• Średnia cena ofertowa używanych mieszkań w Krakowie osiągnęła we wrześniu 18 tys. zł/m², tylko o 100 zł mniej niż w Warszawie.
  • Kraków jest wyjątkiem wśród największych polskich metropolii, ponieważ mieszkania z rynku wtórnego są tam średnio droższe od nowych.
  • Eksperci wskazują, że wzrost średniej może wynikać ze zmian w strukturze dostępnych ofert, a nie powszechnego podnoszenia cen przez sprzedających.

Ceny mieszkań w Krakowie niemal jak w Warszawie. Duży wzrost w miesiąc

Wrzesień przyniósł wyraźną zmianę sytuacji na krakowskim rynku mieszkaniowym. Podczas gdy w większości dużych miast ceny mieszkań z drugiej ręki utrzymywały się na stabilnym poziomie, w stolicy Małopolski średnia cena ofertowa metra kwadratowego wzrosła z 16,9 tys. zł w sierpniu do 18 tys. zł.

Jak wynika z analizy danych GetHome.pl opracowanej przez eksperta rynku nieruchomości Marka Wielgo, wzrost wyniósł około 6 proc. w ciągu miesiąca. W tym samym okresie w Warszawie średnia cena mieszkań używanych pozostała na poziomie 18,1 tys. zł za metr kwadratowy. Oznacza to, że różnica między obiema metropoliami zmniejszyła się do zaledwie 100 zł za metr. Jeszcze w sierpniu wynosiła około 1200 zł.

W przeliczeniu na mieszkanie o powierzchni 50 m² średnia cena ofertowa w Krakowie wynosi obecnie około 900 tys. zł. W Warszawie za lokal o analogicznym metrażu, przy zastosowaniu średniej ceny dla całego rynku wtórnego, byłoby to około 905 tys. zł. Różnica jest więc symboliczna, szczególnie w zestawieniu z całkowitymi kosztami zakupu nieruchomości.

Eksperci zastrzegają jednak, że gwałtowny wzrost średniej nie musi oznaczać, iż właściciele krakowskich mieszkań masowo podnieśli ceny. Na statystyki wpływa również to, jakie lokale trafiają do sprzedaży oraz które z nich znikają z ogłoszeń.

Mieszkania używane droższe od nowych. Kraków wyjątkiem w Polsce

Jeszcze bardziej zaskakująco wygląda porównanie cen mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Krakowie wynosiła we wrześniu około 17,2 tys. zł za metr kwadratowy. Tymczasem na rynku wtórnym było to 18 tys. zł. Oznacza to różnicę około 800 zł na metrze, czyli blisko 5 proc. Na mieszkaniu o powierzchni 50 m² przekłada się ona na około 40 tys. zł.

Kraków jest pod tym względem wyjątkiem. W pozostałych największych metropoliach używane mieszkania są średnio tańsze od nowych. Nie oznacza to jednak, że zakup lokalu od dewelopera zawsze okaże się korzystniejszy finansowo. Mieszkania z rynku pierwotnego często wymagają wykończenia, natomiast na rynku wtórnym dostępne są nieruchomości gotowe do zamieszkania.

Znaczenie ma również lokalizacja. Starsze budynki częściej znajdują się w dobrze rozwiniętych częściach miasta, blisko komunikacji miejskiej, uczelni i miejsc pracy. Nowe inwestycje mogą natomiast powstawać w dzielnicach bardziej oddalonych od centrum. Dlatego porównanie średnich cen dla całego miasta nie wystarcza do oceny opłacalności konkretnej transakcji.

Dlaczego ceny mieszkań w Krakowie tak mocno wzrosły?

Jednym z możliwych wyjaśnień wrześniowego wzrostu jest zmiana struktury ofert sprzedaży.

Jeżeli z rynku szybciej znikają mieszkania relatywnie tanie, a w ogłoszeniach pozostają lokale droższe, średnia cena automatycznie rośnie. Podobny efekt może wystąpić, gdy do sprzedaży trafia więcej nieruchomości z segmentu premium.

„Trzeba pamiętać, że mówimy o średnich cenach ofertowych, które są wrażliwe na zmiany struktury oferty” – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, cytowany przez „Rzeczpospolitą”.

Według eksperta bardziej prawdopodobne jest to, że z rynku szybciej znikały tańsze lokale lub zwiększył się udział drogich mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, niż że właściciele powszechnie podnieśli ceny w tak krótkim czasie.

Dodatkowo prezentowane dane dotyczą cen ofertowych, czyli kwot oczekiwanych przez sprzedających. Nie są to ceny transakcyjne, po których nieruchomości rzeczywiście zmieniają właścicieli.

Ostateczna cena zakupu może być niższa od początkowej propozycji, zwłaszcza gdy mieszkanie pozostaje w sprzedaży przez dłuższy czas lub wymaga remontu.

Oferta mieszkań przestała się kurczyć. Deweloperzy zwiększają konkurencję

Wrześniowe dane wskazują jednocześnie na stabilizację liczby mieszkań dostępnych na rynku wtórnym. Według danych Adradar, przywołanych przez GetHome.pl, pod koniec miesiąca w całej Polsce oferowano około 134 tys. mieszkań z drugiej ręki. Miesiąc wcześniej było ich około 134,5 tys.

We wrześniu do sprzedaży trafiło około 32 tys. mieszkań, o 5 proc. więcej niż w sierpniu. Jednocześnie z rynku zniknęło 32,5 tys. ogłoszeń. Część lokali została sprzedana, a część wycofana z oferty.

W Krakowie liczba dostępnych mieszkań używanych zmniejszyła się z 7,6 tys. do 7,5 tys. lokali. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku oferta była jednak mniejsza aż o 16 proc.

Sytuację sprzedających komplikuje duża podaż mieszkań deweloperskich. We wrześniu we wszystkich analizowanych największych miastach oferta nowych lokali przewyższała liczbę mieszkań dostępnych na rynku wtórnym.

Deweloperzy coraz częściej konkurują nie tylko ceną, ale również rabatami i dodatkowymi korzyściami, które mogą obejmować miejsca parkingowe lub inne elementy wyposażenia inwestycji.

W rezultacie właściciele używanych mieszkań muszą bardziej uwzględniać ofertę rynku pierwotnego, zwłaszcza w dzielnicach, gdzie nowe inwestycje powstają w sąsiedztwie starszej zabudowy.

Czytaj także:

Analitycy ostrzegają: nadchodzi fala drożyzny w sklepach

Inwestycyjny „pewniak” zawiódł. Na obligacjach można było stracić połowę kapitału

Kwota wolna nie wzrośnie. Rząd tłumaczy, dlaczego nie spełni obietnicy