• Tylko 6 proc. zatrudnionych w Polsce osiąga dochód wystarczający do przejścia modelowego testu zdolności kredytowej na mieszkanie 50 m² w Warszawie.
  • Zakup takiego lokalu wymaga według wyliczeń 16 469 zł brutto miesięcznie oraz blisko 165 tys. zł wkładu własnego.
  • W Bydgoszczy analogiczny próg dochodowy spełnia 40 proc. zatrudnionych, a w Łodzi 35 proc.

Kredyt na mieszkanie w Warszawie. Trzeba zarabiać ponad 16 tys. zł

Z opublikowanego 10 października raportu Finwire dotyczącego dostępności mieszkań w 17 polskich miastach wynika, że Warszawa ma najwyższy próg dochodowy pozwalający jednej osobie samodzielnie sfinansować zakup 50-metrowego mieszkania.

Autorzy analizy przyjęli medianę ceny transakcyjnej na rynku wtórnym wynoszącą 16 498 zł za m². Oznacza to, że mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztuje 824 900 zł. Przy wkładzie własnym wynoszącym 20 proc. kupujący musi dysponować oszczędnościami w wysokości 164 980 zł, a pozostałe 659 920 zł sfinansować kredytem.

Przy okresie spłaty wynoszącym 25 lat i oprocentowaniu 5,58 proc. miesięczna rata wynosi około 4 084 zł. Aby spełnić przyjęte w analizie kryteria oceny zdolności kredytowej, jednoosobowy kredytobiorca powinien otrzymywać co najmniej 16 469 zł brutto miesięcznie.

Taką pensję osiąga według modelu jedynie 6 proc. osób zatrudnionych w Polsce. Warto jednak podkreślić, że nie jest to odsetek mieszkańców Warszawy. Wyliczenie odnosi wymagany dochód do ogólnopolskiego rozkładu wynagrodzeń. Dla samych mieszkańców stolicy autorzy szacują ten odsetek na około 17 proc.

Co istotne, przedstawione wartości odnoszą się do modelowej sytuacji jednej osoby zatrudnionej na umowę o pracę. Nie uwzględniają wszystkich indywidualnych okoliczności, które bank bierze pod uwagę przy rozpatrywaniu wniosku kredytowego.

Warszawa najdroższa, Bydgoszcz najłatwiej dostępna. Ogromne różnice między miastami

Różnice w cenach nieruchomości sprawiają, że identyczne mieszkanie wymaga zupełnie innego poziomu zarobków w zależności od lokalizacji.

Według zestawienia Finwire w Krakowie zakup 50-metrowego mieszkania wymaga wynagrodzenia wynoszącego 14 577 zł brutto. Takie dochody osiąga około 11 proc. zatrudnionych w Polsce. W Gdańsku próg wynosi 13 622 zł, co odpowiada 14 proc. pracujących, natomiast we Wrocławiu 12 601 zł, czyli 17 proc.

Znacznie korzystniej sytuacja wygląda w tańszych miastach. W Łodzi mieszkanie o powierzchni 50 m² wyceniono na 373 850 zł, a modelowa rata kredytu wynosi 1 851 zł. Dochód umożliwiający przejście testu zdolności kredytowej to 9 212 zł brutto, czyli poziom osiągany przez około 35 proc. zatrudnionych.

Najwyższą dostępność wśród 17 analizowanych miast odnotowano w Bydgoszczy. Próg wynagrodzenia wynosi tam 8 673 zł brutto, rata 1 939 zł, a odsetek osób spełniających kryterium dochodowe sięga 40 proc.

Oznacza to, że osoba zarabiająca około 9 tys. zł brutto może w modelowym przypadku sfinansować zakup 50-metrowego mieszkania w Bydgoszczy, ale w Warszawie jej dochód jest zdecydowanie za niski. Różnica nie wynika wyłącznie z oprocentowania kredytu, lecz przede wszystkim z cen nieruchomości.

Dlaczego tylko 6 proc. pracujących spełnia wymagania banków?

Podstawową przyczyną jest rozbieżność między wynagrodzeniami większości pracujących a cenami mieszkań. Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego mediana miesięcznego wynagrodzenia w kwietniu 2026 r. wyniosła 7 695 zł brutto. Oznacza to, że połowa zatrudnionych otrzymywała wynagrodzenie nieprzekraczające tej kwoty.

Tymczasem dochód potrzebny do samodzielnego zakupu 50-metrowego mieszkania w Warszawie jest ponad dwukrotnie wyższy. W żadnym z 17 miast objętych analizą próg dochodowy nie spadł poniżej krajowej mediany wynagrodzeń.

Ważne znaczenie ma również sposób obliczania zdolności kredytowej. Bank sprawdza nie tylko aktualną wysokość raty, lecz także odporność klienta na wzrost kosztów finansowania. Jak wynika ze stanowiska Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego, minimalny bufor stosowany przy ocenie zdolności dla kredytów ze zmiennym i okresowo stałym oprocentowaniem wynosi 2,5 punktu procentowego.

„Poziom ten, traktowany jako minimalny, powinien podlegać weryfikacji i ewentualnej redefinicji przez bank” – wskazuje UKNF w oficjalnym stanowisku dotyczącym oceny zdolności kredytowej.

To oznacza, że kredytobiorca może być zobowiązany do wykazania większej nadwyżki dochodowej, niż wynikałoby to z samej wysokości miesięcznej raty. Bank uwzględnia również koszty utrzymania, liczbę osób na utrzymaniu, istniejące zobowiązania i stabilność zatrudnienia.

Wysoka pensja nie wystarczy. Potrzebne są jeszcze oszczędności

Autorzy analizy podkreślają, że przedstawiony wskaźnik nie pokazuje rzeczywistego odsetka osób zdolnych do sfinalizowania zakupu nieruchomości.

„Wskaźnik mierzy wyłącznie barierę dochodową” – zastrzega zespół redakcyjny Finwire, autor opracowania.

W modelu założono bowiem, że kupujący dysponuje już 20-procentowym wkładem własnym. W przypadku Warszawy oznacza to niemal 165 tys. zł oszczędności. Do tej kwoty dochodzą koszty transakcyjne, ewentualnego remontu i wyposażenia mieszkania.

Dodatkowo wykorzystany rozkład wynagrodzeń obejmuje zatrudnionych na podstawie stosunku pracy lub służbowego. Nie obejmuje natomiast wszystkich samozatrudnionych ani osób pracujących wyłącznie na umowach cywilnoprawnych. Dlatego wyniku 6 proc. nie należy utożsamiać z odsetkiem wszystkich aktywnych zawodowo Polaków, którzy otrzymaliby pozytywną decyzję kredytową.

Dostępność mieszkań może się poprawić. Warszawa pozostaje wyjątkiem

Porównanie wyników z 19 września i 10 października pokazuje, że modelowa dostępność mieszkań zwiększyła się w 13 z 17 miast.

Największą poprawę odnotowano w Olsztynie, Opolu i Zielonej Górze, gdzie udział zatrudnionych spełniających kryterium dochodowe wzrósł o 3 punkty procentowe. W Łodzi i Bydgoszczy zwiększył się o 2 punkty procentowe.

Warszawa była jedynym miastem, w którym odsetek spadł, z 7 do 6 proc. Jednocześnie wymagany próg wynagrodzenia obniżył się o 297 zł. Wyniki nie są sprzeczne, ponieważ w analizowanym okresie zmieniły się także dane o rozkładzie płac. Nie należy więc traktować tej różnicy jako dowodu rzeczywistego pogorszenia sytuacji warszawskich kredytobiorców w ciągu trzech tygodni.

Czytaj także:

Analitycy ostrzegają: nadchodzi fala drożyzny w sklepach

Inwestycyjny „pewniak” zawiódł. Na obligacjach można było stracić połowę kapitału

Kwota wolna nie wzrośnie. Rząd tłumaczy, dlaczego nie spełni obietnicy