• W drugim kwartale 2026 roku deweloperzy wprowadzili w Warszawie 4753 mieszkania, o 66,8 proc. więcej niż kwartał wcześniej.
  • Liczba gotowych, niesprzedanych lokali wzrosła do rekordowych 3344, czyli 20,5 proc. całej oferty.
  • Średnia cena mieszkań w nowych projektach spadła o 8,6 proc., do 18 593 zł za m².

Mieszkania w Warszawie: podaż wzrosła o niemal 67 proc.

Jak wynika z danych CBRE i serwisu Tabelaofert.pl, w drugim kwartale 2026 roku do sprzedaży w Warszawie trafiły 4753 mieszkania. To o 66,8 proc. więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku.

W tym samym czasie nabywców znalazło 3840 lokali. Sprzedaż była więc o 9,4 proc. niższa niż kwartał wcześniej, ale nadal przekraczała pięcioletnią średnią kwartalną, wynoszącą około 3670 mieszkań. Nie można zatem mówić o załamaniu popytu. Problemem dla deweloperów jest przede wszystkim to, że oferta rośnie obecnie szybciej niż liczba zawieranych transakcji.

Na koniec czerwca w sprzedaży znajdowało się 16 345 mieszkań, o 7,1 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej. Tak duży wybór zwiększa presję konkurencyjną, szczególnie w inwestycjach, w których lokale są już ukończone lub zostaną oddane w najbliższych miesiącach.

Rekord gotowych, niesprzedanych mieszkań

Najbardziej widoczną zmianą jest wzrost liczby ukończonych lokali, które nadal czekają na kupujących. Na koniec drugiego kwartału było ich 3344. Stanowiły już 20,5 proc. całej oferty deweloperskiej w Warszawie.

To najwyższy poziom odnotowany w dostępnych danych. Około jedna trzecia takich mieszkań została ukończona w drugim kwartale, ale część pozostaje w sprzedaży od końca 2025 roku. Dłuższy czas ekspozycji może zwiększać skłonność deweloperów do oferowania rabatów, pakietów wykończeniowych, miejsc parkingowych albo korzystniejszych harmonogramów płatności.

Gotowe mieszkanie jest jednocześnie atrakcyjne dla kupujących, którzy nie chcą czekać kilkunastu miesięcy na zakończenie budowy. Klient może zobaczyć konkretny lokal, ocenić widok, układ pomieszczeń i jakość części wspólnych, a po sfinalizowaniu transakcji szybciej rozpocząć wykańczanie.

Nowe inwestycje są tańsze niż kwartał wcześniej

Średnia cena lokali wprowadzonych do sprzedaży w drugim kwartale wyniosła 18 593 zł za m². Była o 8,6 proc. niższa niż kwartał wcześniej i po raz pierwszy od trzech kwartałów spadła poniżej 19 tys. zł za m².

Nie oznacza to jednak powszechnej przeceny mieszkań w całej Warszawie. Średnia cena wszystkich lokali pozostających w ofercie wyniosła 19 405 zł za m² i nieznacznie wzrosła. Różnica wynika między innymi ze struktury podaży oraz z faktu, że część najtańszych mieszkań została już sprzedana.

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, zwraca uwagę, że nowe projekty były częściej uruchamiane poza ścisłym centrum. Jak podkreśla: „Wprowadzili do sprzedaży więcej osiedli adresowanych do szerszej grupy nabywców, co obniżyło średni koszt nowej podaży”.

Czy kupujący mogą liczyć na większe rabaty?

Rekordowa liczba gotowych lokali wzmacnia pozycję negocjacyjną klientów, ale nie musi prowadzić do gwałtownego spadku oficjalnych cenników. Deweloperzy często wolą stosować czasowe promocje i dodatkowe korzyści niż obniżać ceny bazowe całych inwestycji.

Duże znaczenie będzie miała dostępność kredytów mieszkaniowych. Niższe koszty finansowania mogą pobudzić popyt i pomóc w sprzedaży gotowych lokali. Z drugiej strony wysokie koszty budowy, ceny gruntów oraz nowe obowiązki regulacyjne ograniczają przestrzeń do głębokich obniżek.

Najbliższe miesiące mogą być więc okresem stabilizacji, ale z większą liczbą promocji dotyczących konkretnych mieszkań. Klienci poszukujący lokalu w Warszawie zyskują szerszy wybór, szczególnie w dzielnicach oddalonych od centrum. Deweloperzy będą natomiast uważnie kontrolować tempo uruchamiania kolejnych projektów, aby nie doprowadzić do dalszego wzrostu niesprzedanej oferty.

Czytaj także:

Ile trzeba zarabiać, by należeć do klasy średniej? Lokalizacja zmienia wszystko

Z Polski deportowano już 6 tys. cudzoziemców. Większość z nich to Ukraińcy

Donald Trump kupił akcje SpaceX. Stara miłość do Elona Muska nie rdzewieje