• We Wrocławiu liczba mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr wzrosła z niespełna 500 do około 1,2 tys.
  • W Poznaniu oferta takich lokali podwoiła się, a w Warszawie i Trójmieście zwiększyła o 42 proc.
  • W kilku metropoliach równocześnie ubywa mieszkań z niższych przedziałów cenowych.

Mieszkania za ponad 20 tys. zł za metr przestają być niszą

Największy przyrost drogich lokali odnotowano we Wrocławiu. Liczba mieszkań oferowanych za ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy zwiększyła się z niespełna 500 do około 1,2 tys. Wzrost o 142 proc. wynika częściowo z niskiej bazy, ale pokazuje, jak szybko zmienia się struktura oferty w stolicy Dolnego Śląska.

Jak pokazują dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, podobny kierunek jest widoczny w innych dużych miastach. W Poznaniu liczba takich lokali wzrosła z 276 do 552, czyli o 100 proc. Z kolei w Warszawie zwiększyła się z około 3,6 tys. do 5,2 tys., a w Trójmieście z 2,1 tys. do blisko 3 tys. W obu metropoliach wzrost wyniósł 42 proc.

W Krakowie oferta mieszkań przekraczających próg 20 tys. zł za metr zwiększyła się z około 1,3 tys. do 1,8 tys., czyli o 35 proc. Drogie lokale pojawiły się również na rynkach kojarzonych dotąd z bardziej przystępnymi cenami. W Łodzi ich liczba wzrosła z dwóch do 43, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii z sześciu do 32.

Wrocław liderem wzrostu drogich mieszkań

Zmiana struktury podaży przełożyła się na statystyki cenowe. W lipcu średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych u wrocławskich deweloperów wzrosła do około 15,7-15,9 tys. zł. Do sprzedaży weszła duża pula lokali w lepszych lokalizacjach i inwestycjach z wyższego segmentu.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że nowe projekty nie są reakcją deweloperów podejmowaną z miesiąca na miesiąc. Przygotowanie inwestycji trwa kilka lat, a moment rozpoczęcia sprzedaży zależy między innymi od pozwoleń, postępu prac i wcześniejszych decyzji biznesowych.

– Zmiany średniej ceny ofertowej wynikają przede wszystkim ze zmian struktury nowej podaży – podkreślił ekspert w lipcowym raporcie BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Oznacza to, że wzrost średniej nie musi być skutkiem masowych podwyżek cen lokali, które były już dostępne. Wystarczy, że do sprzedaży wejdzie większa liczba drogich mieszkań, aby średnia dla całego miasta wyraźnie wzrosła.

Tańszych mieszkań ubywa w czterech metropoliach

Równocześnie kurczy się oferta lokali z niższych przedziałów cenowych. W Warszawie za relatywnie tańsze uznano mieszkania kosztujące poniżej 15 tys. zł za metr. Ich liczba zmniejszyła się w ciągu roku z 5,3 tys. do 4,3 tys., czyli o 18 proc.

We Wrocławiu liczba mieszkań poniżej tego progu spadła z 6,2 tys. do 5,1 tys., również o 18 proc. W Trójmieście oferta tańszych lokali skurczyła się o 12 proc., a w Poznaniu, gdzie granicę ustalono na poziomie 12 tys. zł za metr, spadek wyniósł 22 proc.

Odmienna sytuacja wystąpiła w Krakowie, Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. W Krakowie liczba mieszkań kosztujących poniżej 15 tys. zł za metr wzrosła o 4 proc. W Łodzi oferta lokali do 12 tys. zł zwiększyła się o 7 proc., a w miastach GZM o 9 proc. Dane potwierdzają więc, że sytuacja kupujących mocno zależy od konkretnego rynku.

Spadek średniej ceny nie zawsze oznacza przeceny

Przykładem wpływu nowej podaży na średnią jest Warszawa. W lipcu przeciętna cena metra spadła o około 1 proc., do 19,8 tys. zł. Była to pierwsza miesięczna obniżka od listopada 2025 roku. Nie wynikała jednak z powszechnego obniżania cenników.

Warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży pulę mieszkań kosztujących średnio niespełna 14,7 tys. zł za metr. Tańsza nowa oferta obniżyła średnią dla całego miasta, mimo że liczba lokali z ceną przekraczającą 20 tys. zł nadal była znacznie wyższa niż rok wcześniej.

Dla kupujących oznacza to, że średnia cena metra nie powinna być jedynym kryterium oceny rynku. Duże znaczenie mają dzielnica, metraż, standard oraz etap realizacji inwestycji. Różnice między segmentem popularnym a mieszkaniami w najlepszych lokalizacjach stają się coraz większe.

Co zmiana oferty oznacza dla kupujących?

Rosnąca liczba mieszkań powyżej 20 tys. zł za metr może ograniczać możliwości nabywców szukających lokalu w centralnych i dobrze skomunikowanych częściach metropolii. Część kupujących może wybierać mniejszy metraż, rynek wtórny albo miejscowości położone wokół dużych miast.

Jednocześnie wysoka całkowita podaż mieszkań ogranicza presję na powszechne podwyżki i zwiększa przestrzeń do negocjacji. Dotyczy to szczególnie Łodzi i Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie oferta jest duża w stosunku do bieżącej sprzedaży.

Sam próg 20 tys. zł za metr również nie oznacza automatycznie, że lokal należy do segmentu luksusowego. W Warszawie, Krakowie czy Trójmieście coraz częściej jest to cena mieszkań w dobrze położonych inwestycjach o standardzie wyższym od przeciętnego. Dalszy kierunek rynku będzie zależał od sprzedaży, dostępności kredytów oraz tego, czy deweloperzy zaczną wprowadzać więcej projektów odpowiadających możliwościom finansowym klientów.

Czytaj także:

PKO BP chce zarządzać majątkiem najbogatszych. Próg wejścia to milion zł

Praca w Polsce tylko z wizą. Zmiany obejmują trzy narodowości

Banki poluzowały kredyty dla singli. Rodziny trzeci miesiąc tracą zdolność kredytową