• W Gdańsku rata kredytu za 50-metrowe mieszkanie wynosi średnio 3192 zł, a czynsz najmu 3193 zł.
  • W Warszawie miesięczna różnica między ratą a najmem zmalała do 29 zł, w Łodzi do 54 zł, a w Poznaniu do 73 zł.
  • Łączny koszt zakupu mieszkania na kredyt nadal przewyższa koszt najmu, ale po 25 latach kupujący pozostaje właścicielem nieruchomości.

Oznacza to, że pod względem podstawowego miesięcznego wydatku zakup mieszkania jest tam nawet o symboliczną złotówkę tańszy. W Warszawie rata jest wyższa od czynszu jedynie o 29 zł. Jeszcze większe różnice utrzymują się natomiast w Krakowie i Wrocławiu.

Rata kredytu i czynsz najmu niemal identyczne

Z wyliczeń Bankier.pl opartych na danych Cenatorium i Otodom Analytics wynika, że miesięczne koszty kredytu oraz najmu najmocniej zbliżyły się w Gdańsku, Warszawie, Łodzi i Poznaniu.

Dla 50-metrowego mieszkania przeciętne wartości wynoszą:

  • Gdańsk – rata 3192 zł, najem 3193 zł,
  • Warszawa – rata 3917 zł, najem 3888 zł,
  • Łódź – rata 2411 zł, najem 2357 zł,
  • Poznań – rata 2776 zł, najem 2703 zł,
  • Wrocław – rata 3204 zł, najem 2986 zł,
  • Kraków – rata 3537 zł, najem 3097 zł.

„Różnica wyniosła symboliczną kwotę – 1 zł miesięcznie” – podkreślają autorzy analizy w odniesieniu do Gdańska.

W Poznaniu rata jest wyższa od najmu o 73 zł, a w Łodzi o 54 zł. W praktyce oznacza to różnicę wynoszącą zaledwie około 2–3 proc. Znacznie większa pozostaje ona we Wrocławiu – 218 zł – oraz w Krakowie, gdzie kredytobiorca płaci miesięcznie o około 440 zł więcej niż najemca.

Tańsze kredyty zneutralizowały wzrost cen mieszkań

Do zrównania rat z czynszami doszło mimo ponownego wzrostu cen mieszkań. W pierwszym kwartale 2026 r. średnia cena metra kwadratowego 50-metrowego lokalu wynosiła od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi do około 15,4 tys. zł w Warszawie.

W ujęciu rocznym analizowane mieszkania podrożały od 7,4 proc. w Łodzi do 9,4 proc. w części największych miast. Jednocześnie czynsze najmu przestały rosnąć. W większości metropolii stawki ofertowe były nawet nieco niższe niż przed rokiem. Wyjątkiem była Łódź, gdzie wzrost wyniósł 3,2 proc.

Najważniejszą zmianą okazały się jednak korzystniejsze oferty banków. Rata kredytu w Gdańsku spadła w ciągu roku o blisko 5 proc. W całym analizowanym zestawieniu koszt finansowania był o około 4–6 proc. niższy niż w pierwszym kwartale 2025 r.

Pomogły wcześniejsze obniżki stóp procentowych. W 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę referencyjną łącznie o 1,75 pkt proc., a w marcu 2026 r. o kolejne 0,25 pkt proc. W lipcu RPP pozostawiła stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc..

Zakup nadal wymaga dużego wkładu własnego

Porównanie miesięcznej raty z czynszem nie oznacza, że oba warianty są finansowo identyczne. Kalkulacja kredytowa zakładała 20-procentowy wkład własny, spłatę przez 25 lat, raty równe oraz brak refinansowania zobowiązania.

W przypadku mieszkania kosztującego około 630 tys. zł kupujący musi więc na początku dysponować kwotą około 126 tys. zł. Najemca nie ponosi tak dużego jednorazowego wydatku i zachowuje większą mobilność.

W analizie nie uwzględniono również części kosztów zakupu: taksy notarialnej, opłat sądowych, ewentualnej prowizji pośrednika ani podatku od czynności cywilnoprawnych. Do tego właściciel odpowiada za remonty, ubezpieczenie i utrzymanie nieruchomości. Czynsz najmu wskazany w zestawieniu także nie obejmuje wszystkich opłat eksploatacyjnych i mediów.

Po 25 latach zakup wciąż kosztuje więcej

Przy niezmiennym oprocentowaniu oraz czynszu najmu łączny koszt zakupu 50-metrowego mieszkania w Gdańsku wyniósłby około 1,083 mln zł. Wynajem przez ten sam okres pochłonąłby około 957,9 tys. zł. Różnica sięga więc 125 tys. zł.

W Warszawie zakup wraz z wkładem własnym kosztowałby około 1,329 mln zł, a najem 1,166 mln zł. W Krakowie byłoby to odpowiednio 1,2 mln i 929 tys. zł.

Ta matematyka nie uwzględnia jednak najważniejszej różnicy. Po 25 latach kredytobiorca posiada mieszkanie, które może sprzedać, wynająć lub przekazać dzieciom. Najemca po wydaniu podobnej kwoty nie buduje majątku, ale zachowuje swobodę przeprowadzki i nie ponosi ryzyka spadku wartości nieruchomości.

Kupno czy wynajem? Różnica jest najmniejsza od lat

Dane pokazują, że argument o racie znacznie przewyższającej koszt najmu przestaje być aktualny na części największych rynków. W Gdańsku, Warszawie, Łodzi i Poznaniu podstawowy miesięczny wydatek jest już bardzo podobny.

Nie oznacza to automatycznie, że każdy najemca powinien kupić mieszkanie. Decyzję nadal ograniczają zdolność kredytowa, wymagany wkład własny, plany zawodowe i rodzinne oraz ryzyko zmiany oprocentowania. Zmienił się jednak punkt wyjścia: własne mieszkanie coraz częściej nie wymaga już znacznie większego miesięcznego obciążenia niż najem.

Czytaj także:

Gospodarka rośnie, ale firmy przestają zatrudniać. Rynek pracy nie rozpieszcza

Rosji brakuje paliwa nawet na Syberii. Zakaz eksportu do końca roku

Co piąty mieszkaniec Wrocławia jest cudzoziemcem. Polskie miasta coraz bardziej multikulturowe