• 22 września na monitorowanych portalach znajdowało się 192 081 aktywnych ofert sprzedaży mieszkań, o 861 więcej niż dzień wcześniej.
  • Na rynku pierwotnym w sześciu z siedmiu największych metropolii ceny w sierpniu praktycznie nie zmieniły się, a w Warszawie spadły o 1 proc.
  • Na rynku wtórnym ceny obniżyły się m.in. w Krakowie i Poznaniu, mimo że liczba dostępnych mieszkań używanych w sierpniu spadła.

Ponad 192 tys. ofert mieszkań na sprzedaż

Według dziennego monitoringu portali ogłoszeniowych Deweloperuch 22 września 2026 r. aktywnych było 192 081 ofert sprzedaży mieszkań w Polsce. W ciągu jednej doby ich liczba zwiększyła się o 861, czyli o 0,5 proc. W tym samym czasie liczba ofert najmu wzrosła o 455, do 73 725.

Dane należy jednak interpretować ostrożnie. Monitoring obejmuje ogłoszenia znajdujące się na popularnych portalach i nie oznacza, że 192 tys. to liczba unikalnych lokali dostępnych na rynku. To liczba aktywnych ofert zliczanych w monitorowanych serwisach, a ten sam lokal może być reklamowany w więcej niż jednym miejscu.

Sama skala podaży pokazuje jednak, że kupujący nie funkcjonują dziś na rynku, na którym niemal każde mieszkanie znika natychmiast po wystawieniu.

W sześciu największych miastach łącznie dostępnych było 22 września 78 059 ofert sprzedaży mieszkań, o 224 więcej niż dzień wcześniej. W samej Warszawie monitoring wykazywał 23 931 ofert, a ich liczba zwiększyła się w ciągu doby o 182.

Ceny mieszkań przestały wyraźnie rosnąć

Rosnącej liczbie ofert towarzyszy wyhamowanie cen. Najnowsze pełne dane za sierpień pokazują, że na rynku pierwotnym w sześciu z siedmiu największych metropolii miesięczne zmiany średnich stawek były niewielkie.

Jak wynika z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl za sierpień, wyjątkiem była Warszawa. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania deweloperskiego spadła tam o 1 proc., do około 19,6 tys. zł. Był to drugi miesiąc obniżki z rzędu.

W Krakowie średnia wynosiła 17,3 tys. zł za mkw., w Trójmieście 17,9 tys. zł, we Wrocławiu 15,9 tys. zł, w Poznaniu 14,3 tys. zł, w Łodzi 11,6 tys. zł, a w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii 11,2 tys. zł. W większości tych miast zmiany względem lipca były symboliczne.

Nie oznacza to jednak, że deweloperzy rozpoczęli masowe przeceny. „Spadek średniej ceny w Warszawie nie jest w tym przypadku sygnałem szerokiej przeceny mieszkań” – zaznacza Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

W stolicy na spadek średniej wpłynęło przede wszystkim pojawienie się większej liczby lokali z tańszego segmentu. Ich średnia cena wynosiła około 16,4 tys. zł za metr, czyli wyraźnie mniej niż średnia całej warszawskiej oferty.

Rynek wtórny również bez powszechnych podwyżek

Podobny obraz widać w mieszkaniach używanych. Co ciekawe, w sierpniu oferta rynku wtórnego nawet się skurczyła, ale nie wystarczyło to do wywołania powszechnego wzrostu stawek.

Według analizy GetHome.pl i BIG DATA RynekPierwotny.pl pod koniec sierpnia w całej Polsce dostępnych było około 134,5 tys. mieszkań z drugiej ręki, wobec 137 tys. miesiąc wcześniej. Mimo mniejszej podaży w części dużych miast ceny pozostały stabilne lub spadły.

W Krakowie średnia cena ofertowa obniżyła się z około 17,1 tys. do 16,9 tys. zł za mkw., a w Poznaniu z 12,1 tys. do 12 tys. zł. Niewielki spadek zanotowano również w Katowicach. Warszawa odnotowała symboliczny wzrost z 18 tys. do 18,1 tys. zł za metr, a Trójmiasto z 17,3 tys. do 17,4 tys. zł.

Wyjątkiem był Wrocław, gdzie średnia wzrosła o 6 proc. Autorzy analizy zwracają jednak uwagę, że tak duża miesięczna zmiana mogła wynikać ze struktury dostępnych mieszkań, m.in. szybszego znikania tańszych ofert, a nie z nagłego podniesienia cen przez wszystkich sprzedających.

Deweloperzy zwiększają presję na sprzedających

Jednym z powodów stabilizacji może być duża konkurencja pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. W sierpniu we wszystkich siedmiu analizowanych metropoliach kupujący mieli do wyboru więcej mieszkań deweloperskich niż używanych.

W Warszawie w analizowanym okresie deweloperzy oferowali około 17,5 tys. lokali wobec 13,9 tys. mieszkań z drugiej ręki. Z kolei w Krakowie proporcja wynosiła 11,8 tys. do 7,6 tys., a w Łodzi 11 tys. do 4,5 tys.

To ogranicza możliwość podnoszenia cen przez właścicieli starszych mieszkań. Jeżeli używany lokal cenowo zbliża się do nowego, kupujący może przenieść zainteresowanie na ofertę dewelopera, zwłaszcza gdy ten proponuje rabat, miejsce postojowe, wykończenie lub inny bonus.

Stabilizacja nie oznacza jeszcze dużej przeceny

Kupujący zyskali więcej czasu i większy wybór, ale dane nie potwierdzają na razie scenariusza gwałtownego spadku cen w całym kraju. W ujęciu rocznym wiele rynków wciąż pozostaje na plusie. W sierpniu średnia cena nowych mieszkań była wyższa niż rok wcześniej m.in. o 10 proc. w Warszawie, 8 proc. we Wrocławiu i 6 proc. w Poznaniu, natomiast w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii była natomiast o 1 proc. niższa.

Zmiana jest więc widoczna przede wszystkim w dynamice rynku. Po okresie szybkich podwyżek ceny coraz częściej stoją w miejscu, a pojedyncze miasta notują niewielkie spadki. Jednocześnie duża liczba ofert zwiększa konkurencję o kupującego.

Dla osób planujących zakup oznacza to rynek wyraźnie inny niż podczas największego boomu. Nie ma jeszcze powszechnej przeceny, ale sprzedającym coraz trudniej zakładać, że sama obecność mieszkania na rynku wystarczy do uzyskania coraz wyższej ceny.

Czytaj także:

Polacy kupują więcej, ale poniżej prognoz. Nowe dane GUS rozczarowały

Rząd chce zablokować mikrokawalerki. Deweloperzy protestują

Spór o artykuł 5 NATO. Sąsiedzi nie zamierzają bronić Polski