• Różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi nowych mieszkań wzrosła w II kwartale 2026 roku do 9,7 proc.
  • W siedmiu największych aglomeracjach metr kosztował w ogłoszeniach średnio 15 889 zł, a w transakcjach 14 444 zł.
  • Rosnąca oferta i umiarkowany popyt wzmacniają pozycję kupujących, ale nie oznaczają powszechnego spadku cen.

Ceny mieszkań w ogłoszeniach wyższe o prawie 10 proc.

Zestawienie przygotowane przez Erste Bank Polska na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego pokazuje, że różnica między średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku pierwotnym wyniosła 9,7 proc. To jeden z najwyższych poziomów notowanych w dostępnej historii badania.

Nie oznacza to jednak, że każdy kupujący otrzymuje od dewelopera rabat wynoszący dokładnie 9,7 proc. Dane porównują średnie wartości ofert i zawieranych transakcji, a nie ceny tych samych mieszkań przed i po negocjacjach. Na końcową kwotę wpływają również lokalizacja, metraż, standard, piętro oraz popularność konkretnej inwestycji.

Kierunek zmian jest jednak czytelny. Cenniki rosną szybciej niż kwoty faktycznie akceptowane przez nabywców. Jak ocenił Marcin Luziński z Departamentu Analiz Ekonomicznych Erste Bank Polska, „warunki rynkowe nie w pełni uzasadniają takie podwyżki”. Pełna analiza została przedstawiona w raporcie dotyczącym trendów na rynku mieszkaniowym.

Ogłoszenie i akt notarialny dzieli ponad 1400 zł na metrze

Według danych NBP za II kwartał 2026 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania w siedmiu największych aglomeracjach wynosiła 15 889 zł za metr kwadratowy. Przeciętna cena transakcyjna sięgnęła natomiast 14 444 zł. Różnica wynosiła zatem 1445 zł na każdym metrze.

Przy mieszkaniu o powierzchni 50 metrów kwadratowych daje to ponad 72 tys. zł różnicy między wartością wynikającą ze średnich ofert i transakcji. Jest to kwota, która może pokryć znaczną część kosztów wykończenia lokalu, zakup miejsca parkingowego albo ograniczyć wysokość potrzebnego kredytu.

Rozbieżności nie są jednakowe w poszczególnych miastach. W Gdańsku średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wynosiła 17 116 zł za metr, podczas gdy transakcyjna 14 491 zł. W Warszawie było to odpowiednio 18 488 zł i 16 783 zł. W Łodzi ogłoszenia wskazywały średnio 11 837 zł, ale faktyczne transakcje zawierano po około 9945 zł za metr. Szczegółowe wartości opublikował Bankier.pl na podstawie informacji PAP Biznes i NBP.

Dlaczego kupujący mogą mocniej negocjować ceny mieszkań?

Głównym powodem jest wysoka liczba lokali oczekujących na nabywców. Przez kilka kwartałów deweloperzy wprowadzali do sprzedaży więcej mieszkań, niż byli w stanie sprzedać. W efekcie kupujący zyskali większy wybór, a firmy zaczęły rywalizować nie tylko lokalizacją i standardem, lecz także rabatami, harmonogramami płatności oraz dodatkami.

Obniżka nie zawsze pojawia się bezpośrednio w oficjalnym cenniku. Deweloper może zaoferować bezpłatne miejsce postojowe, komórkę lokatorską, pokrycie części kosztów wykończenia albo indywidualny rabat udzielany dopiero podczas rozmowy z klientem. Takie rozwiązania pozwalają utrzymać wysoką cenę ofertową, a jednocześnie doprowadzić do zawarcia transakcji.

Znaczenie ma również dostępność finansowania. Choć oprocentowanie kredytów hipotecznych obniżyło się w porównaniu ze szczytem z 2022 roku, rata kredytu na zakup mieszkania o powierzchni 60 metrów nadal odpowiada około połowie przeciętnego wynagrodzenia. Wielu klientów musi więc dostosować metraż lub cenę do zdolności kredytowej.

Ceny ofertowe rosną, transakcyjne pozostają stabilne

Dane NBP pokazują dwa odmienne obrazy rynku. Średnie ceny ofertowe nowych mieszkań w siedmiu największych aglomeracjach wzrosły w ciągu roku o 3,1 proc. Ceny transakcyjne zwiększyły się natomiast tylko o 0,6 proc. Oznacza to, że oczekiwania sprzedających rosną szybciej niż kwoty, które kupujący są gotowi zapłacić.

W części miast transakcje były zawierane taniej niż przed rokiem. We Wrocławiu średnia cena spadła o 4,7 proc., w Łodzi o 1,1 proc., a w Gdyni o 0,9 proc. Jednocześnie w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku nadal notowano wzrosty. Nie można więc mówić o jednolitej, ogólnopolskiej przecenie.

Pozycja kupujących pozostanie mocna, dopóki oferta niesprzedanych mieszkań będzie wysoka. Erste Bank Polska przewiduje jednak, że odbudowa sprzedaży może stopniowo ograniczać przestrzeń do negocjacji. Bank spodziewa się dalszego wzrostu cen w kolejnych kwartałach, ale jego tempo ma pozostać umiarkowane. Dla osób planujących zakup najważniejsze będzie porównywanie faktycznych transakcji z cennikami i negocjowanie całego pakietu, a nie wyłącznie ceny lokalu.

Czytaj także:

Wyciekły dane 19 mln Polaków. Jakiego zadośćuczynienia mogą się spodziewać?

Komisja Europejska upomina Ukrainę. Chodzi o korupcję i praworządność

Polacy zabrali głos ws. zmian w PIT. Tylko co 10 popiera rząd