• W ofercie deweloperów znajduje się niemal 70 tys. mieszkań, a coraz większa część z nich to lokale gotowe.
  • Odsetek firm spodziewających się spadku sprzedaży zmniejszył się z 26,8 do 8,6 proc.
  • Indeks oczekiwanych zmian cen spadł do 0,00, a najbardziej prawdopodobnym scenariuszem pozostaje stabilizacja z licznymi promocjami.

Deweloperzy przestali obawiać się dalszego spadku sprzedaży

Lipcowy Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży przygotowany przez Tabelaofert.pl wzrósł z minus 0,09 do 0,26. Oznacza to wyraźną poprawę nastrojów w porównaniu z czerwcem, ale jeszcze nie powrót do euforii obserwowanej w najlepszych miesiącach poprzedniego roku.

W czerwcu spadku sprzedaży spodziewało się 26,8 proc. ankietowanych firm. W lipcu odsetek ten zmniejszył się do 8,6 proc. Jednocześnie udział deweloperów oczekujących wzrostu sprzedaży zwiększył się z 18,2 do 34,4 proc.

Większość przedsiębiorstw nadal zakłada jednak stabilizację. Utrzymania sprzedaży na zbliżonym poziomie oczekuje 55,3 proc. badanych. Wynik indeksu na poziomie 0,26 jest niemal identyczny jak w styczniu 2025 r., ale pozostaje daleko od rekordowego odczytu 0,63 z sierpnia ubiegłego roku.

Poprawa oczekiwań oznacza więc przede wszystkim, że deweloperzy przestali zakładać dalsze pogorszenie. Nie dostali jednak gwarancji, że klienci zaczną masowo wracać do biur sprzedaży.

Kupujący mogą oglądać gotowe mieszkania

Największą zmianą jest obecnie skala dostępnej oferty. Na rynku znajduje się niemal 70 tys. nowych mieszkań, a część z nich została już ukończona. Klient coraz częściej nie musi kupować lokalu na podstawie rzutu, wizualizacji i obietnicy dotyczącej terminu oddania inwestycji.

Może obejrzeć mieszkanie, sprawdzić jakość wykonania, układ pomieszczeń, widok z okien oraz otoczenie budynku. Następnie może porównać kilka gotowych inwestycji i próbować negocjować cenę.

„Klient nie zniknął, tylko przestał się spieszyć. Ma wybór, ogląda gotowe mieszkania, porównuje rzuty i przede wszystkim negocjuje cenę” – powiedział Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.pl, cytowany przez Biznes24.

Rosnąca liczba ukończonych lokali jest wyzwaniem dla deweloperów. Gotowe mieszkanie oznacza zamrożony kapitał oraz ponoszenie kosztów utrzymania. Im dłużej lokal pozostaje niesprzedany, tym większa może być gotowość firmy do rozmowy o rabacie.

Ceny mieszkań bez wyraźnego kierunku

Lipcowy Indeks Zmiany Cen Mieszkań spadł do poziomu 0,00. Wzrostu cen oczekuje 10,7 proc. deweloperów, natomiast spadku 10,2 proc. Aż 77,9 proc. badanych zakłada utrzymanie obecnych cenników.

Tak wyrównany rozkład odpowiedzi pokazuje, że na rynku nie ma obecnie jednego kierunku. W atrakcyjnych inwestycjach, położonych w dobrych lokalizacjach i oferujących najpopularniejsze metraże, deweloperzy mogą próbować podnosić ceny. W projektach z dużą liczbą niesprzedanych lokali konieczne mogą okazać się rabaty.

Nie każda promocja będzie przy tym widoczna w oficjalnym cenniku. Deweloperzy mogą oferować miejsce postojowe, komórkę lokatorską, wykończenie mieszkania lub rozłożenie płatności na korzystniejsze etapy. Dzięki temu obniżają realny koszt zakupu bez formalnej przeceny lokalu.

Deweloperzy muszą lepiej dopasować ofertę

Jak opisuje Money.pl, szeroka oferta i rosnąca liczba gotowych mieszkań sprawiają, że wynik sprzedażowy coraz mocniej zależy od atrakcyjnych promocji.

Cena nadal pozostaje kluczowa, ale nie jest jedynym kryterium. Znaczenie mają także funkcjonalny układ, wysokość miesięcznych opłat, dostęp do komunikacji, standard części wspólnych oraz infrastruktura w sąsiedztwie.

Wysoka liczba mieszkań dostępnych jednocześnie pozwala klientom odrzucać projekty, w których cena nie odpowiada lokalizacji lub standardowi. Trudniejsze w sprzedaży mogą być szczególnie lokale o nietypowych układach, bardzo dużych metrażach albo położone na parterze i przy ruchliwych ulicach.

Rynek podzieli się na dobre i słabe projekty

Stabilizacja średnich cen nie oznacza, że wszystkie mieszkania będą zachowywały się tak samo. Poszczególne miasta, dzielnice i inwestycje mogą rozwijać się w zupełnie innych kierunkach.

Dobrze wycenione projekty w atrakcyjnych lokalizacjach mogą odnotować wzrost sprzedaży, zwłaszcza jeśli kupujący będą korzystać z poprawy dostępności kredytów. Inwestycje ze słabszym układem mieszkań lub zawyżonymi cenami mogą natomiast pozostawać niemal bez ruchu.

Kupujący mają obecnie więcej czasu i narzędzi do porównywania ofert. Powinni jednak zwracać uwagę nie tylko na wysokość rabatu, ale również na cenę podobnych lokali w okolicy. Promocja może być bowiem naliczana od wcześniej podwyższonego cennika.

Obecna sytuacja nie zapowiada gwałtownego załamania cen mieszkań. Oznacza jednak, że przewaga negocjacyjna przesunęła się w stronę klientów. Deweloperzy, którzy chcą utrzymać sprzedaż przy niemal 70 tys. lokali w ofercie, będą musieli walczyć ceną, jakością i lepszym dopasowaniem inwestycji do rzeczywistych potrzeb kupujących.

Czytaj także:

Dostają ofertę i nie przychodzą do pracy. Robi tak prawie co trzeci kandydat

Uczelnie kształcą specjalistów nieprzydatnych gospodarce. Rośnie luka kompetencyjna

Co czwartego Polaka nie stać na urlop. Nawet tydzień to za dużo