- Dwupokojowe mieszkanie w Warszawie kosztuje ofertowo około 738,5 tys. zł. Przy 20 proc. wkładu własnego potrzeba kredytu na blisko 591 tys. zł.
- Przy obecnym oprocentowaniu rata takiego kredytu na 25 lat wynosi około 3,8 tys. zł miesięcznie, a średnia oferta najmu dwóch pokoi to około 4,6 tys. zł.
- Po uwzględnieniu podatku i jednego miesiąca bez najemcy wpływy praktycznie zrównują się z ratami. Remonty, ubezpieczenie czy wyposażenie mogą już oznaczać konieczność dopłacania.
Mieszkanie za 738 tys. zł, kredyt na prawie 591 tys. zł
Punktem wyjścia jest typowe dwupokojowe mieszkanie w Warszawie. Według danych Gratka za sierpień 2026 roku mediana ofertowej ceny takich lokali wynosiła 738 510 zł. Mediana ceny metra kwadratowego sięgała 17 537 zł.
Przyjmijmy standardowy wkład własny w wysokości 20 proc. Kupujący musi więc wyłożyć około 147 700 zł, a z banku pożyczyć około 590 800 zł.
To niemal dokładnie odpowiada przykładowi z wrześniowego rankingu Bankier.pl, w którym analizowany jest kredyt na 592 tys. zł na 25 lat przy 20-procentowym wkładzie własnym. W najtańszych ofertach z okresowo stałym oprocentowaniem raty wynosiły około 3,8-4 tys. zł miesięcznie. Przykładowo przy oprocentowaniu 6,05 proc. rata wynosiła 3832 zł.
Na pierwszy rzut oka inwestycja wygląda więc całkiem dobrze.
Najemca płaci 4596 zł, rata wynosi około 3,8 tys. zł
W aktualnej ofercie Gratka dwupokojowe mieszkania w Warszawie są wystawiane do wynajęcia średnio za około 4596 zł miesięcznie. W całym warszawskim rynku mediana ofertowego czynszu wynosi 4200 zł.
Przyjmując 4596 zł miesięcznie i ratę około 3830 zł, właścicielowi pozostawałoby pozornie ponad 760 zł miesięcznie. Taki rachunek jest jednak zbyt prosty.
Po pierwsze, przy najmie prywatnym trzeba zapłacić ryczałt. Zgodnie z zasadami Ministerstwa Finansów stawka wynosi 8,5 proc. przychodu do 100 tys. zł rocznie, a od nadwyżki 12,5 proc.
Przy 4596 zł miesięcznie właściciel uzyskałby 55 152 zł przychodu rocznie. Po samym 8,5-procentowym podatku zostaje średnio około 4205 zł miesięcznie.
Różnica wobec raty spada więc z ponad 760 zł do około 370 zł miesięcznie. I nadal nie uwzględniliśmy żadnych innych kosztów.
Jeden miesiąc bez najemcy i przewaga praktycznie znika
Załóżmy teraz bardziej realistyczny wariant, w którym w ciągu roku mieszkanie przez jeden miesiąc pozostaje puste. Może to wynikać ze zmiany lokatora, odświeżenia lokalu albo zwykłego oczekiwania na nową umowę.
Jedenaście miesięcy najmu po 4596 zł daje 50 556 zł przychodu rocznie. Po zapłaceniu 8,5 proc. ryczałtu pozostaje około 46,3 tys. zł. W przeliczeniu na cały rok daje to około 3855 zł miesięcznie. Rata kredytu wynosi około 3830 zł.
Oznacza to, że po uwzględnieniu wyłącznie podatku i jednego miesiąca pustostanu cały finansowy bufor kurczy się do kilkudziesięciu złotych miesięcznie.
A właściciel nadal musi liczyć się z ubezpieczeniem mieszkania, naprawami, wymianą wyposażenia, ewentualną prowizją pośrednika czy okresowymi remontami. Może też ponosić część opłat administracyjnych. Cena widoczna w ogłoszeniu nie zawsze jest więc kwotą, która w całości pozostaje właścicielowi.
Warszawski rynek najmu nie daje dziś także właścicielom pełnej swobody podnoszenia cen. Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, zwracał uwagę, że „większa liczba ofert oznacza możliwość porównania cen i podejmowania decyzji bez spotykanej wcześniej presji czasu”.
Najemca płaci ratę, ale nie oznacza to, że spłaca mieszkanie
Jest jeszcze jeden szczegół często pomijany w prostych kalkulacjach.
Rata kredytu nie składa się wyłącznie ze spłaty wartości mieszkania. Przy kredycie na około 591 tys. zł i oprocentowaniu w okolicach 6 proc. na początku okresu kredytowania zdecydowaną większość raty stanowią odsetki.
W naszej przykładowej racie wynoszącej około 3825 zł w pierwszym miesiącu blisko 3 tys. zł stanowią same odsetki, a na spłatę pożyczonego kapitału przypada około 850 zł.
Najemca może więc finansować miesięczną ratę, ale nie oznacza to, że cała wpłacana przez niego kwota buduje majątek właściciela.
Trzeba też pamiętać o kapitale potrzebnym na start. Sam wkład własny w naszym przykładzie to prawie 148 tys. zł. Przy zakupie używanego mieszkania inwestor, który nie korzysta ze zwolnienia dotyczącego pierwszego mieszkania, musi doliczyć 2 proc. PCC, czyli w tym przypadku około 14,8 tys. zł. Dochodzą koszty notarialne, wyposażenie i ewentualny remont. Stawkę PCC potwierdza Ministerstwo Finansów.
Kiedy najem rzeczywiście może spłacać kredyt?
Hasło „najemca spłaca kredyt” nie jest więc całkowicie fałszywe. Przy dobrym zakupie, odpowiednio wysokim czynszu, niewielkiej liczbie pustostanów i niższym koszcie finansowania taki model może działać.
Dzisiejsze liczby pokazują jednak, że przy zakupie przeciętnego dwupokojowego mieszkania w Warszawie za aktualną cenę ofertową margines bezpieczeństwa jest niewielki.
Sama średnia stawka najmu jest wyższa od raty. Po podatku różnica mocno maleje. Po jednym pustym miesiącu niemal znika. Po uwzględnieniu napraw, ubezpieczenia i innych kosztów właściciel może już dokładać do inwestycji z własnej kieszeni.
To nie musi oznaczać, że zakup jest nieopłacalny. Inwestor nadal spłaca część kapitału i pozostaje właścicielem nieruchomości, która może z czasem zyskać na wartości. Tego wzrostu nie można jednak zagwarantować.
Dlatego przy obecnych cenach bardziej precyzyjne byłoby stwierdzenie: najemca może pomóc spłacać kredyt, ale coraz trudniej oczekiwać, że zrobi to całkowicie za właściciela.
Czytaj także:
„Płać za tyle, ile wyrzucasz” jednak nie wejdzie. Resort wycofał się z pomysłu
Ceny najmu w Polsce rosną trzy razy szybciej niż w UE. Tak drogo jeszcze nie było
