• Według różnych szacunków w luce czynszowej znajduje się od 30 do 40 proc. społeczeństwa. Rząd mówi nawet o 4 mln polskich rodzin.
  • Zakup 50-metrowego mieszkania w dużym mieście może kosztować od 600 do 800 tys. zł, a rata kredytu od 4 do 5 tys. zł.
  • W 2025 roku oddano ponad 200 tys. mieszkań, ale tylko 2568 należało do segmentów pomagających osobom znajdującym się w luce czynszowej.

Luka czynszowa może obejmować nawet 40 proc. Polaków

Luka czynszowa nie ma jednej, powszechnie stosowanej definicji. Najczęściej zalicza się do niej gospodarstwa domowe, których dochody są zbyt niskie, aby kupić odpowiednie mieszkanie lub wynająć je na wolnym rynku, ale równocześnie zbyt wysokie, by kwalifikować się do lokalu komunalnego albo innego mieszkania z dopłatą państwa.

Jak wyjaśnił wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski, zależnie od przyjętej metodologii oraz lokalizacji problem może dotyczyć od 30 do 40 proc. społeczeństwa. Nie jest to więc dokładny wynik spisu lub jednego badania, lecz przedział wynikający z różnych definicji dostępności mieszkań.

Podobna skala została przedstawiona w rządowej strategii mieszkaniowej. Minister finansów i gospodarki Andrzej Domański wskazał:

„Szacuje się, że luka czynszowa dotyka nawet 4 milionów polskich rodzin, co stanowi ok. 35% społeczeństwa”.

Problem nie ogranicza się więc do najuboższych gospodarstw. W luce mogą znajdować się pracownicy, młode rodziny oraz osoby samotne, które mają stabilne zatrudnienie, lecz nie posiadają odpowiednio wysokiego wkładu własnego lub zdolności kredytowej.

Mieszkanie o powierzchni 50 metrów kosztuje nawet 800 tys. zł

Jedną z głównych przyczyn rozszerzania się luki są wysokie ceny nieruchomości. Według danych przytoczonych przez Forsal w Warszawie i Zakopanem średnie ceny transakcyjne zbliżyły się do 16 tys. zł za metr kwadratowy. W 15 polskich miastach przekraczają już 12 tys. zł.

Oznacza to, że mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych, zbliżonej do przeciętnego metrażu podawanego przez GUS, może kosztować od 600 do 800 tys. zł. Do tej kwoty trzeba doliczyć wydatki na wykończenie, wyposażenie oraz koszty związane z kredytem.

Miesięczna rata typowego kredytu zaciągniętego na zakup takiego lokalu może wynosić od 4 do 5 tys. zł. Tymczasem mediana wynagrodzenia netto to około 5,4 tys. zł w skali kraju i 7,7 tys. zł w Warszawie.

Dla osoby zarabiającej w okolicach mediany samodzielny zakup mieszkania oznaczałby więc przeznaczenie większości miesięcznych dochodów na ratę. Bank może też odmówić finansowania z powodu zbyt niskiej zdolności kredytowej.

Wynajem również staje się niedostępny

Alternatywą dla kredytu powinien być najem, ale także w tym przypadku ceny stanowią poważną barierę. Dane przedstawiane przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz Związek Banków Polskich sugerują, że czynsz pochłania od 11,8 proc. wynagrodzenia w Katowicach do 20,8 proc. w Warszawie.

Problem polega na tym, że statystyki te mogą nie odzwierciedlać ofert dostępnych obecnie na rynku. Dla Warszawy przyjęto czynsz na poziomie 2431 zł. Tymczasem średnia cena ofertowa najmu mieszkania w stolicy, według danych Otodom przytoczonych przez Forsal, wynosiła 5487 zł. W przypadku mieszkań dwupokojowych było to około 4200 zł.

Przy takim poziomie czynszu wynajem dwupokojowego lokalu pochłania około 55 proc. warszawskiej mediany wynagrodzenia netto. Do tego dochodzą opłaty administracyjne, energia, internet i pozostałe koszty utrzymania.

Za bezpieczny poziom obciążenia domowego budżetu wydatkami mieszkaniowymi zwykle uznaje się około 30-35 proc. dochodów. Po przekroczeniu tego progu gospodarstwo ma coraz mniej pieniędzy na oszczędności, zdrowie, transport i nieprzewidziane wydatki.

Budownictwo społeczne nie nadąża za potrzebami

Osobom znajdującym się w luce czynszowej mają pomagać między innymi towarzystwa budownictwa społecznego, społeczne inicjatywy mieszkaniowe oraz społeczne agencje najmu. Oferują one czynsze niższe od rynkowych, ale wymagają regularnych dochodów i często wniesienia partycypacji.

Skala takiego budownictwa pozostaje jednak niewielka. W 2025 roku w Polsce ukończono ponad 200 tys. mieszkań. Zaledwie 2568 lokali należało do segmentów, które mogą bezpośrednio ograniczać lukę czynszową.

Rząd zapowiedział zwiększenie wydatków na mieszkalnictwo. Budżet programu na 2026 rok wynosi 6,7 mld zł, a po uwzględnieniu środków z Krajowego Planu Odbudowy łączna kwota ma sięgnąć 8,7 mld zł. Plany przewidują budowę około 18 tys. mieszkań komunalnych i społecznych w niemal 900 lokalizacjach.

Czynsz w nowych lokalach społecznych ma być przynajmniej o połowę niższy od stawek rynkowych. Maksymalna partycypacja najemcy ma wynosić 10 proc. kosztów budowy, a inwestycje mają być finansowane między innymi preferencyjnymi kredytami BGK.

Nawet realizacja tych planów nie rozwiąże problemu od razu. Jeżeli luka rzeczywiście obejmuje kilka milionów rodzin, kilkanaście tysięcy nowych mieszkań rocznie może jedynie stopniowo zmniejszać niedobór. Bez wyraźnego zwiększenia podaży dostępnych cenowo lokali duża część pracujących Polaków nadal będzie pozostawała pomiędzy pomocą publiczną a rynkiem, na który nie może sobie pozwolić.

Czytaj także:

Sytuacja finansowa Polaków się pogarsza. Tylko co czwarty deklaruje poprawę

Koszt budowy domu znacznie wzrósł. Najszybciej drożeje robocizna

Handel akcjami przez całą dobę coraz bliżej. Londyn tokenizuje 100 największych spółek