- Eksperci JLL prognozują, że nawet w optymistycznym scenariuszu sprzedaż mieszkań w 2027 roku pozostanie na poziomie z 2026 roku lub nieznacznie spadnie.
- Na siedmiu największych rynkach w Polsce dostępnych jest 70,2 tys. mieszkań, z czego ponad 17 tys. stanowią gotowe, niesprzedane lokale.
- Analitycy ostrzegają przed pogorszeniem nastrojów kupujących, wzrostem kosztów kredytów i ryzykiem wprowadzenia podatku katastralnego.
Sprzedaż mieszkań w 2027 roku może spaść. JLL przedstawia prognozę
Po kilku kwartałach poprawy sprzedaży sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym ponownie może się pogorszyć. Według prognozy JLL przedstawionej 13 października rok 2027 prawdopodobnie nie przyniesie dalszego wzrostu liczby sprzedawanych mieszkań.
Eksperci przewidują, że w całym 2026 roku deweloperzy na siedmiu największych rynkach w Polsce znajdą nabywców na około 50 tys. lokali. Byłby to wynik o kilkanaście procent lepszy niż rok wcześniej. Jednak utrzymanie takiej dynamiki w kolejnym roku może okazać się trudne. W wariancie optymistycznym sprzedaż pozostanie zbliżona do obecnej lub nieznacznie spadnie.
Na razie statystyki pokazują umiarkowaną poprawę. Z najnowszych danych JLL wynika, że w trzecim kwartale deweloperzy sprzedali 12,5 tys. mieszkań, o 5,7 proc. więcej niż w poprzednim kwartale. Jednocześnie do sprzedaży wprowadzono 12,8 tys. nowych lokali.
W ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy roku nabywców znalazło 37,2 tys. mieszkań. Aby osiągnąć prognozowany wynik roczny, w ostatnim kwartale firmy musiałyby sprzedać około 12,8 tys. lokali.
„Rok 2026 to czas równowagi po dwóch latach wyraźnej przewagi nowej podaży nad sprzedażą” – wskazuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego JLL, cytowana w komunikacie dotyczącym wyników za trzeci kwartał.
Ponad 70 tys. mieszkań czeka na kupujących. Co czwarte jest już gotowe
Jednym z największych wyzwań dla deweloperów pozostaje liczba mieszkań dostępnych na rynku. Na koniec września w ofercie na siedmiu największych rynkach znajdowało się 70,2 tys. lokali. Szczególną uwagę zwraca rosnąca liczba mieszkań ukończonych, które nie znalazły jeszcze nabywców.
Gotowe lokale stanowią już 25 proc. całej oferty, podczas gdy rok wcześniej ich udział wynosił 16 proc. W liczbach bezwzględnych oznacza to ponad 17 tys. ukończonych mieszkań oczekujących na sprzedaż.
Sytuacja różni się jednak znacząco między miastami. W Katowicach gotowe mieszkania stanowią 38 proc. oferty, w Łodzi 33 proc., a w Poznaniu 31 proc. W Trójmieście wskaźnik wynosi natomiast około 12 proc. Różnice widać również w tempie wyprzedaży mieszkań. Przy obecnym popycie w Warszawie cała dostępna oferta wystarczyłaby na około 4,3 kwartału, a w Trójmieście na 4,6 kwartału.
Znacznie trudniejsza sytuacja występuje w Łodzi i Katowicach, gdzie wyprzedaż obecnej oferty zajęłaby odpowiednio 8,4 oraz 11,7 kwartału.
Tak duża liczba gotowych lokali może zwiększać presję na promocje i negocjacje cenowe. Nie oznacza jednak automatycznie powszechnego spadku cen mieszkań. Wiele zależy od lokalizacji, standardu inwestycji i sytuacji finansowej konkretnego dewelopera.
Podatek katastralny wraca jako ryzyko. Czy właściciele mieszkań zapłacą więcej?
Jednym z czynników mogących ograniczać przyszły popyt jest niepewność dotycząca opodatkowania nieruchomości.
Kazimierz Kirejczyk, starszy doradca strategiczny JLL, zwraca uwagę na możliwość powrotu dyskusji o podatku katastralnym w kontekście napiętej sytuacji finansów publicznych i zbliżającego się roku wyborczego.
Podatek katastralny jest daniną obliczaną na podstawie wartości nieruchomości, a nie wyłącznie jej powierzchni, jak w obecnym polskim podatku od nieruchomości. Jego ewentualne wprowadzenie mogłoby zmienić kalkulację opłacalności zakupu mieszkań inwestycyjnych, szczególnie w przypadku osób posiadających kilka lokali przeznaczonych na wynajem.
W wcześniejszej analizie JLL wskazywano, że zapowiedzi zmian podatkowych były już jednym z czynników zniechęcających inwestorów indywidualnych do zakupów w latach 2024-2025.
Nie oznacza to jednak, że podatek katastralny wejdzie w życie w 2027 roku. Nie ma obecnie zatwierdzonych przepisów ustanawiających taką daninę ani przesądzonej stawki czy zakresu jej stosowania. Wypowiedzi analityków JLL dotyczą ryzyka regulacyjnego i możliwego wpływu debaty podatkowej na decyzje nabywców, a nie ogłoszenia konkretnej reformy.
Kredyty mogą ponownie podrożeć. Kupujący mają coraz więcej powodów do obaw
Kolejnym zagrożeniem dla rynku jest możliwość pogorszenia warunków finansowania zakupów mieszkań. W ostatnich latach obniżki stóp procentowych i wzrost wynagrodzeń stopniowo poprawiały dostępność kredytów hipotecznych. Jednak według analityków JLL dalsza poprawa nie jest już tak pewna.
Niepewność związana z cenami surowców, sytuacją geopolityczną i presją inflacyjną może ograniczyć przestrzeń do kolejnych obniżek stóp procentowych. W przypadku wzrostu oprocentowania kredytów część gospodarstw domowych mogłaby utracić zdolność do sfinansowania planowanego zakupu albo zdecydować się na mniejsze mieszkanie.
Dodatkowym problemem jest pogorszenie nastrojów konsumenckich. Osoby obawiające się o stabilność zatrudnienia lub przyszłe koszty utrzymania mogą odkładać decyzję o wieloletnim zobowiązaniu finansowym. To szczególnie istotne w miastach, gdzie duża część kupujących korzysta z kredytów hipotecznych, a jednocześnie ceny mieszkań pozostają wysokie w stosunku do lokalnych wynagrodzeń.
Czytaj także:
Niespodziewanie wysoki wynik OFE. Do ZUS trafią dodatkowe pieniądze
„Jakim prawem ktoś zabiera konsumentom pieniądze?”. Trwa spór o system kaucyjny
