• W Warszawie średnia cena nowego mieszkania sięgała 20 tys. zł za m², ale mediana wynosiła 17,6 tys. zł.
  • Lokale z najpopularniejszego segmentu kosztowały około 17 tys. zł za m² i od dwóch lat niemal nie drożały.
  • Średnią podbijają nieliczne apartamenty oferowane nawet za ponad 80 tys. zł za m².

Najlepiej widać to w Warszawie. Średnia cena nowych mieszkań sięgnęła w kwietniu około 20 tys. zł za m², podczas gdy mediana wynosiła 17,6 tys. zł – podaje Money.pl. Różnica sięgnęła więc około 12–13 proc.

Luksusowe mieszkania podbijają średnią

Na początku 2026 roku na warszawski rynek trafiło kilka inwestycji z najwyższej półki. W Liberty Tower ceny dochodziły do 45 tys. zł za m², w projekcie Murano do 54 tys. zł, a najdroższe apartamenty w jednej z inwestycji na Woli osiągały ponad 80 tys. zł za m².

Takie lokale nie dominują pod względem liczby, ale ich bardzo wysokie ceny istotnie wpływają na przeciętną stawkę dla całego miasta. Dlatego osoba widząca informację o średniej wynoszącej 20 tys. zł może błędnie uznać, że podobne ceny obowiązują w większości warszawskich inwestycji.

Tymczasem w segmencie economy i economy plus, obejmującym mieszkania wybierane przez szeroką grupę klientów, średnia od dwóch lat utrzymuje się w pobliżu 17 tys. zł za m². To około 15 proc. mniej niż ogólna średnia dla stolicy.

Mediana lepiej pokazuje realne ceny mieszkań

Średnia powstaje poprzez podzielenie łącznej wartości wszystkich analizowanych stawek przez liczbę ofert. Nawet niewielka grupa bardzo drogich apartamentów może więc istotnie podnieść końcowy wynik.

Mediana działa inaczej. Połowa mieszkań kosztuje mniej od tej wartości, a połowa więcej. Z tego powodu wskaźnik jest mniej podatny na wpływ pojedynczych, ekstremalnie drogich lokali.

Problem nie dotyczy wyłącznie Warszawy. W Krakowie średnia cena nowego mieszkania wynosiła 17,1 tys. zł za m², natomiast mediana 16 tys. zł. We Wrocławiu było to odpowiednio 15,3 i 14,3 tys. zł, a w Poznaniu 14,3 i 13,2 tys. zł.

W Łodzi różnica pozostawała wyraźnie mniejsza. Powodem jest skromniejszy udział segmentu luksusowego, który słabiej wpływa na ogólną statystykę.

Mieszkania premium zdrożały o 37 proc.

Największe podwyżki w Warszawie nie objęły najpopularniejszych lokali. W segmencie upper-middle i premium średnia cena zwiększyła się w ciągu dwóch lat o 37 proc., z około 31 do 42 tys. zł za m².

W tym samym czasie stawki w szerokim segmencie economy utrzymywały się w pobliżu 17 tys. zł. Oznacza to, że wzrost ogólnej średniej nie musiał świadczyć o powszechnych podwyżkach u wszystkich deweloperów. W dużej części wynikał ze zmiany struktury oferty.

Podobny mechanizm zadziałał w maju, gdy na rynek trafiło więcej mieszkań z umiarkowanego przedziału cenowego, między innymi ponad 100 lokali w inwestycji Głębocka Vita i przeszło 700 mieszkań w kolejnych etapach Bulwarów Praskich.

Ich pojawienie się mogło obniżyć średnią dla Warszawy do około 19,9 tys. zł za m². Nie oznaczało to jednak przecen. Spadek wynikał z większego udziału tańszych lokali w całej dostępnej ofercie.

Kupujący powinni porównywać konkretne segmenty

Ogólna średnia pozostaje użytecznym wskaźnikiem, ale nie powinna być jedyną podstawą oceny rynku. Przed zakupem warto sprawdzić medianę, rozkład cen, konkretną dzielnicę, metraż oraz standard inwestycji. Pomocne są również dane dotyczące cen i struktury oferty na rynku pierwotnym.

Istotne jest również rozróżnienie cen ofertowych i transakcyjnych. Pierwsze pokazują oczekiwania sprzedających, a drugie kwoty rzeczywiście zapisane w umowach. Dopiero zestawienie kilku wskaźników pozwala ocenić, czy mieszkania faktycznie drożeją, czy zmieniła się jedynie struktura dostępnych ofert.

Czytaj także:

Sklepy zastąpiły ludzi chatbotami. 59 proc. klientów zrezygnowało przez to z zakupów

Szef AstraZeneki chce, by w Polsce podniesiono składkę zdrowotną. Aż o 44 proc.

Wygrali ze skarbówką 227 spraw. Firma i tak upadła, ponad tysiąc osób straciło pracę