• Nowa wersja projektu zakazuje każdego podwyższenia ceny mieszkania na niekorzyść nabywcy, w tym jej waloryzacji.
  • Prawnicy ostrzegają, że przepis może objąć również zmianę VAT, dodatkowe prace i większą powierzchnię powykonawczą lokalu.
  • Portal DOM ma pokazywać między innymi opóźnienia dewelopera, decyzje UOKiK, powiązania kapitałowe i odstąpienia od umów.

Zmiana ma zamknąć możliwość obchodzenia zakazu przez stosowanie mechanizmów, których formalnie nie nazywano waloryzacją. Kupujący zyska gwarancję, że cena mieszkania ustalona przy podpisywaniu umowy nie wzrośnie z powodu inflacji, wyższych kosztów materiałów lub pogorszenia rentowności inwestycji.

Cena mieszkania ma pozostać niezmienna

Obecnie ustawa deweloperska nie wprowadza całkowitego zakazu stosowania klauzul waloryzacyjnych. Jak wskazywał Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, takie postanowienia muszą być jednak przejrzyste i nie mogą nadmiernie obciążać konsumenta ryzykiem związanym ze zmianami warunków gospodarczych.

Pierwsza wersja projektu UD361 przewidywała ustawowy zakaz waloryzacji ceny lokalu lub domu na niekorzyść nabywcy. W majowym komunikacie Ministerstwa Rozwoju i Technologii rozwiązanie przedstawiano jako gwarancję niezmienności ceny po zawarciu umowy deweloperskiej.

Po konsultacjach resort rozszerzył przepis. Jak opisuje „Rzeczpospolita”, najnowsze brzmienie zakazuje zwiększenia ceny, w tym jej waloryzacji, na niekorzyść nabywcy. Nie będzie więc miało znaczenia, jak deweloper nazwie mechanizm prowadzący do podwyżki.

Dla osoby kupującej mieszkanie oznacza to większą przewidywalność wydatków. Po podpisaniu umowy nie powinna już otrzymać informacji, że musi dopłacić kilkadziesiąt tysięcy złotych, ponieważ podrożała stal, materiały wykończeniowe albo praca ekip budowlanych. Ryzyko wzrostu kosztów inwestycji ma ponosić deweloper jako profesjonalny uczestnik rynku.

Większy metraż może stworzyć problem

Szerokie brzmienie przepisu wywołało jednak wątpliwości prawników. Zakaz może obejmować nie tylko jednostronne podwyżki narzucone przez dewelopera, lecz także sytuacje wynikające ze zmiany podatku VAT, dodatkowych prac zamówionych przez kupującego lub różnicy między planowaną a rzeczywistą powierzchnią lokalu.

Po zakończeniu budowy mieszkanie może okazać się nieznacznie większe albo mniejsze niż w projekcie. Dotychczas strony często rozliczały różnicę według ceny jednego metra kwadratowego określonej w umowie. Jeżeli lokal był mniejszy, deweloper zwracał część pieniędzy. Jeżeli powierzchnia była większa, dopłacał kupujący.

Po wejściu w życie projektu w obecnym kształcie druga sytuacja może zostać uznana za niedopuszczalne podwyższenie ceny. Eksperci cytowani przez „Rzeczpospolitą” postulują więc wyraźne wskazanie wyjątków dotyczących powierzchni powykonawczej, zmiany VAT, prac dodatkowych oraz dobrowolnego porozumienia stron.

Brak takiego doprecyzowania może prowadzić do sporów i konieczności podpisywania dodatkowych aneksów. Z punktu widzenia kupującego najważniejsze będzie to, aby wyjątki nie stały się furtką pozwalającą deweloperom omijać podstawowy zakaz.

Portal DOM pokaże historię dewelopera

Projekt rozszerza również zakres informacji dostępnych w Portalu Danych o Obrocie Mieszkaniami. Portal DOM miał początkowo służyć przede wszystkim do porównywania cen transakcyjnych mieszkań i domów. Teraz ma pomagać także w ocenie wiarygodności konkretnego dewelopera.

Kupujący ma znaleźć w nim informacje o terminowości realizowanych inwestycji, opóźnieniach i ich deklarowanych przyczynach, decyzjach prezesa UOKiK oraz organów nadzoru budowlanego. Udostępniane mają być także dane o powiązaniach kapitałowych, odstąpieniach od umów i składkach odprowadzanych do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Rozwiązanie może ułatwić porównanie nie tylko cen mieszkań, ale również historii przedsiębiorstw. Kontrowersje budzi jednak wiarygodność wyjaśnień dotyczących opóźnień. Deweloper ma bowiem przedstawiać ich przyczyny, choć w wielu przypadkach odpowiedzialność za przekroczenie terminu jest przedmiotem sporu z klientami.

Większa ochrona przy odbiorze mieszkania

Nowa wersja projektu zmienia także procedurę odbioru lokalu. Kupujący będzie mógł zaznaczyć w protokole, że przekaże szczegółową listę wad później. Na jej dostarczenie otrzyma 14 dni. Ułatwi to skorzystanie z usług specjalisty, który sprawdzi mieszkanie pod względem technicznym.

Rząd chce również zapewnić klientom dostęp do dokumentacji inwestycyjnej. Rzuty mieszkań mają zawierać wymiary liniowe wyposażenia przedstawionego na planie, co pozwoli łatwiej ocenić rzeczywistą funkcjonalność pomieszczeń.

Z projektu usunięto natomiast obowiązek podawania konkretnych marek i modeli elementów wyposażenia. Resort przyjął argument, że podczas trwającej kilka lat budowy dany produkt może zniknąć z rynku. W prospekcie mają pozostać przede wszystkim parametry techniczne i standard wykończenia.

Nowe przepisy jeszcze nie obowiązują

Projekt pozostaje na etapie rządowych prac legislacyjnych. Najnowsze dokumenty są publikowane na stronie Rządowego Centrum Legislacji. Ostateczne brzmienie przepisów może się jeszcze zmienić przed skierowaniem ustawy do Sejmu.

Zasadnicza część regulacji ma wejść w życie po trzech miesiącach od ogłoszenia ustawy. Dłuższy, 24-miesięczny okres przewidziano dla części zmian dotyczących odpowiedzialności spółek deweloperskich i ich wspólników za wady mieszkań.

Kupujący nie powinni więc zakładać, że zakaz podnoszenia ceny już obowiązuje. Do czasu wejścia ustawy w życie kluczowe pozostaje dokładne sprawdzenie umowy, szczególnie zapisów dotyczących waloryzacji, VAT, zmian powierzchni oraz dodatkowych prac.

Czytaj także:

3/4 pracodawców nagina przepisy. Wciąż nie ma widełek płacowych w ofertach

Ukraina prosi USA o Patrioty. Trump odpowiada: już daliśmy

Koniec sielanki w branży IT. Widełki płacowe spadły nawet o 40 proc.