- Projekt nowych Warunków Technicznych przewiduje standard akustyczny AQ-0 dla bloków, bliźniaków, szeregowców i domów z dwoma lokalami.
- Przepisy nie wprowadzają jednej minimalnej grubości ściany. Liczyć mają się parametry akustyczne całej przegrody i zastosowanych rozwiązań.
- Nowe WT mają zastąpić przepisy obowiązujące od ponad 20 lat, ale inwestorzy przez 18 miesięcy będą mogli w określonych przypadkach wybrać dotychczasowe zasady.
Nowe Warunki Techniczne. AQ-0 także dla bliźniaków i szeregowców
Projekt nowego rozporządzenia przewiduje, że budynki mieszkalne wielorodzinne, domy jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej i szeregowej oraz domy, w których wydzielono dwa mieszkania albo mieszkanie i lokal użytkowy, będą musiały spełniać wymagania odpowiadające klasie akustycznej AQ-0.
Takie rozwiązanie zapisano w projekcie nowych Warunków Technicznych, który został w sierpniu 2026 roku notyfikowany Komisji Europejskiej. Na 8 września rozporządzenie nie zostało jeszcze ogłoszone w Dzienniku Ustaw, dlatego opisane wymagania pozostają projektowane, a nie obowiązujące.
AQ-0 nie oznacza przy tym luksusowej, całkowicie wyciszonej nieruchomości. Z uzasadnienia projektu rozporządzenia wynika, że jest to podstawowy standard, obejmujący parametry akustyczne występujące już w dotychczasowych wymaganiach. Resort opisuje zmianę przede wszystkim jako ich uporządkowanie, doprecyzowanie i uproszczenie.
Ochrona ma dotyczyć nie tylko rozmów przenikających przez ściany. Pod uwagę bierze się również dźwięki uderzeniowe, hałas instalacyjny, odgłosy pochodzące z zewnątrz oraz drgania.
Czy ściany w nowych mieszkaniach będą grubsze?
Nowe przepisy nie wprowadzają zasady, zgodnie z którą ściana oddzielająca dwa mieszkania albo dwa segmenty musi mieć konkretną liczbę centymetrów grubości.
To ważne, ponieważ w dyskusji o WT 2026 pojawiają się uproszczenia sugerujące, że ustawodawca nakaże deweloperom po prostu pogrubienie ścian. W rzeczywistości liczyć ma się osiągnięcie wymaganych parametrów akustycznych.
O końcowym efekcie decyduje nie tylko grubość muru, ale również jego materiał, sposób wykonania, połączenia ze stropem, dylatacje, instalacje i tzw. boczne drogi przenoszenia dźwięku. Nawet masywna ściana może działać słabo, jeżeli została osłabiona przez przepust instalacyjny albo nieprawidłowo połączona z innymi elementami konstrukcji. Jak wskazuje opracowanie dotyczące akustyki WT 2026, o komforcie decyduje cały układ przegród i instalacji, a nie jeden materiał.
Deweloper może więc zastosować różne rozwiązania konstrukcyjne. Efekt końcowy ma jednak zapewniać ochronę wymaganą dla danego rodzaju budynku.
Łazienka sąsiada przy sypialni będzie problemem
Szczególne znaczenie nowe zasady mogą mieć dla bliźniaków i szeregowców. W takich nieruchomościach mieszkańcy często dzielą z sąsiadem długą ścianę, a dźwięki mogą przenosić się nie tylko bezpośrednio przez nią, lecz także konstrukcją budynku.
Projekt mocniej porządkuje m.in. zasady dotyczące stropów, instalacji i rozmieszczenia pomieszczeń. W przypadku sąsiedztwa kuchni, łazienek, toalet czy pomieszczeń technicznych z pokojem w innym lokalu konieczne ma być zastosowanie odpowiednich zabezpieczeń ograniczających przenikanie hałasu. Znaczenie mają mieć także rozwiązania przeciwdrganiowe instalacji.
Dla kupującego segment może to oznaczać, że podczas analizy projektu coraz ważniejsze będzie nie tylko pytanie o materiał ściany między budynkami, ale także o sposób konstrukcyjnego rozdzielenia segmentów, stropy, instalacje oraz układ pomieszczeń.
Paweł Preisner, autor analizy serwisu Zostań Deweloperem, zwraca przy tym uwagę: „Nie chodzi o zmianę dotyczącą ścian między mieszkaniami. Powstają nowe Warunki Techniczne”. Zakres projektu obejmuje bowiem znacznie więcej niż samą akustykę.
Część wymagań akustycznych obowiązuje już dzisiaj
Zmiana nie oznacza, że obecnie deweloper może budować bliźniaki czy mieszkania bez żadnych wymagań dotyczących hałasu.
Od 2024 roku obowiązujące Warunki Techniczne wprost wskazują, że ściany wewnętrzne i stropy oddzielające mieszkania w budynku jednorodzinnym muszą spełniać wymagania akustyczne jak przegrody między mieszkaniami w budynku wielorodzinnym. Obowiązuje też zasada, że roboty prowadzone w mieszkaniu nie mogą pogorszyć wymaganej ochrony akustycznej w domach z dwoma lokalami, bliźniakach, szeregowcach i budynkach wielorodzinnych.
Od 2024 roku drzwi wejściowe do mieszkania prowadzące z klatki schodowej lub ogólnodostępnego korytarza muszą mieć również izolacyjność akustyczną na poziomie co najmniej 37 dB, co wynika z obowiązującej nowelizacji Warunków Technicznych.
WT 2026 mają więc bardziej usystematyzować standard ochrony przed hałasem niż stworzyć go całkowicie od zera.
Nie wszystkie inwestycje od razu przejdą na nowe zasady
Data 20 września 2026 roku jest istotna, ponieważ obecne rozporządzenie z 2002 roku może zachować moc najpóźniej do tego dnia. Konieczność wydania nowego aktu potwierdzono również w dokumentacji przekazanej Komisji Europejskiej. Nie oznacza to jednak natychmiastowej zmiany zasad dla wszystkich inwestycji.
Od 2 września obowiązują nowe przepisy Prawa budowlanego. Zgodnie z ustawą opublikowaną w Dzienniku Ustaw pod poz. 1161 przez 18 miesięcy od 20 września 2026 roku inwestor będzie mógł w określonych przypadkach przygotować projekt według dotychczasowych Warunków Technicznych. Przy pozwoleniu na budowę lub zgłoszeniu będzie to wymagało złożenia odpowiedniego oświadczenia.
W praktyce oznacza to, że przez pewien czas na rynku będą równolegle pojawiały się inwestycje projektowane według nowych i dotychczasowych zasad.
Akustyka to tylko część dużej zmiany
Projekt WT 2026 zastępuje regulacje, których podstawowa konstrukcja funkcjonuje od ponad dwóch dekad. Jak wyjaśnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii, zmiany obejmują również dostępność budynków dla osób z niepełnosprawnościami, windy, efektywność energetyczną, ochronę przeciwpożarową i zasady użytkowania budynków mieszkalnych.
Projekt przewiduje między innymi minimalny udział mieszkań dostępnych dla osób z niepełnosprawnościami w większych budynkach wielorodzinnych, dodatkowe przestrzenie manewrowe, drzwi bez progów oraz nowe rozwiązania związane z bezpieczeństwem i instalacjami.
Dla rynku mieszkaniowego najważniejszą zmianą może być więc nie samo pojawienie się oznaczenia AQ-0, lecz bardziej jednoznaczne określenie standardu, którego należy oczekiwać od nowej inwestycji. Dla kupującego bliźniak, szeregowiec albo mieszkanie coraz ważniejsze będzie pytanie nie tylko o metraż, ogrzewanie i materiał ścian, ale również o to, według których Warunków Technicznych zaprojektowano budynek i jakie rozwiązania akustyczne faktycznie zastosowano.
Czytaj także:
ZUS ma 660 mln zł po zmarłych. Po pieniądze sięga tylko co piąty spadkobierca
Polacy ruszyli po mieszkania. Sprzedaż wystrzeliła o 50 proc.
