• Monitoring 494 inwestycji deweloperskich wykazał 1171 podwyżek i 270 obniżek cen w ciągu 30 dni.
  • Średnia cena ofertowa w badanej grupie mieszkań wynosiła 13 650 zł za metr kwadratowy, a mediana 13 184 zł.
  • Na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych 29 proc. oferowanych lokali było już gotowych, ale nadal nie znalazło nabywców.

Deweloperzy zmieniają cenniki. Podwyżek ponad cztery razy więcej niż obniżek

Według odczytu monitoringu Analiza Inwestycji z 22 października 2026 roku system śledził 494 aktywne inwestycje deweloperskie, w których dostępnych było 12 333 mieszkań. W ciągu poprzednich 30 dni zarejestrowano 1171 podwyżek cen oraz 270 obniżek.

Oznacza to, że liczba odnotowanych podwyżek była ponad 4,3 razy większa niż liczba obniżek. Różnica wyniosła 901 zmian cenowych.

Dane pochodzą z monitoringu ofert publikowanych na stronach deweloperów. System aktualizuje zestawienia na bieżąco, dlatego wartości mogą różnić się w zależności od momentu odczytu.

Ważne jest również rozróżnienie między liczbą zmian a liczbą mieszkań, których one dotyczą. Monitoring rejestruje korekty cenników, a nie wyłącznie unikalne lokale. To oznacza, że jedno mieszkanie mogło zostać objęte więcej niż jedną zmianą w analizowanym okresie.

Wynik nie oznacza zatem, że 1171 różnych mieszkań zdrożało. Nie dowodzi również, że ceny rosną w takim tempie na całym polskim rynku pierwotnym. Pokazuje natomiast wyraźną przewagę podwyżek w konkretnej grupie obserwowanych inwestycji.

Średnia cena mieszkania przekroczyła 13,6 tys. zł za metr

W analizowanej grupie lokali średnia cena ofertowa metra kwadratowego wynosiła 13 650 zł brutto. Mediana była niższa i osiągnęła 13 184 zł za metr kwadratowy. Różnica pomiędzy tymi wskaźnikami wyniosła 466 zł. Może to wskazywać na wpływ droższych nieruchomości na średnią wartość, chociaż do pełniejszej oceny potrzebne byłyby szczegółowe dane dotyczące lokalizacji i struktury cenowej mieszkań.

Przy średniej stawce z monitoringu zakup 50-metrowego mieszkania oznaczałby wydatek około 682,5 tys. zł. To wyłącznie przykład obliczony na podstawie analizowanej próby, a nie przeciętna cena takiego lokalu w całej Polsce.

Warto zauważyć, że Skarbiec.biz opisywał już wcześniejszą odsłonę tego samego monitoringu. Według odczytu z 17 września system zarejestrował wówczas 5095 podwyżek i 5028 obniżek w poprzednich 30 dniach.

Październikowe zestawienie pokazuje znacznie większą dysproporcję pomiędzy kierunkami zmian, choć jednocześnie wyraźnie mniejszą liczbę wszystkich korekt. Dane dotyczą różnych, ruchomych okresów oraz nieidentycznych zbiorów inwestycji, dlatego nie można na ich podstawie wyznaczyć tempa wzrostu cen mieszkań.

Rekordowa oferta mieszkań ogranicza presję na wzrost cen

Przewaga podwyżek w cennikach może zaskakiwać w kontekście sytuacji na największych rynkach mieszkaniowych. Z raportu BIG DATA RynekPierwotny.pl podsumowującego III kwartał 2026 roku wynika, że w sześciu z siedmiu największych rynków średnie ceny ofertowe pozostawały we wrześniu na poziomach zbliżonych do końca czerwca. Zmiany mieściły się w przedziale od zera do 2 proc.

Jednocześnie sprzedaż mieszkań wzrosła w trzecim kwartale o 16 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Jeszcze szybciej rosła liczba nowych lokali wprowadzanych do sprzedaży, która zwiększyła się o 46 proc.

Deweloperzy mierzą się więc z rosnącą konkurencją. Na siedmiu największych rynkach aż 29 proc. mieszkań dostępnych w ofercie było już gotowych, ale nie znalazło nabywców.

Według autorów raportu przy utrzymaniu tempa sprzedaży z trzeciego kwartału wyprzedanie istniejącej oferty zajęłoby średnio 5,3 kwartału. Rosnąca podaż może ograniczać możliwości podnoszenia cen w skali całego rynku, nawet jeśli poszczególne firmy decydują się na podwyżki wybranych lokali.

Dlaczego mieszkania drożeją, skoro kupujący mają duży wybór?

Cenniki deweloperów mogą zmieniać się z różnych powodów. Znaczenie ma tempo sprzedaży, lokalizacja mieszkania, jego standard, etap realizacji inwestycji oraz liczba lokali pozostających w ofercie. Przy dobrze sprzedających się mieszkaniach deweloper może zdecydować się na podwyżkę, podczas gdy lokale cieszące się mniejszym zainteresowaniem mogą zostać objęte promocją.

Na średnie ceny wpływa ponadto wprowadzanie nowych inwestycji. Jeżeli na rynek trafiają droższe lokale, przeciętna stawka może wzrosnąć nawet bez zmiany cen mieszkań, które były wcześniej dostępne.

Na ten mechanizm zwrócił uwagę Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentując wrześniowe dane dotyczące cen nowych mieszkań. „W rzeczywistości kluczową rolę ponownie odegrały zmiany w strukturze oferty” – wyjaśniał ekspert, odnosząc się do wzrostu średnich cen w Warszawie, Trójmieście i Wrocławiu.

W Warszawie średnia cena mieszkań wprowadzanych do sprzedaży we wrześniu wynosiła aż 23,2 tys. zł za metr kwadratowy. Tak drogie nowe oferty podnosiły przeciętną cenę liczona dla wszystkich dostępnych lokali.

Kupujący mogą sprawdzić historię cen. Co dalej z rynkiem?

Dzięki obowiązującym przepisom nabywcy mieszkań mają obecnie większe możliwości kontrolowania zmian w cennikach deweloperów. Ustawa o jawności cen zobowiązuje firmy do publikowania cen ofertowych mieszkań oraz historii ich zmian. Informacje są udostępniane na stronach deweloperów, a odpowiednie dane trafiają również do państwowego portalu dane.gov.pl.

Pozwala to sprawdzić, czy oferowana promocja rzeczywiście oznacza obniżkę, czy tylko powrót do wcześniejszego poziomu ceny. Kupujący mogą również porównywać lokale o podobnym metrażu i standardzie w konkurencyjnych inwestycjach.

Najnowszy monitoring pokazuje wyraźną przewagę podwyżek wśród zarejestrowanych zmian cen. Nie przesądza jednak o kierunku całego rynku. Przy dużej liczbie dostępnych mieszkań ostateczne warunki zakupu będą zależały przede wszystkim od sytuacji w konkretnej lokalizacji i zainteresowania daną inwestycją.

Czytaj także:

3/4 klientów kupuje pod wpływem promocji. Cena ważniejsza od jakości produktu

Sprzedaż detaliczna hamuje. Polacy kupują mniej paliw i ubrań

121 mln zł z kaucji nie wróciło do Polaków. Gdzie trafiły pieniądze?