• NBP podał, że w II kwartale 2026 r. realne ceny mieszkań w większości analizowanych segmentów nadal spadały.
  • W siedmiu największych miastach nowe mieszkania kosztowały transakcyjnie średnio 14 444 zł za mkw., tylko 0,6 proc. więcej niż rok wcześniej.
  • Ceny ofertowe coraz wyraźniej odbiegają od transakcyjnych, w Warszawie różnica na rynku wtórnym przekraczała 2,3 tys. zł za mkw.

Realne ceny mieszkań spadają. NBP potwierdza zmianę

Narodowy Bank Polski opublikował 29 września raport o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w II kwartale 2026 r.. Bank centralny ocenia, że na 16 największych analizowanych rynkach ceny pozostawały na względnie stabilnych poziomach.

Najważniejszy wniosek pojawia się jednak po uwzględnieniu zmian siły nabywczej pieniądza. NBP wskazuje, że po skorygowaniu cen o inflację i wzrost wynagrodzeń większość wskaźników miała ujemną dynamikę realną. W praktyce oznacza to, że mieszkania mogą kosztować w złotych podobnie lub nieco więcej niż przed rokiem, ale ich realna wartość, liczona względem poziomu cen w gospodarce lub dochodów, maleje.

To istotna zmiana po okresie bardzo szybkich wzrostów, kiedy stawki za metr kwadratowy rosły znacznie szybciej niż ceny wielu innych dóbr.

Mieszkania drożeją wolniej od inflacji

Dobrze pokazują to dane dotyczące największych metropolii. W II kwartale średnia cena transakcyjna nowego mieszkania w siedmiu największych miastach wyniosła 14 444 zł za mkw. Była tylko o 0,6 proc. wyższa niż rok wcześniej.

W grupie dziesięciu kolejnych dużych miast średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wynosiła 11 037 zł za mkw. i była o 3,1 proc. wyższa niż przed rokiem. W samym II kwartale praktycznie się nie zmieniła, spadając o 0,1 proc. względem pierwszych trzech miesięcy roku.

Dla porównania inflacja konsumencka w kolejnych miesiącach 2026 r. utrzymywała się na poziomie, który w wielu segmentach przewyższał dynamikę cen mieszkań. To właśnie dlatego obraz rynku wygląda inaczej, gdy zamiast samych kwot w złotych analizuje się realne ceny mieszkań.

NBP podsumowuje to wprost: tempo wzrostu cen transakcyjnych pozostaje niskie i stabilne, co świadczy o ograniczonej sile popytu.

Cena z ogłoszenia i cena transakcji coraz bardziej się różnią

Dla kupujących równie ważna jest rosnąca różnica między oczekiwaniami sprzedających a kwotami faktycznie płaconymi przy podpisaniu aktu notarialnego.

Na warszawskim rynku wtórnym w II kwartale średnia cena ofertowa wynosiła 19 059 zł za mkw., podczas gdy średnia cena transakcyjna sięgała 16 723 zł za mkw. Różnica wynosiła więc 2336 zł na każdym metrze, czyli około 12,3 proc.

W przypadku 60-metrowego mieszkania różnica między takimi średnimi stawkami odpowiada kwocie około 140 tys. zł. Nie oznacza to oczywiście, że każdy kupujący otrzyma kilkunastoprocentowy rabat. Ceny ofertowe i transakcyjne dotyczą różnych lokali i nie można traktować różnicy między średnimi jako typowego poziomu negocjacji. Pokazuje ona jednak skalę rozjazdu między oczekiwaniami sprzedających a faktycznymi transakcjami.

Podobną sytuację widać poza stolicą. NBP wskazuje, że niewielkie dodatnie dynamiki cen ofertowych, zwłaszcza na rynku pierwotnym, świadczą o tym, że deweloperzy i sprzedający nadal starają się utrzymywać dotychczasowe poziomy cen.

Kupujący mają więcej czasu i większy wybór

Zmiana widoczna jest również w czasie potrzebnym do znalezienia nabywcy. Według NBP na rynku wtórnym w 16 analizowanych miastach przeciętny czas sprzedaży, liczony dla transakcji zakończonych sprzedażą i uśredniony z czterech kwartałów, wzrósł do około 1,5 kwartału. Rok wcześniej było to około 1,3 kwartału.

W Warszawie sytuację kupujących poprawia również szeroka oferta. Dane NBP dotyczące rynku pierwotnego wskazują, że w II kwartale dostępnych było ponad 13,5 tys. nowych mieszkań, o 14,2 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Jednocześnie realizowano 325 inwestycji mieszkaniowych.

Nie oznacza to jednak początku gwałtownego krachu cenowego. Nominalne stawki w wielu miastach nadal rosną, a spadki realne wynikają przede wszystkim z tego, że ceny mieszkań nie nadążają za zmianami cen w całej gospodarce i dochodów.

Dla kupujących jest to jednak sytuacja wyraźnie inna niż w okresie szybkich podwyżek. Presja na natychmiastową decyzję jest mniejsza, oferta pozostaje duża, a różnica między cenami ofertowymi i transakcyjnymi daje więcej przestrzeni do rozmów ze sprzedającym. Kolejne kwartały pokażą, czy realne ceny mieszkań będą nadal spadać, czy poprawa dostępności kredytów ponownie wzmocni popyt i zatrzyma tę korektę.

Czytaj także:

Zwrot ws. elektrowni i kopalni węgla. Rząd chce utrzymać je dłużej

Rosja się zbroi. Rekordowe wydatki na wojsko kosztem rosnącego długu

3,31 zł za litr benzyny trafia do państwa. To prawie połowa ceny