• Ceny ofertowe mieszkań do 40 mkw. w Bydgoszczy wzrosły o 13,3 proc. rok do roku.
  • W Warszawie za metr małego lokalu oczekiwano średnio 19 695 zł, a w Wałbrzychu 4811 zł.
  • Dane dotyczą ogłoszeń, dlatego nie pokazują ostatecznych cen płaconych przez kupujących.

Ceny mieszkań rosną najmocniej poza metropoliami

Najnowsze zestawienie za czerwiec 2026 roku obejmuje 39 największych polskich miast i bazuje na danych Otodom Analytics. Jak wynika z analizy rynku wtórnego opublikowanej przez Bankier.pl, największe różnice pojawiły się w segmencie mieszkań o powierzchni do 40 mkw., czyli przede wszystkim kawalerek i najmniejszych lokali dwupokojowych.

W Bydgoszczy przeciętna cena ofertowa wyniosła 10 041 zł za mkw. i była o 13,3 proc. wyższa niż rok wcześniej. W Olsztynie wzrost sięgnął 15,8 proc., do 11 213 zł za mkw. Co najmniej 5-procentowe podwyżki odnotowano również w Białymstoku, Poznaniu, Tarnowie, Włocławku, Kaliszu i Bytomiu.

W największych metropoliach zmiany były spokojniejsze. W Warszawie właściciele oczekiwali średnio 19 695 zł za mkw., o 3,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Z kolei w Krakowie przeciętna stawka wyniosła 18 115 zł i wzrosła o 2,4 proc., w Gdańsku osiągnęła 18 344 zł, rosnąc o 3,8 proc., a we Wrocławiu 15 725 zł, o 4 proc. więcej niż przed rokiem.

Kawalerki drożeją, ale nie w każdym mieście

Dane nie pokazują jednolitej fali podwyżek. Największy spadek cen ofertowych małych mieszkań zanotowano w Wałbrzychu. Przeciętna stawka zmniejszyła się tam o 12,6 proc. rok do roku, do 4811 zł za mkw. To mniej niż jedna czwarta średniej ceny w Warszawie.

W Legnicy oczekiwania sprzedających spadły o 7,1 proc., w Bielsku-Białej o 4,8 proc., a w Rybniku o 3,9 proc. Spadki pojawiły się także w Gdyni, Tychach, Zabrzu, Kielcach, Gorzowie Wielkopolskim i Koszalinie.

Rozbieżności widać również w przypadku większych lokali. W segmencie mieszkań od 60 do 89 mkw. ceny ofertowe w Gdyni wzrosły o 14,1 proc., w Gliwicach o 9,1 proc., a w Bydgoszczy i Zabrzu o 8,8 proc. Z kolei w Rudzie Śląskiej obniżyły się o 4,2 proc., w Wałbrzychu o 4,1 proc., a w Kielcach o 2,3 proc.

Oznacza to, że ogólnopolskie stwierdzenie o przyspieszających cenach mieszkań wymaga lokalnego doprecyzowania. W jednym mieście drożeją głównie kawalerki, w innym większe lokale, a na części rynków sprzedający nadal obniżają swoje oczekiwania.

Ceny ofertowe to nie ceny transakcyjne

Zestawienie Otodom Analytics pokazuje kwoty wpisywane w ogłoszeniach. Nie są to ceny, które ostatecznie pojawiają się w aktach notarialnych. Właściciel może wystawić mieszkanie za 600 tys. zł, ale po negocjacjach sprzedać je np. za 560 tys. zł.

Różnicę między oczekiwaniami sprzedających a cenami płaconymi przez nabywców pokazuje raport NBP o rynku mieszkaniowym. W pierwszym kwartale 2026 roku ceny transakcyjne w wielu segmentach pozostawały zbliżone do poziomów sprzed roku, mimo że część cen ofertowych rosła.

Na warszawskim rynku wtórnym ceny transakcyjne spadły o 2,2 proc. względem poprzedniego kwartału i o 1,7 proc. rok do roku. W sześciu największych miastach poza stolicą roczna zmiana wyniosła jedynie 0,3 proc. Dane wskazują więc, że sprzedający próbują podnosić stawki, ale kupujący nie zawsze je akceptują.

Przeciętny czas sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego w sześciu największych miastach wzrósł do około 4,8 kwartału. Może to świadczyć o tym, że część właścicieli zbyt wolno dostosowuje oczekiwania do możliwości finansowych nabywców.

Tańsze kredyty mogą podtrzymać wzrost cen mieszkań

Dalszy kierunek rynku będzie zależał przede wszystkim od dostępności kredytów, wynagrodzeń i liczby mieszkań wystawianych na sprzedaż. Spadek oprocentowania zwiększa zdolność kredytową, dzięki czemu więcej gospodarstw domowych może wrócić na rynek. W pierwszym kwartale 2026 roku wartość nowych złotowych kredytów mieszkaniowych wyniosła 24,3 mld zł i była o 24,7 proc. wyższa niż rok wcześniej.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, przewidywała, że na rynku wtórnym „presja cenowa może być silniejsza niż na rynku pierwotnym”. W prognozie Otodom na 2026 rok ekspertka oceniała, że sprzedaż mieszkań z drugiej ręki może wzrosnąć o 5-10 proc., a dynamika cen przekroczyć inflację.

Czerwcowe dane częściowo potwierdzają ten scenariusz, ale nie oznaczają początku jednolitej fali podwyżek. Największe wzrosty koncentrują się w wybranych miastach i segmentach, natomiast na części lokalnych rynków kupujący nadal mają przestrzeń do negocjacji.

Czytaj także:

Galopująca inflacja w Rosji. Widać ją nawet w oficjalnych danych

Demografia wycina polskie szkoły. Uczniów jest o 700 tys. mniej

Porsche może zwolnić nawet 5 tys. osób. Sprzedaż się załamała