• 8947 nowych mieszkań kosztuje obecnie mniej niż w pierwszym cenniku, w którym pojawił się dany lokal.
  • Średnia obniżka wynosi 40 701 zł, a mediana procentowej przeceny to 5,1 proc.
  • Przecenione lokale stanowią 4,2 proc. ponad 214 tys. mieszkań z cenami publikowanymi przez deweloperów.

Prawie 9 tys. nowych mieszkań ma już niższą cenę

Według danych aktualnych na 3 października 2026 roku w cennikach przekazywanych przez deweloperów do państwowego portalu dane.gov.pl znajdowały się ceny 214 964 mieszkań w 4564 inwestycjach prowadzonych przez 3367 spółek deweloperskich.

Analiza tych danych przeprowadzona przez Finwire pokazuje, że 8947 lokali, czyli 4,2 proc. całej analizowanej oferty, kosztuje obecnie mniej niż w pierwszym cenniku, w którym dany lokal się pojawił. Średnia obniżka wynosi 5,7 proc., czyli 40 701 zł, natomiast mediana spadku sięga 5,1 proc.

To oznacza, że przeceny nie są już pojedynczymi promocjami dotyczącymi kilku mieszkań w konkretnej inwestycji. Skala obejmuje tysiące lokali w całym kraju.

Jednocześnie trzeba zachować właściwą perspektywę. Ponad 95 proc. mieszkań znajdujących się w analizowanej bazie nie jest obecnie tańszych niż w pierwszym zarejestrowanym cenniku. Dane pokazują więc rosnącą liczbę przecen, a nie załamanie cen na całym rynku.

Średnio ponad 40 tys. zł mniej. Największe przeceny sięgają 25 proc.

Różnice w przypadku pojedynczych mieszkań potrafią być znacznie większe od średniej. Wśród ostatnio odnotowanych zmian największe obniżki sięgały około 25 proc. ceny początkowej. Finwire celowo nie uwzględnia większych spadków, ponieważ tak duże różnice mogą wynikać z błędów w plikach cenowych deweloperów.

W danych pojawiają się przykłady lokali przecenianych o dziesiątki, a w przypadku drogich apartamentów nawet o setki tysięcy złotych. Jeden z analizowanych apartamentów w Krakowie miał cenę obniżoną z ponad 6 mln zł do około 4,5 mln zł. W Warszawie lokal przy ul. Omulewskiej został przeceniony z około 656 tys. zł do niespełna 498 tys. zł.

Dla przeciętnego kupującego bardziej miarodajna jest jednak średnia dla całej grupy przecenionych mieszkań. 40,7 tys. zł różnicy może oznaczać znaczące zmniejszenie potrzebnego wkładu własnego albo kwoty kredytu.

W całej bazie mediana ceny nowego mieszkania wynosi obecnie około 596,8 tys. zł, a mediana ceny metra kwadratowego to 11 950 zł.

Deweloperzy zaczęli wprowadzać tańsze mieszkania

Przeceny konkretnych lokali wpisują się w szerszą zmianę widoczną na rynku pierwotnym. Najnowsze dane Otodom pokazują, że po okresie wprowadzania droższych inwestycji deweloperzy zaczęli uzupełniać ofertę projektami z niższych segmentów cenowych.

W trzecim kwartale średnia cena nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży na siedmiu największych rynkach wyniosła 15 869 zł za mkw. Było to o 362 zł za mkw. mniej niż średnia cena mieszkań znajdujących się już w ofercie, wynosząca 16 231 zł za mkw.

Jak tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, „gdy częściej kupowane są tańsze mieszkania, w ofercie pozostaje relatywnie więcej droższych lokali”.

Ma to znaczenie przy interpretowaniu średnich cen. Ich spadek nie zawsze oznacza, że deweloperzy przecenili istniejące lokale. Może wynikać również z tego, że do sprzedaży trafia więcej mieszkań tańszych niż dotychczasowa oferta.

W przypadku danych o 8947 lokalach sytuacja jest inna. Tutaj porównywana jest historia tego samego mieszkania, dlatego możliwe jest wychwycenie faktycznej zmiany jego ceny ofertowej.

Jawne cenniki pokazują, gdzie ceny nowych mieszkań naprawdę spadają

Tak szczegółowe porównanie jest możliwe dzięki obowiązkowi publikowania przez deweloperów cen konkretnych lokali i przekazywania danych do państwowego serwisu dane.gov.pl.

Pliki cenowe publikowane zgodnie z art. 19b ustawy deweloperskiej są aktualizowane przez firmy i pozwalają śledzić historię ofert. Państwowy portal publikuje m.in. zbiory zawierające ceny ofertowe poszczególnych deweloperów wraz z datą, której dotyczą.

W analizie Finwire cena startowa oznacza pierwszą cenę danego lokalu widoczną w takich cennikach. Obniżka jest liczona tylko wtedy, gdy nie zmienił się metraż mieszkania. Ma to ograniczać sytuacje, w których pozorny spadek ceny wynika jedynie z korekty danych dotyczących lokalu.

Dla kupujących oznacza to większą możliwość porównania nie tylko ofert między deweloperami, ale również historii ceny konkretnego mieszkania. Jeśli lokal był już przeceniany, klient otrzymuje także dodatkowy punkt odniesienia przy negocjacjach.

Najnowsze liczby nie oznaczają jeszcze, że ceny nowych mieszkań w Polsce zaczęły masowo spadać. Pokazują jednak zmianę, której wcześniej znacznie trudniej było dowieść na poziomie pojedynczych ofert: tysiące lokali są dziś oficjalnie wystawione taniej niż w swoim pierwszym publicznym cenniku.

Czytaj także:

Ile trzeba zarabiać, żeby być wśród najbogatszych 20 proc. Polaków? Kwota zaskakuje

Mercosur już działa. Eksport żywności z Argentyny do UE wzrósł o 21 proc.

Ataki na rafinerie miały kosztować Rosję 26 mld dolarów. Putin podał skalę strat