• W Polsce było pod koniec października około 131,5 tys. ofert używanych mieszkań, o 12 proc. mniej niż rok wcześniej.
  • Średnie ceny ofertowe spadły m.in. w Warszawie, Krakowie, Trójmieście i Katowicach.
  • Rynek wtórny znajduje się pod presją deweloperów, którzy we wszystkich analizowanych metropoliach mają więcej mieszkań w ofercie.

Mieszkań na sprzedaż ubywa. Oferta skurczyła się o 12 proc.

Pod koniec października w Polsce dostępnych było około 131,5 tys. unikalnych ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego, wynika z danych Adradar przytoczonych w analizie GetHome.pl i RynekPierwotny.pl. Miesiąc wcześniej było ich 134 tys. W ciągu roku liczba ogłoszeń zmniejszyła się o 12 proc., a w porównaniu z rekordem z marca 2025 roku wybór lokali skurczył się aż o jedną czwartą.

W październiku na rynek trafiło 32,5 tys. mieszkań, o 2 proc. więcej niż we wrześniu. Jednocześnie z ogłoszeń zniknęło 35 tys. lokali, czyli o niemal 8 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Ta liczba obejmuje zarówno nieruchomości sprzedane, jak i wycofane z oferty, dlatego nie można jej utożsamiać bezpośrednio z liczbą zawartych transakcji.

Mniejsza podaż zwykle sprzyja sprzedającym, bo kupujący mają mniej lokali do wyboru. Tym razem dzieje się jednak coś innego.

„Rzadko zdarza się sytuacja, w której kurcząca się oferta mieszkań nie prowadzi do wzrostu cen” – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

Ceny mieszkań spadają. Warszawa poniżej 18 tys. zł za metr

W październiku średnie ceny ofertowe mieszkań używanych spadły w większości analizowanych metropolii. Jak wynika z danych GetHome.pl, w Warszawie przeciętna stawka obniżyła się z 18,1 tys. zł do 17,9 tys. zł za mkw.

W Trójmieście spadek nastąpił z 17,6 tys. do 17,3 tys. zł, a w Katowicach z 12,1 tys. do 11,7 tys. zł za metr. W Krakowie średnia cena wróciła do poziomu około 16,8 tys. zł. Z kolei w Łodzi i Poznaniu większych zmian nie było, natomiast we Wrocławiu średnia cena wzrosła do 14,8 tys. zł za mkw.

Dane dotyczą cen widocznych w ogłoszeniach, a nie ostatecznych cen transakcyjnych. Te mogą być niższe, jeśli kupujący wynegocjuje rabat. Spadek średnich stawek ofertowych pokazuje jednak, że część sprzedających zaczyna dostosowywać oczekiwania do sytuacji na rynku.

Deweloperzy zwiększają presję na rynek wtórny

Jednym z powodów nietypowego zachowania cen może być konkurencja ze strony rynku pierwotnego. We wszystkich siedmiu największych metropoliach analizowanych przez GetHome.pl kupujący mieli w październiku do wyboru więcej nowych mieszkań niż używanych.

Najbardziej widać to w Łodzi. Deweloperzy oferowali tam około 10,7 tys. mieszkań, podczas gdy na rynku wtórnym dostępnych było tylko 4,5 tys. lokali. W Poznaniu było to odpowiednio 8 tys. i 3,4 tys., a w Krakowie 12,3 tys. nowych mieszkań wobec 7,6 tys. używanych.

Właściciele mieszkań z drugiej ręki konkurują więc nie tylko między sobą. Deweloperzy dysponują szeroką ofertą, w tym lokalami gotowymi do odbioru, a część firm stosuje rabaty, promocje, bonusy lub elastyczne harmonogramy płatności.

Rynek wtórny nadal ma przewagę cenową w wielu miastach. W Warszawie nowy lokal kosztuje średnio o ponad 2 tys. zł za metr więcej niż używany, a w Poznaniu różnica przekracza 2,5 tys. zł. Sama niższa cena przestaje jednak wystarczać, jeśli kupujący ma bardzo szeroki wybór nowych nieruchomości.

Czy ceny mieszkań będą dalej spadać?

Październikowe dane nie przesądzają jeszcze o trwałym trendzie. Marek Wielgo zwraca uwagę, że kolejne miesiące zwykle przynoszą sezonowe osłabienie aktywności na rynku nieruchomości. Dopiero wyniki z listopada i grudnia pokażą, czy większa liczba mieszkań znikających z ogłoszeń oznacza trwalsze ożywienie popytu.

Jeżeli jednak oferta używanych lokali będzie nadal malała, a ceny nie zaczną rosnąć, będzie to oznaczało wyraźną zmianę układu sił. Sprzedający na rynku wtórnym mogą być zmuszeni do bardziej realistycznego ustalania cen, szczególnie tam, gdzie konkurencja deweloperów pozostaje bardzo duża.

Dla kupujących oznacza to większe możliwości negocjacji niż sugerowałaby sama malejąca liczba ogłoszeń. Kluczowe będzie jednak obserwowanie cen transakcyjnych, bo dopiero one pokażą, jak głębokie są faktyczne obniżki.

Czytaj także:

Limity IKE, IKZE i OIPE 2027. Ponad 72 tys. zł rocznie bez podatku Belki

Państwo nie sprawdza, czy jego programy działają. Do odzyskania prawie 60 mld zł

Banki muszą oddawać pieniądze oszukanym klientom. Na zwrot dostaną 15 dni