• We wrześniu 2026 r. w 17 polskich miastach dostępnych było 79,4 tys. ofert najmu, o 22,3 proc. więcej niż rok wcześniej.
  • Średnia stawka ofertowa spadła o 1,5 proc. miesiąc do miesiąca, choć pozostaje o 2,3 proc. wyższa niż przed rokiem.
  • Eksperci przewidują dalszą presję na obniżki czynszów w IV kwartale, szczególnie w przypadku droższych mieszkań.

Mieszkań na wynajem przybywa. Oferta wzrosła o ponad 22 proc.

Z najnowszych danych Rentier.io przytoczonych przez „Rzeczpospolitą” wynika, że we wrześniu 2026 r. w 17 analizowanych miastach dostępnych było 79,4 tys. unikatowych ofert mieszkań na wynajem. To o 4,7 proc. więcej niż w sierpniu i aż o 22,3 proc. więcej niż we wrześniu ubiegłego roku.

W ciągu miesiąca na portale ogłoszeniowe trafiło 44,4 tys. nowych ofert, o 5,4 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Jeszcze większą skalę zmian pokazują dane kwartalne. Od lipca do września aktywnych było łącznie 142,7 tys. unikatowych ofert, a liczba nowo dodanych ogłoszeń osiągnęła 110,8 tys. W porównaniu z drugim kwartałem podaż zwiększyła się o 33,8 proc.

Częściowo jest to efekt sezonowości. Początek roku akademickiego tradycyjnie zwiększa zainteresowanie mieszkaniami na wynajem, ale równocześnie właściciele intensywniej wystawiają swoje lokale. Tym razem większy popyt nie wystarczył jednak do wchłonięcia całej dostępnej oferty. W konsekwencji najemcy zyskali większy wybór, a właściciele mają mniejsze możliwości dyktowania stawek.

Ceny najmu mieszkań zaczynają spadać. Najdrożej nadal w Warszawie

Rosnąca liczba ofert przekłada się na pierwsze wyraźniejsze korekty cen. Według Rentier.io średnia median stawek ofertowych w analizowanych miastach wyniosła we wrześniu 55,4 zł za metr kwadratowy. Oznacza to spadek o 1,5 proc. w porównaniu z sierpniem.

Nie można jednak mówić o powszechnej przecenie mieszkań na wynajem. W ujęciu rocznym stawki w badanych miastach były nadal średnio o 2,3 proc. wyższe.

Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie mediana ofertowych stawek wynosi 79,70 zł za metr kwadratowy. Kolejne miejsca zajmują Gdańsk z wynikiem 68,42 zł oraz Kraków, gdzie jest to 66,22 zł. Znacznie mniej kosztuje wynajem w mniejszych ośrodkach. W Częstochowie mediana wynosi 40 zł za metr kwadratowy, w Sosnowcu 43,17 zł, a w Radomiu 44,86 zł.

Na zmianę tendencji wskazują również dane Otodomu i GetHome.pl. Według Otodomu we wrześniu stawki spadły o 1,3 proc. miesiąc do miesiąca. Z kolei GetHome.pl podaje, że mediana miesięcznego czynszu w Warszawie wynosi 4,3 tys. zł, o 4 proc. mniej niż rok wcześniej. W Poznaniu mediana czynszu spadła do 2,5 tys. zł, również o 4 proc. w ujęciu rocznym. W Krakowie pozostaje stabilna na poziomie około 3,1 tys. zł.

Właściciele mieszkań muszą konkurować ceną. Nawet 100 zł robi różnicę

Większa dostępność lokali zmienia sposób negocjowania warunków umowy.

Jeszcze niedawno w popularnych lokalizacjach właściciele mogli wybierać spośród wielu zainteresowanych. Obecnie część mieszkań pozostaje w ofercie dłużej, szczególnie jeśli ich cena odbiega od stawek podobnych lokali.

Jak wskazuje Dzmitry Tryfan, dyrektor Home Management w Metrohouse, cytowany przez „Rzeczpospolitą”, obniżenie miesięcznego czynszu nawet o 100 zł względem konkurencyjnych ofert potrafi wyraźnie zwiększyć zainteresowanie mieszkaniem.

Najszybciej wynajmują się niedrogie kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Trudniej znaleźć klientów na duże, droższe lokale, zwłaszcza w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Część właścicieli rezygnuje także z podnoszenia czynszów przy przedłużaniu umów, mimo zapisów umożliwiających waloryzację opłat o inflację.

„Podwyżek do końca roku bym się nie spodziewał” – ocenił Anton Bubiel, prezes Rentier.io, w rozmowie z „Rzeczpospolitą”.

Jego zdaniem właściciele, którzy nie znaleźli najemców we wrześniu, w kolejnych miesiącach będą bardziej skłonni do ustępstw, ponieważ utrzymywanie pustego mieszkania generuje koszty.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem coraz mniej opłacalne?

Zmiana sytuacji na rynku najmu ma również znaczenie dla osób traktujących nieruchomości jako inwestycję. Według wyliczeń Rentier.io modelowa rentowność mieszkania o powierzchni 50 mkw. wyniosła we wrześniu średnio 5,9 proc. brutto i 4,8 proc. netto. Obliczenia opierają się na medianach cen sprzedaży i ofertowych stawek najmu w 17 miastach.

Najwyższą szacowaną rentowność netto odnotowano w Sosnowcu, gdzie wyniosła 5,59 proc. W Szczecinie było to 5,42 proc., a w Częstochowie 5,28 proc. Najniższe wartości występowały w Krakowie, 4,07 proc., oraz Gdańsku, 4,16 proc.

To modelowe wyliczenia, a nie gwarantowana stopa zwrotu. Rzeczywisty wynik inwestora zależy od ceny zakupu, okresów bez najemcy, remontów, kosztów utrzymania i rozliczeń podatkowych.

Jeżeli właściciel musi obniżyć czynsz lub długo poszukuje lokatora, osiągana rentowność może być niższa od zakładanej. W takich warunkach część inwestorów może zdecydować się na sprzedaż mieszkań, szczególnie starszych i wymagających dodatkowych nakładów.

Co dalej z cenami najmu? Końcówka roku może przynieść kolejne obniżki

Eksperci oczekują, że po zakończeniu największego zainteresowania mieszkaniami wśród studentów popyt będzie stopniowo słabnąć.

Według badania Nieruchomosci-online.pl przywołanego przez „Rzeczpospolitą” 25 proc. ankietowanych pośredników spodziewa się spadku czynszów w IV kwartale, a jedynie 18 proc. przewiduje podwyżki. Jednocześnie 39 proc. badanych oczekuje dalszego zwiększania podaży mieszkań na wynajem.

Nie oznacza to jednak, że wszystkie lokale będą tanieć. Mieszkania o dobrym standardzie, blisko uczelni i centrów biznesowych nadal mogą szybko znajdować najemców.

Czytaj także:

15,4 mld zł deficytu w miesiąc. Najgorszy wynik od ponad ćwierć wieku

Skarbówka wykryła plagę fikcyjnych faktur. Ich liczba wzrosła dwukrotnie

Polska przestała doganiać Zachód. Jakość życia poniżej europejskiej średniej