Demografia zmieni rynek nieruchomości. Branża musi zmienić punkt widzenia

Temat mocno wybrzmiał podczas konferencji Tabelaofert TALKS, którą relacjonował RegioDom. Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl, wskazywał, że Polska nie wchodzi dopiero w kryzys demograficzny, ale już w nim jest. Dla rynku mieszkaniowego oznacza to fundamentalną zmianę myślenia: przez lata najważniejsze było pytanie, ile mieszkań trzeba wybudować, a teraz coraz ważniejsze będzie pytanie, dla kogo, gdzie i w jakim standardzie powstają nowe lokale.

To ważny sygnał dla deweloperów, inwestorów i samorządów. W ostatnich 25 latach polska branża mieszkaniowa rosła w warunkach silnego popytu, deficytu lokali i urbanizacji. Według danych przywołanych przez RegioDom branża deweloperska wspólnie z inwestorami prywatnymi wybudowała w tym czasie ponad 4 mln mieszkań.

Problem w tym, że przyszły popyt nie będzie wyglądał tak samo jak ten z ostatnich dekad – mniej będzie młodych gospodarstw domowych, więcej osób starszych, a część mniejszych miast oraz peryferyjnych lokalizacji będzie tracić mieszkańców. Rynek nieruchomości nie przestanie istnieć, ale będzie coraz bardziej selektywny.

Polska będzie mniej ludna i starsza

Dane GUS pokazują, że zmiana demograficzna nie jest odległą prognozą, ale procesem, który już trwa. Według GUS na koniec 2024 r. liczba ludności Polski wyniosła 37,489 mln, czyli o ponad 147 tys. mniej niż rok wcześniej. Wskaźnik starości osiągnął 141, co oznacza, że na 100 dzieci w wieku 0-14 lat przypadało 141 osób w wieku 65 lat i więcej.

Prognoza ludności GUS na lata 2023-2060 zakłada trzy scenariusze zmian demograficznych i wskazuje, że wyniki są obarczone niepewnością, ale kierunek jest jednoznaczny: liczba ludności będzie spadać, a struktura wieku będzie się przesuwać w stronę starszych roczników. Według oficjalnego scenariusza prognozy populacja Polski może spaść do 30,9 mln w 2060 r., czyli o 17,6 proc. względem 2024 r. W wariancie bardzo niskiej dzietności spadek byłby jeszcze mocniejszy, do 28,4 mln osób.

Dla nieruchomości oznacza to kilka równoległych zmian. Przede wszystkim w części lokalizacji popyt na nowe lokale może słabnąć, bo będzie mniej mieszkańców i młodych rodzin. Po drugie, wzrośnie znaczenie mieszkań dostosowanych do seniorów: z windą, bez barier, blisko usług, przychodni, transportu publicznego i terenów rekreacyjnych. Ponadto bardziej liczyć się będzie koszt utrzymania lokalu: ogrzewanie, czynsz, efektywność energetyczna i dostęp do opieki.

Nie każde mieszkanie będzie tak samo potrzebne

Dzisiejszy rynek wciąż jest mocno skoncentrowany na cenach, kredytach i bieżącej podaży, ale najnowsze dane pokazują, że popyt zaczyna odbijać. Według JLL w I kwartale 2026 r. deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach 12,9 tys. mieszkań, czyli o 11,1% więcej kwartał do kwartału i o 35,2% więcej rok do roku. Jednocześnie do oferty trafiło 10,3 tys. nowych lokali, o 27% mniej niż kwartał wcześniej, a łączna oferta pozostawała blisko rekordowych poziomów: ok. 69 tys. mieszkań, wliczając lokale zarezerwowane, ale jeszcze niesprzedane.

Kwiecień przyniósł jednak schłodzenie po mocnym początku roku: według szacunków Otodom Analytics sprzedaż mieszkań w siedmiu największych miastach spadła o 22% miesiąc do miesiąca, choć nadal była o 28% wyższa niż rok wcześniej i wyniosła ok. 4 tys. lokali.

To pokazuje, że nawet bez pełnego efektu demografii rynek już stał się bardziej wymagający. W przeszłości deficyt mieszkaniowy często przykrywał błędy lokalizacyjne i produktowe. W kolejnych latach nabywcy będą bardziej selektywni, a różnice między dobrymi i słabymi projektami mogą się powiększać.

Najbardziej odporne powinny być lokalizacje z realnym popytem: duże miasta, dobrze skomunikowane dzielnice, miejscowości z silnym rynkiem pracy oraz regiony przyciągające migrację wewnętrzną. Większe ryzyko dotyczy miejsc, w których spada liczba ludności, brakuje usług, a lokalny rynek pracy jest słaby.

Seniorzy staną się jedną z najważniejszych grup klientów

Największe wyzwanie nie polega tylko na tym, że Polska będzie „starsza”. Chodzi o to, że rynek mieszkaniowy przez lata projektował produkt głównie pod młode rodziny, inwestorów kupujących pod wynajem i osoby migrujące do dużych miast. Tymczasem coraz większa grupa klientów będzie miała zupełnie inne potrzeby.

Dla seniora ważniejszy od dodatkowego pokoju może być brak schodów, szeroka klatka, winda, bliskość sklepu i lekarza, niskie koszty utrzymania oraz możliwość łatwego korzystania z komunikacji publicznej. To oznacza, że część starszych zasobów mieszkaniowych będzie wymagać modernizacji, a nowe inwestycje będą musiały uwzględniać dostępność od etapu projektu, a nie dopiero po latach.