzedaż nowych mieszkań w miejscowościach otaczających Wrocław. Deweloperzy sprzedali tam ponad 440 lokali, o 24 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Największym rynkiem podmiejskim pozostały okolice Warszawy. Sprzedano tam blisko 2,4 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 17 proc. rok do roku. Łączna oferta zwiększyła się do około 6,7 tys. lokali.

Dobrze poradził sobie również rynek wokół Trójmiasta. Sprzedaż wzrosła o 16 proc. i zbliżyła się do 1,4 tys. mieszkań. W tych trzech aglomeracjach przeprowadzka poza granice miasta pozwala kupującym uzyskać większy metraż albo dodatkowy pokój bez znacznego zwiększania całkowitego budżetu.

Z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że sama niższa cena metra kwadratowego nie wystarcza do przyciągnięcia klientów. Ważniejsze jest to, czy na przedmieściach dostępne są mieszkania odpowiadające możliwościom finansowym i potrzebom rodzin.

Pod Warszawą wybór jest większy niż w stolicy

W lipcu średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w miejscowościach otaczających Warszawę wynosiła 12,1 tys. zł. Było to o 39 proc. mniej niż w stolicy. Różnica przekładała się zarówno na niższą cenę całkowitą, jak i możliwość zakupu większego lokalu.

W Warszawie deweloperzy oferowali około 400 mieszkań kosztujących nie więcej niż 500 tys. zł. Na przedmieściach takich lokali było około 1,4 tys., czyli ponad trzy razy więcej.

Struktura oferty dodatkowo wzmacniała przewagę okolicznych miejscowości. W cenie do 500 tys. zł dostępnych było 839 mieszkań dwupokojowych, 157 trzypokojowych i 47 czteropokojowych. W samej Warszawie lokale trzypokojowe mieszczące się w tym budżecie były pojedynczymi przypadkami.

Dla młodych gospodarstw domowych wybór przedmieść nie oznacza więc wyłącznie oszczędności na cenie metra. Może pozwolić na zakup mieszkania umożliwiającego powiększenie rodziny, urządzenie gabinetu do pracy lub wydzielenie dodatkowej sypialni.

Trójmiasto i Wrocław przyciągają większym metrażem

W okolicach Trójmiasta średnia cena metra kwadratowego wynosiła 12,2 tys. zł, o 32 proc. mniej niż w Gdańsku, Gdyni i Sopocie. Zarówno w samej metropolii, jak i w jej otoczeniu dostępnych było po około 800 mieszkań kosztujących do 500 tys. zł.

Przedmieścia oferowały jednak większy wybór lokali rodzinnych. W zakładanym budżecie można było znaleźć 171 mieszkań trzypokojowych i 19 czteropokojowych. W Trójmieście oferta większych lokali była wyraźnie mniejsza.

Podobny mechanizm działa wokół Wrocławia. Średnia cena metra wynosiła tam 10,9 tys. zł, o 31 proc. mniej niż w mieście. We Wrocławiu dostępnych było więcej mieszkań do 500 tys. zł niż na przedmieściach, ale pod miastem kupujący mieli większy wybór lokali trzy- i czteropokojowych.

Dane pokazują, że nabywcy są gotowi zaakceptować dłuższy dojazd, jeśli przeprowadzka pozwala im kupić mieszkanie lepiej dopasowane do potrzeb. Sama obniżka ceny metra nie jest wystarczająca, jeśli oznacza podobny metraż i niewielką różnicę w cenie całkowitej.

Okolice Krakowa i Poznania tracą kupujących

Sprzedaż mieszkań pod Krakowem spadła w pierwszym półroczu o 3 proc. Była to stosunkowo niewielka zmiana, ale rynek wyróżniał się bardzo ograniczoną liczbą lokali kosztujących do 500 tys. zł.

Średnia cena metra kwadratowego w miejscowościach otaczających Kraków wynosiła około 11,2 tys. zł. Była o 35 proc. niższa niż w mieście, jednak przy większych mieszkaniach całkowita cena często przekraczała możliwości młodych gospodarstw domowych.

Znacznie słabszy wynik odnotowały okolice Poznania. Sprzedaż spadła tam o 24 proc. Średnia cena metra wynosiła około 9 tys. zł, czyli o 37 proc. mniej niż w Poznaniu. Mimo dużej różnicy cenowej kupujący częściej wybierali miasto.

W samym Poznaniu dostępnych było około 1,2 tys. mieszkań kosztujących do 500 tys. zł. W lokalizacjach podmiejskich takich lokali było niespełna 400. Jeżeli nabywca może znaleźć mieszkanie w swoim budżecie bez rezygnowania z miejskiej infrastruktury, przewaga przedmieść wyraźnie maleje.

Pod Łodzią rynek praktycznie się zatrzymał

Największe załamanie nastąpiło w miejscowościach otaczających Łódź. Deweloperzy sprzedali tam niespełna 90 mieszkań, o 75 proc. mniej niż rok wcześniej. W pierwszym półroczu nie wprowadzili do sprzedaży ani jednego nowego lokalu.

Cała oferta rynku podmiejskiego liczyła zaledwie 204 mieszkania. Tylko 134 z nich kosztowały nie więcej niż 500 tys. zł. W tym samym czasie w granicach Łodzi dostępnych było około 11,4 tys. nowych mieszkań, w tym blisko 5 tys. lokali mieszczących się w tym budżecie.

Liczba mieszkań do 500 tys. zł w Łodzi zwiększyła się w ciągu roku o 53 proc. Oferta obejmowała między innymi około 2,8 tys. mieszkań dwupokojowych i 200 trzypokojowych. Kupujący nie musieli więc opuszczać miasta, żeby znaleźć stosunkowo tani lokal.

Mieszkania pod Łodzią kosztowały średnio 8,9 tys. zł za metr, o 24 proc. mniej niż w mieście. Była to najmniejsza procentowa różnica spośród analizowanych aglomeracji. Oszczędność nie rekompensowała więc wielu klientom czasu i kosztów codziennych dojazdów.

Granica 500 tys. zł dzieli rynki podmiejskie

Porównanie sześciu aglomeracji pokazuje, że o sukcesie przedmieść coraz częściej decyduje dostępność mieszkań do 500 tys. zł. Jest to dla wielu gospodarstw domowych granica wynikająca z oszczędności, zdolności kredytowej oraz akceptowalnej wysokości miesięcznej raty.

Przedmieścia zyskują tam, gdzie w mieście brakuje mieszkań mieszczących się w tym budżecie albo dostępne są niemal wyłącznie najmniejsze lokale. Tracą natomiast wtedy, gdy metropolia oferuje szeroki wybór stosunkowo tanich mieszkań i nie zmusza klientów do przeprowadzki.

Znaczenie mają również transport publiczny, drogi, szkoły, przedszkola i dostęp do usług. Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podsumował, że „decyzja o wyprowadzce poza miasto jest zawsze rachunkiem zysków i strat”.

Czytaj także:

Polska gospodarka urosła mocniej od prognoz. „Mamy boom inwestycyjny”

Niepokojący trend na rynku pracy. Przybywa osób zwolnionych przez firmy

Nowe czołgi przybyły do Polski. Ukraińcy przyglądają się im z zainteresowaniem