• Od stycznia do lipca 2026 r. sprzedaż mieszkań była o 15 proc. wyższa od liczby lokali wprowadzonych na rynek.
  • W samym lipcu deweloperzy sprzedali ponad 4,4 tys. mieszkań, a do oferty dodali tylko 3 tys.
  • Łączna oferta na siedmiu największych rynkach spadła do nieco ponad 59 tys. lokali.

Sprzedaż mieszkań wyprzedziła podaż o 15 proc.

Zmiana jest widoczna w danych Otodom Analytics dla Warszawy, Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania, Łodzi i Katowic. Od stycznia do lipca sprzedaż nowych mieszkań była o 15 proc. wyższa od nowych wprowadzeń. Rok wcześniej sytuacja wyglądała odwrotnie. Deweloperzy wprowadzili wtedy o 33 proc. więcej lokali, niż zdołali sprzedać.

W lipcu 2026 r. sprzedaż przekroczyła 4,4 tys. mieszkań i była o niemal 12 proc. wyższa niż rok wcześniej. Nowa podaż wyniosła około 3 tys. lokali, co było drugim najniższym miesięcznym wynikiem w tym roku. Mniej mieszkań trafiło do sprzedaży jedynie w lutym.

Miesięczna przewaga sprzedaży nad nowymi wprowadzeniami wyniosła dokładnie 1432 lokale. W rezultacie całkowita oferta na koniec lipca spadła do nieco ponad 59 tys. mieszkań i przerwała trwający trzy miesiące okres wzrostu.

Deweloperzy ograniczają nowe projekty

Kurcząca się oferta nie wynika wyłącznie z nagłego skoku popytu. Firmy świadomie ograniczają liczbę nowych projektów, reagując na wysoki zapas mieszkań nagromadzony w 2025 r. Uruchomienie inwestycji oznacza zamrożenie kapitału na kilka lat, dlatego przy wolniejszej sprzedaży w części miast deweloperzy ostrożniej podejmują decyzje.

Znaczenie ma również duża liczba rezerwacji. W lipcu po raz trzeci z rzędu liczba nowych rezerwacji przekroczyła 2,8 tys. Nie każda z nich zakończy się transakcją, ale wysoki poziom wskazuje na rosnącą gotowość klientów do zakupu i może ograniczać liczbę lokali dostępnych dla kolejnych zainteresowanych.

Łączna wartość mieszkań pozostających w ofercie na siedmiu głównych rynkach wyniosła 52 mld zł. To dwa razy więcej niż w lipcu 2023 r. Wartość lokali sprzedanych od stycznia do lipca 2026 r. osiągnęła natomiast 23,3 mld zł. Pokazuje to, że mniejsza liczba dostępnych mieszkań nie oznacza niskiej wartości całego rynku.

Wrocław i Trójmiasto przyspieszają, Katowice stoją

Średnia dla siedmiu miast ukrywa duże różnice lokalne. W Trójmieście sprzedaż przekroczyła 700 mieszkań i była najwyższa od trzech lat. We Wrocławiu sprzedano ponad 800 lokali, a wprowadzono jedynie około 120. Wrocławska oferta zmniejszyła się przez to do 7,6 tys. mieszkań.

W Katowicach przez trzy kolejne miesiące deweloperzy nie uruchomili ani jednego nowego projektu. Liczba mieszkań w ofercie spadła tam do najniższego poziomu od 15 miesięcy. Odmiennie wyglądała sytuacja w Poznaniu, gdzie sprzedaż zeszła poniżej 400 lokali, a nowych mieszkań pojawiło się ponad 500.

Łódź nadal dysponowała pulą przekraczającą 8,5 tys. mieszkań. W lipcu sprzedano tam ponad 420 lokali, a wprowadzono około 290. Kraków wyróżniał się natomiast słabszym wzrostem zainteresowania. Popyt na rynku pierwotnym wzrósł tam o 6 proc. rok do roku, podczas gdy na rynku wtórnym tylko o 2 proc.

Mniejsza oferta może zwiększyć presję na ceny

O pozycji kupujących i sprzedających wiele mówi czas potrzebny do wyprzedaży aktualnej oferty. W Warszawie wynosił on 3,6 kwartału, we Wrocławiu 3,8, a w Trójmieście 3,9. Tak krótki okres oznacza relatywnie szczupłą ofertę i daje sprzedającym większą przestrzeń do utrzymywania wysokich cen.

W Poznaniu czas wyprzedaży wynosił 4,2 kwartału, a w Krakowie 5,2. Znacznie dłuższy był w Łodzi, gdzie sięgał 7,4 kwartału, oraz w Katowicach z wynikiem 9,6 kwartału. Nie ma więc jednego scenariusza dla całej Polski. W części miast ograniczenie podaży może szybko przełożyć się na presję cenową, podczas gdy w innych zapas mieszkań nadal pozostaje duży.

Ważne jest także to, jakie lokale trafiają na rynek. Według Otodom wprowadzane w ostatnich miesiącach mieszkania były zazwyczaj droższe od średniej rynkowej. Wyjątkiem była między innymi Warszawa, gdzie średnia cena nowej podaży drugi miesiąc z rzędu wynosiła 18,7 tys. zł za mkw., wobec około 20 tys. zł za mkw. dla całej oferty w stolicy.

Dla kupujących obecne dane są sygnałem, że okres bardzo szerokiego wyboru może stopniowo się kończyć w najszybciej sprzedających się miastach. Nie oznacza to automatycznego skoku cen, ale przy utrzymaniu sprzedaży i niskiej liczbie nowych projektów równowaga może coraz wyraźniej przesuwać się w stronę deweloperów.

Czytaj także:

Producent Marlboro odchodzi od papierosów. „Nie widzimy dla nich przyszłości”

Prywatna służba zdrowia rośnie w siłę. Polacy zapłacili o 8 mld zł więcej niż rok temu

Związkowcy chcą przywrócenia handlu w niedzielę. W zamian oczekują premii