• Coraz więcej mieszkań po seniorach trafia na rynek wtórny, a zjawisko ma nasilić się w najbliższych latach.
  • Największe ryzyko spadków cen dotyczy mniejszych miast, które tracą mieszkańców i potencjalnych nabywców.
  • W 2025 roku zmarło w Polsce około 406 tys. osób, ale nie wiadomo, ile odziedziczonych nieruchomości trafia na sprzedaż.

Dziedziczone mieszkania trafiają na rynek. Fala ma się nasilić

Polski rynek mieszkaniowy wchodzi w okres istotnych zmian demograficznych. Właścicielami dużej części starszych lokali są osoby urodzone pod koniec lat 40. i w latach 50. XX wieku. Ich mieszkania będą w kolejnych latach przechodzić na dzieci i wnuki, a część odziedziczonego majątku trafi na sprzedaż.

Jak wynika z analizy opublikowanej przez „Rzeczpospolitą”, proces ten jest już dostrzegalny na rynku wtórnym, szczególnie w mniejszych miejscowościach. Wielu spadkobierców od lat mieszka w dużych aglomeracjach lub za granicą i nie zamierza przeprowadzać się do odziedziczonego lokalu.

– Takich mieszkań będzie coraz więcej już w najbliższych pięciu latach. To nieuniknione – przewiduje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom, cytowana przez „Rzeczpospolitą”.

Ekspertka zwraca uwagę, że znaczna część tych nieruchomości to mieszkania spółdzielcze i dawne komunalne, często wykupione przez seniorów na preferencyjnych warunkach. Zazwyczaj mają od 35 do 55 mkw. i znajdują się w budynkach z drugiej połowy XX wieku.

Problem polega na tym, że mieszkania odziedziczone w miejscowościach oddalonych od dużych rynków pracy nie zawsze odpowiadają potrzebom spadkobierców. Sprzedaż bywa wówczas naturalną decyzją, szczególnie gdy lokal wymaga kosztownego remontu.

W mniejszych miastach ceny mieszkań mogą mocno spaść

Najbardziej narażone na spadki cen mogą być miejscowości, w których liczba mieszkańców systematycznie maleje. Szczególnie dotyczy to ośrodków liczących od 50 do 100 tys. osób, gdzie popyt na mieszkania jest słabszy niż w największych aglomeracjach.

W takich miastach dodatkowa podaż nieruchomości może napotykać coraz mniejszą liczbę kupujących. Młodzi ludzie wyjeżdżają na studia i do pracy, a spadkobiercy często nie chcą utrzymywać pustych lokali.

Sytuację pogarsza stan techniczny części mieszkań. Lokale w starszych blokach bywają pozbawione wind, wymagają wymiany instalacji oraz generalnego remontu. Koszt doprowadzenia ich do współczesnego standardu może znacząco podnosić całkowity wydatek ponoszony przez nabywcę.

Według ekspertów cytowanych przez „Rzeczpospolitą” w największych miastach mieszkania w wielkiej płycie mogą pozostawać atrakcyjne ze względu na lokalizację. Natomiast podobne lokale w 50- czy 60-tysięcznych miejscowościach mogą mieć znacznie większe problemy ze znalezieniem kupca.

Rosnąca liczba takich ofert może prowadzić do dłuższego czasu sprzedaży i coraz większej presji na obniżki cen. Nie oznacza to jednak, że przeceny o dużej skali już nastąpiły. Przedstawiane prognozy dotyczą przede wszystkim kolejnych lat, a ich realizacja będzie zależeć od lokalnego popytu.

Polska traci mieszkańców. Demografia zmienia rynek nieruchomości

Skalę nadchodzących zmian pokazują dane demograficzne. Według Głównego Urzędu Statystycznego w 2025 roku w Polsce zmarło około 406 tys. osób, a liczba urodzeń wyniosła zaledwie 238 tys. Oznacza to, że zgonów było o około 168 tys. więcej niż urodzeń. Jednocześnie liczba ludności kraju zmniejszyła się w ciągu roku o około 157 tys. osób.

Negatywne tendencje utrzymały się również w 2026 roku. Z danych GUS za pierwsze półrocze wynika, że od stycznia do czerwca odnotowano 210,5 tys. zgonów i 115 tys. urodzeń. Ubytek naturalny wyniósł więc około 95,5 tys. osób.

Nie można jednak utożsamiać liczby zgonów z liczbą mieszkań trafiających na sprzedaż. Część nieruchomości pozostaje we własności współmałżonków, inne są przekazywane dzieciom jeszcze za życia właścicieli albo pozostają w rodzinie i trafiają na wynajem. Oficjalne statystyki nie pokazują, ile ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym pochodzi bezpośrednio ze spadków. Dlatego skala przyszłej podaży pozostaje niepewna.

Portal Skarbiec.biz analizował już możliwy wzrost liczby dziedziczonych mieszkań. Kluczowe znaczenie dla cen będzie miało jednak nie samo przekazywanie własności między pokoleniami, lecz to, jak wiele odziedziczonych lokali zostanie faktycznie wystawionych na sprzedaż.

Warszawa i duże miasta mogą uniknąć przecen

Skutki zmian demograficznych nie będą jednakowe w całej Polsce. W największych aglomeracjach, gdzie utrzymuje się silny rynek pracy, dziedziczone mieszkania mogą stosunkowo szybko znajdować nabywców lub najemców.

Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości, ocenia na łamach „Rzeczpospolitej”, że duże miasta będą w stanie wchłonąć dodatkową podaż bez istotnego wpływu na poziom cen. W metropoliach odziedziczone lokale często znajdują się na dobrze skomunikowanych osiedlach. Nawet jeśli wymagają modernizacji, mogą być atrakcyjne dla osób poszukujących tańszej alternatywy wobec nowego budownictwa.

Inaczej wygląda sytuacja w mniejszych ośrodkach, gdzie ograniczona liczba miejsc pracy i odpływ ludności osłabiają zainteresowanie zakupem nieruchomości. Tam wzrost podaży przy malejącym popycie może skutkować wyraźniejszymi obniżkami.

Nie każda mniejsza miejscowość musi jednak mierzyć się z takim scenariuszem. Znaczenie ma obecność zakładów przemysłowych, uczelni, szkół i sprawnie funkcjonującego rynku najmu, który może zapewniać stały popyt na mieszkania.

Co dalej z cenami mieszkań po seniorach?

Eksperci spodziewają się, że w najbliższej dekadzie znaczenie dziedziczonych nieruchomości na rynku wtórnym będzie stopniowo rosło. Tempo zmian pozostaje jednak trudne do przewidzenia.

Dla kupujących może to oznaczać większy wybór lokali, szczególnie w starszym budownictwie. Sprzedający w miejscowościach tracących mieszkańców mogą natomiast coraz częściej mierzyć się z koniecznością negocjowania ceny i wydłużonym oczekiwaniem na transakcję.

Najważniejszym czynnikiem będzie lokalizacja. Mieszkanie odziedziczone w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu może pozostać wartościowym aktywem, podczas gdy podobny lokal w mieście o malejącej liczbie mieszkańców będzie znacznie trudniejszy do sprzedaży.

Rosnąca podaż mieszkań po seniorach nie przesądza więc o ogólnopolskim załamaniu cen. Może jednak pogłębić różnice między rynkami, na których popyt pozostaje silny, a miejscowościami, gdzie liczba potencjalnych nabywców systematycznie się kurczy.

Czytaj także:

Największy pesymizm od czasu pandemii. Polskie firmy ograniczają inwestycje

Inflacja się rozpędza. Nagły wzrost cen we wrześniu

„Nasza nowa, piękna Grenlandia”. Trump szuka ropy i planuje bazę wojskową