• Udział jednoosobowych gospodarstw domowych w Polsce wzrósł z 22 do 35 proc.
  • Ubytek ludności nie oznacza automatycznego spadku popytu, ponieważ coraz więcej osób mieszka samotnie.
  • Ceny mogą utrzymać się w metropoliach, ale mniejsze i wyludniające się miasta są bardziej narażone na spadki.

Polska się wyludnia, ale ceny mieszkań nie spadają

W połowie 2026 roku liczba ludności Polski wynosiła około 37,24 mln. To ponad milion mniej niż dekadę wcześniej. Ujemny przyrost naturalny sprawia, że liczba zgonów wyraźnie przewyższa liczbę urodzeń, a trend może się pogłębiać. Aktualne dane demograficzne GUS potwierdzają, że spadek populacji nie jest już odległą prognozą, lecz procesem widocznym w bieżących statystykach.

Nie przełożyło się to jednak na szeroki spadek cen nieruchomości. Z danych NBP dotyczących rynku mieszkaniowego wynika, że w drugim kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach wyniosła 14 444 zł za metr kwadratowy. Była o 0,6 proc. wyższa niż rok wcześniej.

Rynek wyraźnie wyhamował po wcześniejszych gwałtownych podwyżkach, ale nie wszedł w fazę powszechnej przeceny. Powód jest prosty: zapotrzebowanie na mieszkania zależy nie tylko od liczby mieszkańców kraju, lecz także od liczby gospodarstw domowych i ich rozmieszczenia.

Już 35 proc. gospodarstw tworzy jedna osoba

Według danych Eurostatu dotyczących struktury gospodarstw domowych udział jednoosobowych gospodarstw w Polsce wzrósł z 22 proc. w 2006 roku do około 35 proc. w 2025 roku. W tym samym czasie udział gospodarstw z dziećmi zmniejszył się z 37 do 25 proc.

Oznacza to, że ta sama liczba ludzi potrzebuje więcej mieszkań. Lokal zajmowany wcześniej przez rodzinę nie odpowiada popytowi generowanemu przez dwie lub trzy osoby prowadzące oddzielne gospodarstwa. Zmienia się również poszukiwany produkt: rośnie znaczenie kawalerek, mieszkań 2-pokojowych i lokali położonych blisko transportu publicznego, usług oraz miejsc pracy.

„To gospodarstwa domowe w konkretnym miejscu, a nie statystyczni mieszkańcy kraju w abstrakcyjnej lokalizacji, kupują i wynajmują lokale” – podkreśla Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl, cytowany przez Forsal.

Zmiana modelu życia obejmuje późniejsze zakładanie rodzin, dłuższe mieszkanie w pojedynkę, częstsze rozwody oraz wzrost liczby samotnych seniorów. Wszystkie te procesy zwiększają liczbę gospodarstw domowych, nawet gdy populacja kraju maleje.

Migracja podtrzymuje popyt w największych miastach

Oficjalna liczba ludności nie pokazuje całej skali popytu mieszkaniowego. Eksperymentalne badanie GUS, oparte na tak zwanych śladach życia w rejestrach administracyjnych, wskazuje, że pod koniec 2025 roku w Polsce mogło faktycznie przebywać około 38,8 mln osób, w tym 2,3 mln cudzoziemców. GUS zaznacza, że eksperymentalnego oszacowania populacji nie należy utożsamiać z oficjalną statystyką ludności.

Cudzoziemcy, studenci i pracownicy migrujący z mniejszych miejscowości skupiają się przede wszystkim w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i ich strefach podmiejskich. To właśnie tam powstają miejsca pracy, rozwija się sektor usług i koncentrują się uczelnie. Popyt nie rozkłada się więc równomiernie między regionami.

Bieżące dane pokazują, że zainteresowanie zakupem ponownie rośnie. W lipcu deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali ponad 4,4 tys. mieszkań, o blisko 12 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie wprowadzili do sprzedaży około 3 tys. nowych lokali, przez co oferta zmniejszyła się do niewiele ponad 59 tys. mieszkań, wynika z analizy Otodom.

Demografia podzieli rynek nieruchomości

Spadek populacji może natomiast coraz mocniej wpływać na ceny w małych i średnich miastach, które tracą mieszkańców, miejsca pracy oraz funkcje akademickie. W takich lokalizacjach liczba lokali odziedziczonych po starszym pokoleniu może rosnąć szybciej niż popyt. Część nieruchomości będzie wymagała kosztownych remontów i może długo czekać na nabywcę.

Inny scenariusz czeka największe aglomeracje i atrakcyjne przedmieścia. Napływ mieszkańców, rosnąca liczba singli i ograniczona podaż gruntów mogą tam nadal podtrzymywać ceny. Zamiast jednego krajowego rynku coraz wyraźniej będą funkcjonować lokalne rynki rozwijające się w przeciwnych kierunkach.

Zgodnie z eksperymentalną symulacją GUS, przy utrzymaniu dzietności na poziomie 1,10 liczba ludności Polski może spaść do 28,4 mln w 2060 roku. Nie oznacza to jednak automatycznie tanich mieszkań w Warszawie czy Krakowie. Dla przyszłych cen ważniejsze od samej liczby Polaków będą lokalizacja nieruchomości, migracja, struktura gospodarstw domowych i dopasowanie lokali do potrzeb coraz mniejszych gospodarstw.

Czytaj także:

Polacy masowo donoszą do skarbówki. 70 proc. skarg ma podłoże prywatne

Tylko co piąty Polak nie boi się bezrobocia. Stabilny etat staje się luksusem

O 1/5 więcej wypadków przy pracy. Ponad 17 tys. poszkodowanych