• Morizon-Gratka wskazuje na spadek popytu inwestycyjnego na małe mieszkania, związany z ochłodzeniem rynku najmu.
  • Kupujący coraz częściej szukają lokali dwu- i trzypokojowych dla siebie, a zainteresowanie większymi mieszkaniami rośnie.
  • Demografia może zwiększać podaż lokali ze spadków. RynekPierwotny.pl szacuje potencjalną skalę na około 80-120 tys. mieszkań rocznie.

Kawalerki jako inwestycja tracą część przewagi

Przez lata małe mieszkania przyciągały inwestorów niższą ceną całkowitą i szerokim popytem na wynajem. W 2026 r. obraz rynku jest jednak bardziej złożony.

Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka, wskazuje, że obecny nabywca częściej szuka mieszkania dla siebie niż pod inwestycję. Najpopularniejsze są lokale dwu- i trzypokojowe, natomiast zainteresowanie kawalerkami osłabło.

„Jeśli chodzi o kawalerki, to z uwagi na ochłodzenie na rynku najmu spadł popyt inwestycyjny na małe mieszkania” – podkreśla Drogomirecki w materiale Pulsu Biznesu. Według eksperta na słabsze zainteresowanie najmniejszymi lokalami wpływa również mniejsza liczba kupujących do 30. roku życia, którzy częściej korzystali z kredytu i wybierali tańsze mieszkania.

Rynek najmu jest bardziej zrównoważony

Jednym z powodów ostrożniejszego podejścia inwestorów jest sytuacja na rynku najmu. Z Barometru Nastrojów Konsumenckich Grupy Morizon-Gratka wynika, że 56,4 proc. badanych ocenia liczbę dostępnych ofert jako zrównoważoną, wysoką lub bardzo wysoką. Tylko 11,3 proc. respondentów deklarowało poszukiwanie mieszkania na wynajem przez ponad sześć miesięcy.

Większa podaż oznacza silniejszą pozycję najemców, choć wysokie czynsze nadal pozostają barierą dla części gospodarstw domowych. Nie oznacza to załamania popytu, lecz większą presję na realistyczne stawki.

Dla inwestora kluczowe stają się lokalizacja, standard, koszt zakupu oraz realna stawka najmu po uwzględnieniu pustostanów, podatków, remontów i opłat administracyjnych. Sama niewielka powierzchnia nie gwarantuje już ponadprzeciętnej rentowności.

Kupujący chcą więcej przestrzeni i lepszego standardu

Zmienia się też struktura popytu. Według Morizon-Gratka typowym klientem jest dziś singiel lub rodzina o stabilnej sytuacji zawodowej, szukający przede wszystkim mieszkania dla siebie.

Rosnące zainteresowanie większymi lokalami pokazuje, że dla części nabywców liczy się już nie tylko jak najniższy próg wejścia. Ważniejsze stają się dodatkowy pokój, możliwość pracy z domu, winda, garaż, nowszy budynek i potencjał odsprzedaży za kilka lub kilkanaście lat. Morizon-Gratka wskazuje m.in. na większe zainteresowanie mieszkaniami czteropokojowymi.

Nie oznacza to końca kawalerek. W dużych miastach, przy uczelniach, w pobliżu centrów biznesowych i dobrze skomunikowanych dzielnicach małe lokale nadal mogą znajdować najemców. Zmniejsza się jednak przewaga segmentu wynikająca wyłącznie z metrażu.

Demografia może zwiększyć konkurencję na rynku wtórnym

Długoterminowo jeszcze większą zmianę może przynieść starzenie się społeczeństwa. Według analizy RynekPierwotny.pl w kolejnych latach może rosnąć transfer mieszkań między pokoleniami. Przy założeniu, że 20-30 proc. zgonów przełoży się na lokale uwalniane przez spadek, sprzedaż lub sukcesję majątkową, potencjalna skala wynosi około 80-120 tys. mieszkań rocznie.

Nie wszystkie takie lokale trafią na sprzedaż. Część pozostanie w rodzinach lub będzie wymagać remontu, a wpływ na ceny zależy od lokalizacji. Zjawisko może jednak zwiększać podaż na rynku wtórnym i wzmacniać konkurencję wobec nowych mieszkań.

Mały metraż nie wystarczy, by inwestycja była dobra

Zmiany na rynku pokazują, że ocena mieszkania inwestycyjnego wymaga dziś bardziej szczegółowej kalkulacji niż kilka lat temu. Inwestor powinien brać pod uwagę nie tylko cenę zakupu i oczekiwany czynsz, ale też konkurencję w najmie, perspektywy demograficzne miasta, standard budynku i łatwość przyszłej sprzedaży.

Kawalerki nadal mogą być rentowną inwestycją w dobrych lokalizacjach, ale nie są automatycznym wyborem dla każdego kapitału. W bardziej stabilnym i selektywnym rynku przewagę zyskują lokale dopasowane do realnego popytu, a nie tylko do utrwalonego przekonania, że najmniejsze mieszkania zawsze sprzedają się i wynajmują najszybciej.

Czytaj także:

Fundusz Kościelny miał zniknąć, a rośnie w siłę. Padnie rekord wydatków

Barbara Mróz-Gorgoń znika na rok. Poprosiła o urlop zdrowotny

Polska zapłaci Brukseli ponad miliard złotych za plastik. System kaucyjny naprawi sytuację?