• Statystyczna żywotność kredytu hipotecznego w Polsce skróciła się do około 9 lat, mimo że umowy zwykle zawierane są na znacznie dłużej.
  • Kredyty są zamykane wcześniej m.in. przez nadpłaty, sprzedaż nieruchomości i refinansowanie zadłużenia w innym banku.
  • Rynek jednocześnie rośnie. W II kwartale banki udzieliły 83,6 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 39,7 mld zł.

Spłata kredytu hipotecznego trwa znacznie krócej niż wynika z umowy

Większość kredytów mieszkaniowych jest udzielana na kilkadziesiąt lat. Długi okres pozwala rozłożyć kapitał na więcej rat i obniżyć miesięczne obciążenie gospodarstwa domowego. Rzeczywista długość funkcjonowania umowy okazuje się jednak dużo krótsza.

– Średni okres spłaty czy też żywotności kredytu hipotecznego, to dziewięć lat – mówił Tadeusz Białek, prezes Związku Banków Polskich, w rozmowie cytowanej przez Interię.

Skala zmiany jest duża. Dane ZBP pokazują, że w latach 2015-2018 przeciętny okres spłaty wynosił około 17-18 lat. Po pandemii skrócił się do 12-13 lat, a w ostatnich latach spadł do około 9-10 lat.

Oznacza to, że deklarowany przy podpisywaniu umowy okres 25 czy 30 lat należy traktować przede wszystkim jako harmonogram maksymalnej spłaty, a nie prognozę tego, jak długo dana umowa rzeczywiście będzie funkcjonowała.

Nadpłaty to tylko jeden z powodów

Najbardziej intuicyjnym wyjaśnieniem są nadpłaty. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń część gospodarstw domowych może przeznaczać dodatkowe pieniądze na zmniejszanie kapitału. Każda taka wpłata ogranicza przyszłe odsetki i może skrócić okres kredytowania.

Nie wszystkie hipoteki znikają jednak dlatego, że właściciel mieszkania spłacił cały dług z oszczędności. Umowa może zostać zamknięta także po sprzedaży nieruchomości. Coraz większe znaczenie ma ponadto refinansowanie, czyli przeniesienie zadłużenia do innego banku. Stary kredyt zostaje wtedy spłacony, ale klient zaczyna regulować nowe zobowiązanie.

Dlatego informacja o dziewięcioletniej żywotności hipoteki nie oznacza, że przeciętny Polak spłaca trzydziestoletni kredyt własnymi pieniędzmi w dziewięć lat. Pokazuje przede wszystkim, jak długo przeciętna umowa pozostaje aktywna w swoim pierwotnym kształcie.

Refinansowanie kredytów stało się masowym zjawiskiem

Skala przenoszenia hipotek mocno wzrosła wraz ze zmianami oprocentowania. Według raportu AMRON-SARFiN Związku Banków Polskich w II kwartale 2026 r. kredyty refinansowe stanowiły ponad 26 proc. nowej sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Kwartał wcześniej ich udział sięgał 28 proc.

Refinansowanie jest atrakcyjne szczególnie dla osób, które zaciągnęły kredyt w okresie wyższego oprocentowania. Jeśli konkurencyjny bank oferuje niższą marżę lub korzystniejsze oprocentowanie, spłacenie starej hipoteki nowym kredytem może obniżyć miesięczną ratę i całkowity koszt finansowania.

Dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, zwracał uwagę, że klienci coraz aktywniej reagują na zmianę warunków rynkowych i szukają sposobów na obniżenie kosztów obsługi długu.

Polacy zamykają kredyty szybciej, ale jednocześnie pożyczają coraz więcej

Szybsze zamykanie istniejących hipotek nie oznacza słabości rynku kredytowego. W II kwartale 2026 r. banki udzieliły 83,6 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 39,7 mld zł. Liczba umów wzrosła o 14,3 proc. względem poprzedniego kwartału i aż o 50,5 proc. rok do roku. Średnia wartość nowego kredytu osiągnęła rekordowe 475 652 zł.

Jeszcze wyższe wartości widać na etapie składania wniosków. Z najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w sierpniu średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła 525,7 tys. zł. Była o 7,2 proc. wyższa niż rok wcześniej. Wartość wszystkich zapytań kredytowych zwiększyła się w tym czasie o 9,3 proc. rok do roku.

Długi okres nadal daje kredytobiorcy większą elastyczność

Zaciągnięcie hipoteki na 30 lat nie musi więc oznaczać planu spłacania jej przez trzy dekady. Dłuższy okres zmniejsza obowiązkową ratę, a klient zachowuje możliwość nadpłacania zobowiązania w kolejnych latach, jeśli pozwalają na to jego dochody.

Decyzja o nadpłacie powinna jednak uwzględniać warunki konkretnej umowy, wysokość oprocentowania i własną sytuację finansową. Wcześniejsze zmniejszenie kapitału może znacząco ograniczyć koszt odsetek, ale wykorzystanie wszystkich oszczędności do spłaty hipoteki może jednocześnie pozbawić gospodarstwo domowe rezerwy finansowej.

Dane z 2026 r. pokazują więc dwa równoległe trendy. Polacy zaciągają coraz większe kredyty mieszkaniowe, ale jednocześnie coraz aktywniej zarządzają już posiadanym zadłużeniem. Hipoteka nadal jest podpisywana na kilkadziesiąt lat, lecz dla dużej części klientów pierwotna umowa kończy się znacznie wcześniej.

Czytaj także:

Fundusz Kościelny miał zniknąć, a rośnie w siłę. Padnie rekord wydatków

Barbara Mróz-Gorgoń znika na rok. Poprosiła o urlop zdrowotny

Polska zapłaci Brukseli ponad miliard złotych za plastik. System kaucyjny naprawi sytuację?