- Projekt UD312 ma ograniczyć możliwość wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego, wykorzystywaną m.in. przy mikroapartamentach.
- Branża popiera walkę z lokalami usługowymi sprzedawanymi faktycznie jako mieszkania, ale ostrzega przed skutkami dla legalnych aparthoteli.
- Nowe przepisy mają uzależniać możliwość wyodrębniania części lokali od spełnienia wymogów technicznych, a dodatkowe zasady mogłyby określać gminy.
Mikrokawalerki pod lupą. Rząd chce zamknąć furtkę
Problem dotyczy przede wszystkim lokali, które formalnie mają charakter użytkowy lub znajdują się w budynkach zamieszkania zbiorowego, ale w praktyce są oferowane i wykorzystywane podobnie jak mieszkania. Pozwala to w określonych przypadkach realizować inwestycje na zasadach innych niż obowiązujące klasyczne budownictwo mieszkaniowe.
Jak wynika z projektu UD312 w wykazie prac Rady Ministrów, rząd pracuje nad szeroką nowelizacją ustawy o własności lokali. Jednym z jej elementów są nowe zasady wyodrębniania samodzielnych lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.
To m.in. hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, akademiki czy internaty. Według uzasadnienia projektu obecne rozwiązania mogą być wykorzystywane do tworzenia lokali pełniących funkcję mieszkań, mimo że obiekt jako całość powstał według innych zasad technicznych i planistycznych.
25 metrów to nie jedyny problem
Minimalna powierzchnia klasycznego mieszkania wynosi dziś 25 mkw. Taki sam próg został wcześniej wprowadzony dla większości nowych lokali użytkowych, choć przepisy przewidują wyjątki, m.in. dla lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.
Na tym różnice się jednak nie kończą. Rada Legislacyjna wskazuje, że obiekty wykorzystywane do obchodzenia przepisów mieszkaniowych mogą nie spełniać wymagań dotyczących m.in. nasłonecznienia, izolacji akustycznej czy liczby miejsc parkingowych. Problem może dotyczyć również lokalizacji inwestycji na terenach, na których miejscowy plan nie pozwala na zabudowę mieszkaniową.
Projekt przewiduje, że wyodrębnienie lokalu w budynku zamieszkania zbiorowego byłoby możliwe po spełnieniu określonych wymagań stosowanych wobec lokali mieszkalnych lub użytkowych w innych typach budynków. Dodatkowo rada gminy miałaby otrzymać możliwość ustalenia lokalnych zasad ustanawiania odrębnej własności takich lokali.
Branża: problem jest realny, ale przepisy mogą pójść za daleko
Przedstawiciele branży deweloperskiej nie kwestionują samego problemu. Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, w rozmowie opublikowanej przez Dziennik Gazetę Prawną stwierdził: „Jestem przeciwny sytuacjom, w których lokal usługowy staje się sposobem na ominięcie przepisów mieszkaniowych”.
PZFD zwraca jednak uwagę, że przepisy obejmujące wszystkie budynki zamieszkania zbiorowego mogą dotknąć także inwestycji rzeczywiście działających jako hotele czy aparthotele. W takich obiektach wyodrębnianie poszczególnych lokali może być elementem modelu inwestycyjnego, mimo że nikt nie próbuje przedstawiać ich klientom jako zwykłych mieszkań.
Guss argumentuje, że nie powinno się automatycznie uniemożliwiać wyodrębniania samodzielnych lokali w budynku, który faktycznie pełni funkcję hotelową. To właśnie ten element projektu stał się jednym z głównych punktów sporu.
Gminy mogłyby decydować inaczej w różnych częściach Polski
Wątpliwości zgłosiła również Rada Legislacyjna. W opinii z 28 sierpnia zwróciła uwagę na pomysł przyznania radom gmin możliwości określania własnych zasad wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego.
Zdaniem Rady mogłoby to doprowadzić do sytuacji, w której zasady różniłyby się w zależności od gminy. Obecnie reguły wyodrębniania lokali są co do zasady jednolite w całym kraju. Rada wskazała również, że projektowana kompetencja samorządów byłaby bardzo szeroka i ingerowałaby w sposób wykonywania prawa własności.
Projekt UD312 pozostaje częścią procesu legislacyjnego. W rządowym wykazie planowany termin jego przyjęcia przez Radę Ministrów określono na III kwartał 2026 r.
Ostateczny kształt przepisów będzie więc kluczowy nie tylko dla rynku mikroapartamentów. Jeżeli rozwiązania obejmą szeroko rozumiane budynki zamieszkania zbiorowego, skutki mogą odczuć także deweloperzy, inwestorzy i właściciele lokali w aparthotelach.
Czytaj także:
„Płać za tyle, ile wyrzucasz” jednak nie wejdzie. Resort wycofał się z pomysłu
Ceny najmu w Polsce rosną trzy razy szybciej niż w UE. Tak drogo jeszcze nie było
