• Ceny nieruchomości w Unii Europejskiej wzrosły w I kwartale 2026 roku o 5,1 proc. rok do roku.
  • Na polskim rynku pierwotnym mieszkania podrożały o 6,8 proc., co dało Polsce 12. miejsce w zestawieniu 27 państw.
  • Od 2015 roku ceny polskich mieszkań wzrosły ponaddwukrotnie, dlatego Polska nadal należy do europejskich liderów długoterminowych wzrostów.

Nieruchomości w Europie droższe o ponad 5 proc.

W pierwszym kwartale 2026 roku ceny mieszkań i domów w Unii Europejskiej były średnio o 5,1 proc. wyższe niż rok wcześniej. W strefie euro wzrost wyniósł 4,7 proc. Zestawiając go z ostatnim kwartałem 2025 roku, ceny w całej UE zwiększyły się o 1,2 proc.

Jednocześnie nadal rosły koszty wynajmu. Jak wynika z najnowszych danych Eurostatu, czynsze w Unii Europejskiej były w pierwszym kwartale 2026 roku o 3 proc. wyższe niż w analogicznym okresie poprzedniego roku i o 0,7 proc. wyższe niż kwartał wcześniej.

Oznacza to, że ceny zakupu nieruchomości rosły szybciej niż stawki najmu. Taka sytuacja może pogarszać rentowność nowych inwestycji mieszkaniowych, szczególnie na rynkach, na których ceny lokali oderwały się od dochodów gospodarstw domowych i możliwych do uzyskania czynszów.

Dane pokazują również, że europejski rynek mieszkaniowy kontynuuje odbicie rozpoczęte po okresie spowolnienia wywołanego wysokimi stopami procentowymi. Europejski Bank Centralny wskazuje, że popyt na mieszkania stopniowo się odbudowuje, natomiast ceny zaczęły rosnąć wcześniej niż aktywność inwestycyjna i budownictwo mieszkaniowe. Zależność tę opisuje analiza fundamentalnych czynników rynku mieszkaniowego opublikowana przez EBC.

Polska poza europejską czołówką wzrostów

Na polskim rynku pierwotnym ceny mieszkań wzrosły w pierwszym kwartale 2026 roku o 6,8 proc. w ujęciu rocznym. Taki wynik dał Polsce 12. miejsce wśród 27 analizowanych państw – wynika z zestawienia opisanego przez Bankier.pl.

Polska nadal znajdowała się powyżej średniej unijnej, ale różnica nie była już tak wyraźna jak w poprzednich latach. Największe wzrosty na rynku nowych mieszkań odnotowano w Portugalii, gdzie ceny zwiększyły się o 12,6 proc., oraz w Bułgarii, gdzie wzrost wyniósł 12,5 proc. Dwucyfrowe tempo zmian wystąpiło również na Słowacji, Litwie, w Czechach i Szwecji.

Spadki cen nowych nieruchomości odnotowano jedynie w trzech państwach. Na Węgrzech ceny na rynku pierwotnym obniżyły się o 7,4 proc., w Belgii o 3,1 proc., a w Finlandii o 1,2 proc.

Krajowe dane pokazują jednocześnie, że polski rynek nadal nie jest jednolity. Według Głównego Urzędu Statystycznego ceny lokali mieszkalnych w Polsce wzrosły w pierwszym kwartale 2026 roku o 6 proc. rok do roku. Na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 6,8 proc., a na wtórnym 5,2 proc.

W porównaniu z czwartym kwartałem 2025 roku mieszkania podrożały natomiast o 2,3 proc. Wzrost na rynku nowych lokali wyniósł 1,9 proc., a na rynku wtórnym 2,6 proc.

Portugalia liderem także na rynku wtórnym

Jeszcze większe różnice między poszczególnymi państwami widać na rynku używanych mieszkań. W Portugalii ceny nieruchomości z drugiej ręki wzrosły w ciągu roku o 19,7 proc. W Bułgarii wzrost sięgnął 16,3 proc., a w Chorwacji 16,1 proc.

Na Węgrzech wystąpiła nietypowa sytuacja. Podczas gdy nowe mieszkania potaniały o 7,4 proc., ceny na rynku wtórnym zwiększyły się o 13,5 proc. Może to wynikać między innymi z odmiennej struktury podaży, lokalnych programów mieszkaniowych oraz różnic pomiędzy cenami ustalanymi przez deweloperów a transakcjami zawieranymi przez indywidualnych właścicieli.

W Polsce ceny używanych lokali wzrosły o 5,2 proc., przez co kraj znalazł się bliżej końca europejskiego zestawienia. Jedynym państwem, w którym ceny istniejących nieruchomości wyraźnie spadły, była Finlandia ze zmianą o 2,1 proc. w dół. We Francji wzrost wyniósł zaledwie 0,1 proc.

Mniejsza dynamika w Polsce nie musi jednak oznaczać, że mieszkania stają się bardziej dostępne. Poziom cen pozostaje wysoki w relacji do wynagrodzeń, a możliwości zakupowe gospodarstw domowych nadal ograniczają koszty kredytów i wymagany wkład własny.

W ciągu dekady polskie mieszkania podrożały ponaddwukrotnie

Choć obecnie Polska jest europejskim średniakiem pod względem rocznego tempa wzrostu, sytuacja wygląda inaczej w długim terminie. Indeksy Eurostatu pokazują, że od 2015 roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły ponaddwukrotnie.

Na rynku wtórnym polski indeks osiągnął wartość 232, co oznacza, że ceny są obecnie o około 132 proc. wyższe niż w roku bazowym. Daje to Polsce siódme miejsce wśród analizowanych państw. Największy wzrost zanotowały Węgry, gdzie indeks osiągnął 388, a więc ceny zbliżyły się do poziomu czterokrotnie wyższego niż dekadę wcześniej.

Na polskim rynku pierwotnym indeks wyniósł 215. Oznacza to wzrost cen o około 115 proc. od 2015 roku. Wyższe wartości odnotowano między innymi na Węgrzech i Litwie.

Tak duża skumulowana podwyżka sprawia, że nawet umiarkowany obecnie wzrost oznacza kolejne zwiększenie bariery wejścia dla kupujących. Zmiana o 5 lub 6 proc. jest liczona od poziomów znacznie wyższych niż kilka lat temu, dlatego może przekładać się na dziesiątki tysięcy złotych różnicy w cenie przeciętnego mieszkania.

Wysoka podaż może hamować kolejne podwyżki

Dalszy kierunek zmian będzie zależał przede wszystkim od stóp procentowych, dostępności kredytów oraz liczby mieszkań pozostających w sprzedaży. W Polsce oferta deweloperów nadal jest stosunkowo duża, co ogranicza możliwość gwałtownego podnoszenia cen.

„Liczba mieszkań jednak będzie się kurczyć i w drugiej połowie roku ceny mogą zacząć rosnąć, ale nie powinny to być duże wzrosty”, prognozowała Ewa Palus, główna analityczka REDNET Property Group, w analizie perspektyw rynku mieszkaniowego na 2026 rok.

Z raportu NBP za pierwszy kwartał 2026 roku wynika również, że ceny ofertowe w wielu miastach rosły szybciej niż ceny faktycznie płacone przez nabywców. Pokazuje to utrzymującą się różnicę między oczekiwaniami sprzedających a zdolnością finansową klientów.

Polska przestała być liderem krótkoterminowych wzrostów, ale nieruchomości pozostają znacznie droższe niż dekadę temu. Nawet jeżeli kolejne kwartały przyniosą stabilizację dynamiki, poprawa dostępności mieszkań będzie zależała nie tylko od cen, lecz także od wynagrodzeń, kosztów kredytu i podaży nowych lokali.

Czytaj także:

Ukraińskie ataki paraliżują Rosję. Kreml zakazuje eksportu diesla i zaczyna import paliw

Drakońskie kary dla deweloperów. Nawet 10 proc. obrotu

AI nadal nie przynosi zysków. Spory zawód wśród polskich firm