- W 2025 roku w Polsce odnotowano około 406 tys. zgonów.
- Dziedziczenie mieszkań może uwalniać od 80 do 120 tys. lokali rocznie.
- Deweloperzy oddali w 2025 roku 134,1 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem.
Skala potencjalnych zmian jest ogromna. W 2025 roku w Polsce zmarło około 406 tys. osób. Analitycy szacują, że jeżeli mieszkanie zostanie uwolnione w przypadku 20–30 proc. zgonów, każdego roku do spadkobierców może trafiać od 80 do 120 tys. lokali. To liczba zbliżona do całej rocznej produkcji deweloperskiej.
Nie wszystkie odziedziczone nieruchomości zostaną wystawione na sprzedaż. Część spadkobierców w nich zamieszka, inne trafią na wynajem lub pozostaną czasowo puste. Rosnąca podaż mieszkań z drugiej ręki może jednak wywołać presję na ceny, szczególnie w mniejszych i wyludniających się miejscowościach.
Dziedziczenie mieszkań stworzy nową podaż
Przez ostatnie dwie dekady wejście na rynek mieszkaniowy najczęściej oznaczało zgromadzenie wkładu własnego i zaciągnięcie kredytu na 20 lub 30 lat. W kolejnych latach znaczenie zdolności kredytowej może częściowo osłabnąć na rzecz rodzinnego majątku.
Według analizy opisanej przez Money.pl nawet przy ostrożnym założeniu, że lokal zostanie uwolniony tylko w 20–30 proc. przypadków śmierci właściciela, roczna skala transferu może wynieść od 80 do 120 tys. mieszkań.
To szacunek, a nie urzędowa prognoza liczby ofert sprzedaży. Zgon nie oznacza automatycznie pojawienia się wolnego mieszkania. Senior może mieszkać z małżonkiem albo rodziną, nieruchomość może mieć kilku spadkobierców, a postępowanie spadkowe może trwać miesiącami. Część lokali nie trafi również do publicznej oferty.
Mimo tych zastrzeżeń skala zjawiska może być porównywalna z działalnością deweloperów. Z danych GUS wynika, że w 2025 roku oddano do użytkowania 208,8 tys. mieszkań. Z tego 134,1 tys. stanowiły lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem.
Seniorzy posiadają znaczną część zasobu mieszkaniowego
Na koniec 2024 roku w Polsce mieszkało blisko 10 mln osób w wieku co najmniej 60 lat. Stanowiły one 26,6 proc. populacji. Najwyższy udział seniorów odnotowano w województwie świętokrzyskim i łódzkim, gdzie przekraczał 29 proc. Dane rządowe pokazują, że starzenie się społeczeństwa ma charakter trwały.
W kolejnych dekadach proces będzie przyspieszał. Według prognozy GUS w 2060 roku osoby w wieku co najmniej 65 lat mogą stanowić około 30 proc. mieszkańców kraju.
Duża część majątku polskich rodzin jest ulokowana w nieruchomościach. W spadkach będą pojawiały się przede wszystkim mieszkania w blokach z wielkiej płyty oraz budynkach wzniesionych w latach 70., 80. i 90. Ich przewagą często jest lokalizacja, rozwinięta komunikacja oraz dostęp do szkół, sklepów i usług.
„Dla części młodszych gospodarstw domowych dziedziczenie mieszkania może okazać się łatwiejszą drogą wejścia na rynek” – ocenia Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.
Mniejsze miasta mogą odczuć spadek cen
Wpływ dziedziczenia mieszkań nie będzie jednak taki sam w całym kraju. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście czy Poznaniu lokale w atrakcyjnych dzielnicach prawdopodobnie bez trudu znajdą kupujących lub najemców. Popyt podtrzymują tam rynek pracy, uczelnie i migracja z innych regionów.
Inaczej może wyglądać sytuacja w małych miastach, z których wyjeżdżają młodzi mieszkańcy. Spadkobiercy często mieszkają już w dużych aglomeracjach i nie zamierzają wracać do rodzinnej miejscowości. Odziedziczony lokal staje się wtedy aktywem przeznaczonym do sprzedaży, nawet za cenę niższą od początkowych oczekiwań.
Jeżeli liczba takich ofert będzie rosła szybciej niż lokalny popyt, wydłuży się czas sprzedaży, a właściciele będą musieli obniżać ceny. Demografia może więc pogłębić różnicę między największymi aglomeracjami a powiatami tracącymi mieszkańców.
Spadek nie rozwiąże problemu mieszkaniowego
Rosnące znaczenie spadków nie oznacza końca kredytów hipotecznych. Przeciwnie, rynek może podzielić się na dwie grupy. Pierwsza otrzyma mieszkanie lub pieniądze z jego sprzedaży, dzięki czemu ograniczy zadłużenie albo całkowicie zrezygnuje z kredytu. Druga, pozbawiona rodzinnego majątku, nadal będzie uzależniona od cen mieszkań, dochodów i oprocentowania hipotek.
Dziedziczenie mieszkań może więc zwiększać nierówności majątkowe. Największą przewagę uzyskają osoby przejmujące nieruchomości w drogich dzielnicach dużych miast. Lokal odziedziczony w miejscowości dotkniętej odpływem ludności może mieć znacznie mniejszą wartość i być trudny do sprzedaży.
Dodatkowym problemem będzie stan techniczny zasobu. Wiele mieszkań wymaga wymiany instalacji, poprawy efektywności energetycznej i generalnego remontu. Dla spadkobiercy oznacza to wybór pomiędzy poniesieniem wysokich nakładów a sprzedażą lokalu z dużym rabatem.
Deweloperzy będą musieli konkurować jakością
Napływ mieszkań ze spadków może zwiększyć konkurencję między rynkiem pierwotnym i wtórnym. Starsze lokale często przegrywają standardem i kosztami utrzymania, ale wygrywają lokalizacją oraz niższą ceną całkowitą.
Deweloperom coraz trudniej będzie uzasadniać wysokie ceny wyłącznie nowością budynku. Większego znaczenia nabiorą funkcjonalne układy mieszkań, energooszczędność, jakość części wspólnych i dostęp do infrastruktury.
Demografia nie doprowadzi więc do nagłego zalania rynku tanimi mieszkaniami. Będzie jednak stopniowo zwiększała podaż lokali z drugiej ręki i zmieniała sposób, w jaki młodzi Polacy zdobywają własne mieszkanie. O sytuacji części rodzin coraz częściej zdecyduje nie bank i zdolność kredytowa, lecz to, jaki majątek pozostawi poprzednie pokolenie.
Czytaj także:
Krach na akcjach Mety. Zuckerberg przepala miliardy na AI
Prawa wyborcze tylko dla bogatych? Kontrowersyjny pomysł miliardera
