• Pośrednik nieruchomości nie będzie mógł pobierać wynagrodzenia jednocześnie od kupującego i sprzedającego albo wynajmującego i najemcy.
  • Projekt wprowadza minimalny zakres obowiązków pośrednika, w tym oględziny i weryfikację informacji o nieruchomości.
  • Za naruszenie nowych zasad Inspekcja Handlowa będzie mogła nałożyć karę od dwu- do pięciokrotności przeciętnego wynagrodzenia.

Prowizja pośrednika nieruchomości tylko od jednej strony

Najważniejszą zmianą w projekcie UD424 jest zakaz pobierania wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji. Oznacza to, że pośrednik obsługujący sprzedaż mieszkania nie będzie mógł jednocześnie otrzymać prowizji od sprzedającego oraz kupującego. Analogiczna zasada ma dotyczyć najmu.

Jak wyjaśnia Kancelaria Prezesa Rady Ministrów, celem zmiany jest ograniczenie konfliktu interesów i wzmocnienie zasady, że pośrednik działa przede wszystkim na rzecz strony, z którą zawarł umowę.

Projekt ma przeciąć m.in. praktykę spotykaną przy ofertach znalezionych samodzielnie przez kupującego lub najemcę. Osoba zainteresowana konkretnym mieszkaniem bywa obecnie zobowiązywana do podpisania własnej umowy pośrednictwa przed prezentacją lokalu, mimo że agent został już wynajęty przez właściciela.

W uzasadnieniu projektu administracja wskazuje, że prowadziło to do sytuacji, w których pośrednik formalnie reprezentował obie strony, ale faktycznie wykonywał czynności przede wszystkim w interesie jednej z nich.

Pośrednik będzie musiał rzeczywiście sprawdzić mieszkanie

Zmiany nie kończą się na sposobie naliczania prowizji. Rząd chce również określić minimalny zakres czynności, które pośrednik będzie musiał wykonać, jeśli zawiera umowę z konsumentem.

Projekt przewiduje między innymi zebranie informacji z odpowiednich rejestrów i dokumentów, sprawdzenie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, dokonanie oględzin oraz prawidłową prezentację oferty. Ma to ograniczyć sytuacje, w których klient płaci kilka procent wartości transakcji, a faktyczna aktywność agenta sprowadza się głównie do publikacji ogłoszenia i umówienia spotkania.

Obecne przepisy są znacznie mniej szczegółowe. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi przede wszystkim, że zakres czynności pośrednictwa określa umowa zawarta z klientem.

Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, uzasadniając potrzebę zmian, podkreślał: „Zakup czy sprzedaż nieruchomości to często jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu”. Resort wskazuje, że warunki współpracy z pośrednikiem powinny być dzięki temu znacznie bardziej przejrzyste.

Koniec kopiowania cudzych ogłoszeń

Projekt uderza również w praktykę kopiowania ofert właścicieli bez ich zgody. Pośrednik będzie mógł opublikować ogłoszenie dotyczące nieruchomości dopiero po zawarciu umowy z jej właścicielem.

W ofercie ma znaleźć się jednoznaczna informacja, że pochodzi ona od pośrednika. Projekt przewiduje także obowiązek podawania danych identyfikujących firmę pośredniczącą oraz rzetelnego przedstawiania informacji dotyczących nieruchomości.

Według projektodawców obecnie zdarzają się sytuacje, w których ta sama nieruchomość jest publikowana w kilku serwisach przez różne podmioty, czasami z odmienną ceną lub innymi informacjami. Problemem ma być również doliczanie prowizji pośrednika do ceny widocznej w skopiowanym ogłoszeniu.

Zmiana może mieć znaczenie zarówno dla właścicieli, jak i kupujących. Pierwsi mają odzyskać większą kontrolę nad tym, kto i na jakich warunkach reklamuje ich nieruchomość. Drudzy powinni łatwiej rozpoznać, czy mają do czynienia bezpośrednio z właścicielem, czy z biurem nieruchomości.

Wysokie kary za łamanie nowych zasad

Przestrzeganie nowych przepisów ma kontrolować Inspekcja Handlowa. Według aktualnej wersji projektu za określone naruszenia będzie mogła nakładać kary wynoszące od dwukrotności do pięciokrotności przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej.

Kontrola będzie mogła dotyczyć między innymi pobierania wynagrodzenia od obu stron, realizowania obowiązkowego zakresu czynności oraz publikowania ofert bez umowy z właścicielem. Projekt przewiduje również możliwość nakazania zaprzestania naruszających prawo praktyk.

Co istotne, według aktualnego projektu konsument, od którego pobrano zakazaną prowizję, będzie mógł domagać się jej zwrotu jako świadczenia nienależnego. Regulacje mają też utrudnić obchodzenie zakazu przez korzystanie z powiązanych pośredników.

Nowe zasady jeszcze nie obowiązują

Zmiany nie są jeszcze obowiązującym prawem. 6 listopada 2026 roku przygotowano zaktualizowaną wersję projektu, a dokumenty zostały opublikowane 9 listopada. Konsultacje publiczne zakończyły się 25 września, a projekt pozostaje na etapie prac rządowych, uzgodnień i opiniowania.

Przed wejściem w życie ustawa musi jeszcze przejść dalszą procedurę legislacyjną. Ostateczne brzmienie przepisów może więc ulec zmianie.

Jeżeli jednak zakaz podwójnej prowizji zostanie utrzymany, może istotnie zmienić model działania części biur nieruchomości. Pośrednik będzie musiał zdecydować, którą stronę reprezentuje i od kogo pobiera wynagrodzenie. Dla kupującego lub najemcy oznacza to przede wszystkim koniec sytuacji, w której znajduje ogłoszenie samodzielnie, a mimo to musi zapłacić agentowi wynajętemu wcześniej przez właściciela.

Czytaj także:

Które kraje najhojniej wspierają Ukrainę? Niemiecka gazeta przygotowała ranking

Po frankowiczach czas na „eurowiczów”? Kredyty hipoteczne w euro trafiają do sądów

Putin dostaje filmy AI pokazujące nieistniejące rosyjskie sukcesy na froncie