• Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie spadła w maju o 1,5 proc.
  • Obniżki na rynku pierwotnym i wtórnym odnotowano również w Krakowie, Gdyni i Poznaniu.
  • Różnica między cenami w ogłoszeniach i aktach notarialnych dochodzi w największych miastach do 17 proc.

Mieszkania w Warszawie tanieją na rynku pierwotnym

Maj 2026 roku przyniósł kontynuację korekty na warszawskim rynku nowych mieszkań. Średnia cena wpisywana przez deweloperów w ogłoszeniach obniżyła się o 1,5 proc. w porównaniu z kwietniem. Na rynku wtórnym ceny ofertowe ustabilizowały się po wcześniejszym miesięcznym wzroście o 2 proc.

Nie jest to jeszcze gwałtowna przecena całego stołecznego rynku. Dane pokazują jednak, że sprzedającym coraz trudniej podnosić ceny, a część ofert musi być dostosowywana do możliwości finansowych kupujących. Mniejsze lokale nadal cieszą się największym zainteresowaniem, ponieważ ich łączna cena jest bardziej dostępna, nawet jeżeli stawka za metr kwadratowy pozostaje wysoka.

Spadek potwierdzają także dane transakcyjne. Z raportu Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał 2026 roku wynika, że ceny faktycznie płacone za nowe mieszkania w Warszawie obniżyły się o 0,6 proc. w ujęciu kwartalnym. W grupie sześciu największych miast poza stolicą spadek wyniósł 0,2 proc.

Korekta także w Krakowie i Poznaniu

Warszawa nie jest jedynym dużym rynkiem, na którym pojawiła się presja na obniżki. Maj przyniósł spadek średnich cen ofertowych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w Krakowie, Gdyni oraz Poznaniu. We Wrocławiu i Łodzi ceny nadal rosły, co pokazuje, że sytuacja różni się w zależności od miasta i dostępnej podaży.

W Gdańsku rynek poruszał się w dwóch kierunkach. „Średnia cena notowana na rynku pierwotnym obniżyła się o 1 proc. miesiąc do miesiąca, a na rynku wtórnym wzrosła o 0,2 proc.” – wskazała Małgorzata Wełnowska, ekspertka do spraw wycen i analiz nieruchomości w Cenatorium, cytowana w analizie Bankier.pl.

W skali całego kraju indeks przygotowywany przez Cenatorium wyniósł w maju 119,36 pkt. Był o 0,34 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej i o 3,11 pkt wyższy niż przed rokiem. Oznacza to, że ceny ogółem nie weszły jeszcze w trwały trend spadkowy, ale dynamika podwyżek wyraźnie słabnie.

Podobna sytuacja dotyczy indeksu obliczanego dla Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi. Jego wartość wzrosła w maju do 133,95 pkt, czyli tylko o 0,22 pkt w ciągu miesiąca. Było to najsłabsze miesięczne tempo wzrostu od początku roku.

Ogłoszenia pokazują więcej niż akty notarialne

Jedną z najważniejszych zmian na rynku jest rosnąca różnica między kwotą oczekiwaną przez sprzedającego a ceną uzgodnioną podczas transakcji. W pierwszym kwartale 2026 roku rozbieżność między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi w największych miastach wynosiła od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku.

Oznacza to, że mieszkanie wystawione za 800 tys. zł może zostać sprzedane nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych taniej. Dane z ogłoszeń nie pokazują bowiem rabatów, dodatkowego wyposażenia ani indywidualnych ustępstw uzgodnionych przed podpisaniem aktu notarialnego.

Według danych NBP dotyczących rynku nieruchomości średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach wyniosła w pierwszym kwartale 13 477 zł za metr kwadratowy. Była niższa zarówno w porównaniu z poprzednim kwartałem, jak i analogicznym okresem ubiegłego roku.

Sprzedający próbują utrzymywać ceny widoczne w ogłoszeniach, ale podczas negocjacji częściej zgadzają się na ustępstwa. Kupujący mają większy wybór i mogą odrzucać mieszkania wymagające remontu, mające wysokie opłaty administracyjne albo położone w mniej atrakcyjnej lokalizacji.

Rynek nieruchomości hamuje, ale nie wszędzie

Obecna sytuacja nie oznacza początku jednakowych spadków w całej Polsce. Rynek coraz mocniej się dzieli. Na ceny wpływają lokalizacja, metraż, standard budynku, dostępność komunikacji oraz liczba podobnych lokali wystawionych na sprzedaż.

Najbardziej odporne pozostają małe mieszkania w dobrze skomunikowanych częściach dużych miast. Słabiej radzą sobie droższe lokale o większej powierzchni, mieszkania wymagające kosztownego remontu oraz nieruchomości z wysokimi opłatami. Deweloperzy częściej stosują promocje, oferują miejsca postojowe lub wykończenie w cenie, zamiast oficjalnie obniżać stawkę za metr.

Odmienna sytuacja panuje na rynku działek budowlanych. Indeks Cenatorium dla gruntów wyniósł w maju 158,58 pkt i zwiększył się o 0,79 pkt w ciągu miesiąca. Ceny działek rosną niemal nieprzerwanie od trzech lat, choć również w tym segmencie roczna dynamika zaczyna słabnąć.

Czytaj także:

Pół miliona Rosjan trafi na front. Wśród powołanych znajdą się przestępcy

Polski przemysł mocno przyspieszył. Wynik przerósł oczekiwania

1000 plus przed wyborami? Wraca pomysł podniesienia świadczenia