• Ogólnopolski indeks cen mieszkań wzrósł w lipcu zaledwie o 0,03 pkt, co wskazuje na dalszą stabilizację rynku.
  • Warszawa wyraźnie odstaje od reszty kraju. Stołeczny indeks wzrósł o 1,08 pkt w miesiąc, najmocniej od maja 2020 roku.
  • Popyt kredytowy mocno odbudował się, ale wysoka podaż mieszkań nadal ogranicza możliwość gwałtownych podwyżek cen.

Ceny mieszkań praktycznie stoją w miejscu

W lipcu ogólnopolski indeks cen nieruchomości przygotowywany przez Cenatorium wyniósł 119,41 pkt, zaledwie o 0,03 pkt więcej niż miesiąc wcześniej. W czerwcu miesięczna zmiana wynosiła tylko 0,01 pkt. W skali roku indeks zwiększył się natomiast o 2,86 pkt.

Jak wynika z najnowszej analizy Cenatorium, w skali całego kraju ceny mieszkań w lipcu praktycznie się nie zmieniły. Podobny obraz pokazują Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź. Indeks dla największych rynków z wyłączeniem Warszawy zatrzymał się na poziomie 134 pkt, rosnąc o zaledwie 0,04 pkt w ciągu miesiąca i o 3,08 pkt w skali roku.

Dane nie obejmują jeszcze całego III kwartału, dlatego nie przesądzają o jego ostatecznym wyniku. Pokazują jednak, że po wcześniejszym przyspieszeniu wzrostu cen rynek ponownie wszedł w okres znacznie mniejszych zmian.

„Najbliższe miesiące będą raczej czasem stabilizacji i umiarkowanych wzrostów niż gwałtownych podwyżek” – ocenia Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, cytowany przez Bankier.pl.

Warszawa idzie w przeciwnym kierunku

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w stolicy. W lipcu indeks cen mieszkań dla Warszawy wzrósł do 132,93 pkt, czyli o 1,08 pkt w ciągu miesiąca. Był to najmocniejszy miesięczny wzrost od maja 2020 roku. W porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku indeks był wyższy o 4,13 pkt.

Nie jest to jedyny sygnał wskazujący na ponowną presję cenową w Warszawie. Już w II kwartale wyraźnie drożały większe mieszkania. Jak wynika z danych transakcyjnych Cenatorium opisywanych przez Bankier.pl, lokale o powierzchni od 60 do 80 mkw. podrożały średnio o 3,3 proc. względem poprzedniego kwartału.

W przypadku mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw. oraz od 60 do 80 mkw. roczna dynamika cen transakcyjnych ponownie przekroczyła 10 proc.

To wyraźna różnica względem pozostałych największych miast, gdzie w lipcu zmiany były minimalne. Warszawa po okresie uspokojenia ponownie staje się więc rynkiem, na którym presja cenowa jest znacznie mocniejsza.

Kredyty wróciły, ale część to refinansowanie

Jednym z czynników zwiększających popyt jest wyraźne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. Według raportu AMRON-SARFiN za II kwartał 2026 roku banki udzieliły w tym okresie około 83,6 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 39,7 mld zł.

Liczba kredytów wzrosła o 14,3 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem i o ponad 50 proc. rok do roku. Był to najlepszy kwartalny wynik liczbowy od 2007 roku. Średnia wartość nowego kredytu ustanowiła kolejny rekord i wyniosła 475 652 zł.

Nie cały ten wzrost oznacza jednak nowych nabywców mieszkań. Ponad jedna czwarta nowej sprzedaży kredytowej przypadła na refinansowanie wcześniejszych zobowiązań. Część klientów wykorzystuje poprawę warunków finansowania do przenoszenia istniejącego kredytu zamiast zakupu nowej nieruchomości.

Mimo to skala odbudowy rynku hipotecznego jest wyraźna. W pierwszym półroczu banki udzieliły już niemal 157 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 73 mld zł.

Duża oferta hamuje wzrost cen mieszkań

Rosnący popyt na razie nie przekłada się na powrót cenowego boomu. Jedną z głównych przyczyn jest wysoka liczba mieszkań dostępnych na sprzedaż.

Według Centrum AMRON pod koniec II kwartału na siedmiu największych rynkach w ofercie znajdowało się ponad 70 tys. nowych mieszkań. Deweloperzy rozpoczęli jednocześnie budowę 38,7 tys. lokali, o 22 proc. więcej niż rok wcześniej, i uzyskali pozwolenia na budowę kolejnych 48,9 tys.

Dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP, zwraca uwagę, że wysoka podaż daje kupującym większy wybór i możliwość negocjacji cen.

Podobnie sytuacja wygląda na rynku wtórnym. Jak podaje Bankier.pl, w lipcu miesięczne zmiany median cen w największych miastach mieściły się w przedziale od minus 0,2 do plus 0,3 proc. Sprzedający nadal muszą więc w wielu przypadkach korygować pierwotne oczekiwania, żeby doprowadzić do transakcji.

Rynek dwóch prędkości

Dane z początku III kwartału pokazują rynek znacznie bardziej zrównoważony niż podczas gwałtownych podwyżek z poprzednich lat. Popyt odbudowuje się wraz z większą dostępnością finansowania, ale jednocześnie duża oferta mieszkań ogranicza możliwość szybkiego podnoszenia stawek.

Wyjątkiem pozostaje Warszawa. Jeśli kolejne miesiące potwierdzą lipcowy wzrost, stolica może coraz bardziej oddalać się cenowo od pozostałych dużych miast.

Dla kupujących oznacza to, że ogólnopolskie informacje o stabilizacji trzeba traktować ostrożnie. Rynek nieruchomości coraz wyraźniej działa lokalnie: podczas gdy w większości dużych miast ceny praktycznie stoją, w Warszawie presja na wzrost stawek ponownie się zwiększa.

Czytaj także:

Zwrot ws. elektrowni i kopalni węgla. Rząd chce utrzymać je dłużej

Rosja się zbroi. Rekordowe wydatki na wojsko kosztem rosnącego długu

3,31 zł za litr benzyny trafia do państwa. To prawie połowa ceny