• Mediana ceny nowego mieszkania w Polsce wynosi obecnie 595 tys. zł, a metra kwadratowego około 11,9 tys. zł.
  • W bazie znajduje się ponad 213 tys. lokali z ceną, oferowanych przez ponad 3,3 tys. deweloperów.
  • Około 9 tys. mieszkań kosztuje mniej niż w pierwszym opublikowanym cenniku, a mediana obniżki wynosi 5,7 proc.

Nowe mieszkanie kosztuje przeciętnie blisko 600 tys. zł

Z aktualnych danych Finwire opartych na cennikach przekazywanych przez deweloperów do dane.gov.pl wynika, że na 1 października 2026 roku mediana ceny całego lokalu wynosi 595 tys. zł. Mediana ceny jednego metra kwadratowego to około 11 920 zł.

W bazie znajdowało się ponad 213 tys. mieszkań z podaną ceną, pochodzących z ponad 4,5 tys. inwestycji i od przeszło 3,3 tys. deweloperów. Oferty obejmują blisko tysiąc miejscowości.

Mediana nie oznacza średniej ceny. Pokazuje punkt dzielący całą ofertę na dwie równe części. W tym przypadku połowa mieszkań kosztuje mniej niż 595 tys. zł, a druga połowa więcej. W warunkach bardzo dużych różnic cenowych między Warszawą, mniejszymi miastami i lokalizacjami turystycznymi taki wskaźnik może lepiej pokazywać typową ofertę niż zwykła średnia.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że ze względu na coraz większe różnice między segmentami rynku. „Średnia cena metra kwadratowego coraz słabiej opisuje to, co rzeczywiście dzieje się na rynku mieszkaniowym” – twierdzi.

Ponad 9 tys. mieszkań jest tańszych niż na początku sprzedaży

Jawność cen pozwala dziś również sprawdzić nie tylko aktualną stawkę, ale całą historię zmian ceny konkretnego lokalu.

Według danych Finwire około 9 tys. ofert, czyli 4,2 proc. wszystkich mieszkań w bazie, ma obecnie niższą cenę niż w pierwszym cenniku, w którym dany lokal pojawił się na rynku. Mediana obniżki wynosi 5,7 proc.

Przy mieszkaniu wycenionym pierwotnie na 600 tys. zł spadek o 5,7 proc. oznaczałby około 34 tys. zł różnicy. Nie oznacza to oczywiście, że każdy lokal można kupić z takim rabatem. Dane pokazują jedynie skalę faktycznych zmian oficjalnych cenników.

Największe przeceny są znacznie mocniejsze. Wśród zmian z ostatniego tygodnia zdarzały się lokale, których cena była nawet o około 25 proc. niższa od początkowej. Są to jednak pojedyncze przypadki, a nie reprezentatywny obraz całego rynku.

Łódź ma więcej ofert niż Warszawa

Ciekawie wygląda także geografia podaży. Najwięcej mieszkań z ujawnioną ceną znajduje się obecnie nie w Warszawie, lecz w Łodzi.

Według zestawienia na 1 października w Łodzi było około 21 tys. ofert, podczas gdy w Warszawie około 17,6 tys.. Kolejne miejsca zajmowały Kraków z ponad 16,3 tys. lokali i Wrocław z ponad 13,3 tys.

Sama liczba ofert nie mówi jednak nic o ich dostępności cenowej. W największych aglomeracjach stawki za metr pozostają znacznie powyżej ogólnopolskiej mediany, a struktura rynku jest mocno zróżnicowana.

Przykładowo, aktualne oferty w Krakowie obejmują lokale wyceniane na 14 tys., 18 tys. czy ponad 19 tys. zł za metr. W Warszawie również występują bardzo duże różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami i segmentami rynku.

Jawne cenniki zmieniły rynek pierwotny

Nowe zestawienia są możliwe dzięki obowiązkowi publikowania przez deweloperów cen lokali oraz historii ich zmian. Dane przekazywane są również do państwowego portalu dane.gov.pl, dzięki czemu można zestawiać tysiące ofert w skali całego kraju.

To istotna zmiana z punktu widzenia kupującego. Klient może dziś sprawdzić, czy cena mieszkania była wcześniej podnoszona lub obniżana i porównać ją z ofertami konkurencji.

Większa przejrzystość nie oznacza jednak automatycznego spadku cen. Na rynek równocześnie działa rosnący popyt, koszt finansowania, ceny gruntów i materiałów oraz struktura nowych inwestycji.

Dane pokazują przede wszystkim, że pojęcie jednej „ceny mieszkania w Polsce” ma ograniczoną wartość. Mediana na poziomie 595 tys. zł daje punkt odniesienia, ale rzeczywisty koszt zakupu zależy przede wszystkim od lokalizacji, powierzchni i segmentu rynku.

Czytaj także:

70 proc. polskich gmin się wyludnia. Z niektórych powiatów wyjechało 40 proc. młodych

Google zaczyna płacić za treści wykorzystywane przez AI. Rzucił wydawcom ochłapy

Polacy masowo ogłaszają upadłość konsumencką. Rekord bankructw coraz bliżej