• Wartość transakcji dotyczących nieruchomości handlowych przekroczyła w pół roku 1 mld euro.
  • Wynik za pierwsze półrocze 2026 roku był wyższy niż w całym 2025 roku.
  • Inwestorzy kupują nie tylko parki handlowe, lecz także duże galerie i całe portfele obiektów.

Nieruchomości handlowe znów przyciągają kapitał

O wyraźnym odbiciu na rynku poinformowała firma doradcza JLL. Jak wynika z danych dotyczących pierwszego półrocza 2026 roku, inwestorzy przeznaczyli na zakup centrów handlowych, parków handlowych i innych obiektów retail ponad 1 mld euro.

Najważniejsze jest porównanie z poprzednim rokiem. Kwota wydana w ciągu sześciu miesięcy okazała się wyższa niż wartość transakcji zrealizowanych przez cały 2025 rok. Oznacza to zdecydowaną poprawę płynności rynku i powrót większych inwestorów, którzy w poprzednich latach ostrożniej podchodzili do nieruchomości komercyjnych.

Kapitał trafiał równocześnie do kilku rodzajów aktywów. Transakcje obejmowały duże centra handlowe, mniejsze parki i obiekty typu convenience, całe portfele nieruchomości oraz operacje sprzedaży połączone z najmem zwrotnym.

Ożywienie nie jest całkowitym zaskoczeniem. Już w pierwszym kwartale wartość inwestycji na całym polskim rynku nieruchomości komercyjnych przekroczyła 1 mld euro. Według kwietniowego podsumowania JLL taki poziom na początku roku odnotowano ostatnio w 2022 roku, gdy koszty finansowania były znacznie niższe.

Inwestorzy kupują nie tylko parki handlowe

Przez ostatnie lata rynek był zdominowany przez parki handlowe. Stosunkowo niewielkie obiekty, położone często w mniejszych miastach i na obrzeżach aglomeracji, przyciągały inwestorów prostszą konstrukcją, niższymi kosztami utrzymania oraz najemcami obsługującymi podstawowe potrzeby klientów.

W 2026 roku struktura transakcji stała się bardziej zróżnicowana. Kapitał ponownie zaczął interesować się tradycyjnymi galeriami handlowymi, a inwestorzy częściej kupują jednocześnie kilka obiektów.

„Ponownie kupowane są duże centra handlowe, rozwijają się transakcje portfelowe” – wskazała Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment w JLL, cytowana w informacji dotyczącej sytuacji na rynku.

Nie oznacza to końca popularności parków handlowych. Nadal pozostają one ważnym produktem inwestycyjnym, szczególnie w mniejszych miejscowościach. Przestały jednak być jedynym formatem odpowiadającym oczekiwaniom kupujących.

Sprzedaż z najmem zwrotnym nabiera znaczenia

Jednym z motorów rynku są transakcje sale and leaseback. W takim modelu właściciel sprzedaje nieruchomość inwestorowi, ale pozostaje w niej jako długoterminowy najemca. Firma uwalnia w ten sposób kapitał, a nabywca otrzymuje obiekt generujący przewidywalny dochód.

Przykładem jest sprzedaż ośmiu hipermarketów Auchan przejętych przez węgierskiego inwestora Adventum. Dotychczasowy właściciel ma pozostać najemcą obiektów przez kolejnych 15 lat. JLL określił operację jako jedną z największych transakcji handlowych tego rodzaju w historii polskiego rynku.

Długie umowy najmu zmniejszają ryzyko nagłego spadku przychodów właściciela. Ma to szczególne znaczenie przy wysokich kosztach finansowania, ponieważ banki i inwestorzy oczekują stabilnych przepływów pieniężnych pozwalających obsługiwać zadłużenie.

Transakcje portfelowe zapewniają także odpowiednią skalę. Zakup kilku lub kilkudziesięciu obiektów umożliwia szybsze ulokowanie dużego kapitału, rozłożenie ryzyka między różne lokalizacje oraz wspólne zarządzanie całym pakietem nieruchomości.

Centra handlowe mają mocniejsze fundamenty

Powrót inwestorów wspierają wyniki sektora. Zgodnie z podsumowaniem polskiego rynku retail przygotowanym przez JLL, w 2025 roku oddano około 600 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej. Parki handlowe i centra convenience odpowiadały za 80 proc. tej podaży.

Dostępność nowoczesnego handlu zdecydowanie wzrosła. Prawie 90 proc. mieszkańców Polski znajduje się obecnie w zasięgu 30 minut dojazdu do centrum lub parku handlowego. W 2018 roku odsetek ten nie sięgał 70 proc.

Poprawa sprzedaży detalicznej pozwoliła właścicielom najlepszych galerii podnosić czynsze. W parkach handlowych wzrosty były mniejsze i w zależności od lokalizacji wynosiły zazwyczaj nie więcej niż 5-10 proc. rocznie. Dla inwestorów oznacza to możliwość zwiększania przychodów, ale dla najemców może wiązać się z wyższymi kosztami prowadzenia sklepów.

Najbardziej atrakcyjne pozostają obiekty o wysokiej odwiedzalności, mocnej ofercie gastronomicznej i rozrywkowej oraz stabilnym gronie najemców. Starsze galerie wymagające kosztownych modernizacji mogą mieć większe problemy z przyciągnięciem kapitału.

Rynek będzie aktywny, ale inwestorzy pozostaną selektywni

Eksperci JLL oczekują, że nieruchomości handlowe pozostaną jednym z najbardziej aktywnych segmentów rynku. O wyniku kolejnych miesięcy zdecydują dostępność finansowania, poziom stóp procentowych oraz liczba dużych portfeli wystawionych na sprzedaż.

Ryzykiem jest postępujące nasycenie niektórych lokalizacji. W Polsce pozostaje coraz mniej miejsc, w których można otworzyć nowy park handlowy bez silnej konkurencji. Większego znaczenia nabiorą więc modernizacje starszych galerii, transakcje obejmujące istniejące obiekty oraz projekty łączące handel z mieszkaniami, biurami i usługami.

Przekroczenie poziomu 1 mld euro w pół roku potwierdza jednak, że inwestorzy przestali omijać centra handlowe. Kapitał wrócił, ale koncentruje się przede wszystkim na obiektach zapewniających długie umowy najmu, stabilne przychody i możliwość zwiększania wartości.

Czytaj także:

Deweloperzy oddali ponad 12 tys. mieszkań. Najlepszy lipiec od pięciu lat

Zezwolenia na pracę dla cudzoziemców spadły o połowę. Wzrosła za to liczba zatrzymań

Bitcoin przebił 75 tys. dolarów. Shorty warte 4 mld dolarów zniknęły w dwa dni