• W kamienicy przy ulicy Piekary 13b w Poznaniu 22 mieszkania podzielono na 56 lokali, z których najmniejszy ma niespełna 10 mkw.
  • Powiatowy i wojewódzki nadzór budowlany uznały, że inwestor nie miał wymaganej zgody na przeprowadzenie takiego podziału.
  • Niemal wszystkie lokale zostały sprzedane, ale wykonanie decyzji wstrzymano do czasu rozpatrzenia sprawy przez sąd administracyjny.

Z 22 mieszkań powstało 56 mikrokawalerek

Sprawa dotyczy odrestaurowanej kamienicy przy ulicy Piekary 13b w centrum Poznania. W 2023 roku inwestor rozpoczął prace, w wyniku których wcześniejsze 22 mieszkania zostały podzielone na 56 mniejszych lokali.

Aż 41 z nich ma powierzchnię mniejszą niż 25 mkw. Najmniejsza mikrokawalerka liczy niespełna 10 mkw. Niewielkie lokale znalazły nabywców, a większość nieruchomości została już sprzedana.

Sprawą zainteresował się Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego po wniosku złożonym przez radę osiedla Stare Miasto. Inspektorzy odnaleźli dokument z 2011 roku, według którego w budynku znajdowały się 22 mieszkania. Uznali, że późniejsze utworzenie 56 lokali stanowiło przebudowę wymagającą odpowiedniej zgody.

Paweł Łukaszewski, szef poznańskiego PINB, powiedział w rozmowie z Radiem Poznań: „Na taki zakres robót budowlanych (…) takiej zgody inwestor nie posiadał”.

Stanowisko powiatowego inspektora zostało następnie potwierdzone przez organ wojewódzki. Obie instancje uznały, że wewnątrz kamienicy powinien zostać przywrócony układ istniejący przed podziałem.

Nadzór nakazał ponownie połączyć lokale

Wykonanie decyzji oznaczałoby konieczność połączenia części mikrokawalerek i zmniejszenia liczby mieszkań z 56 do 22. Nie oznacza to, że właściciele natychmiast tracą prawo własności lub muszą opuścić budynek.

Jeżeli decyzja stanie się wykonalna, problemem może być jednak dalsze funkcjonowanie kupionych nieruchomości jako odrębnych lokali. Połączenie mieszkań wymagałoby prac budowlanych, a także uporządkowania ksiąg wieczystych, udziałów w częściach wspólnych i zasad korzystania z nieruchomości.

Nie wiadomo również, jak miałoby wyglądać łączenie lokali należących obecnie do różnych osób. Część nabywców mogła kupić mikrokawalerki za gotówkę, a część z wykorzystaniem finansowania. Zmiana powierzchni, układu lub statusu nieruchomości może wpływać na jej wartość oraz możliwość dalszej sprzedaży albo wynajmu.

Właściciele mogą więc nie stracić własności w dosłownym znaczeniu, ale w skrajnym przypadku kupiony lokal może przestać funkcjonować jako samodzielne mieszkanie. Ostateczne konsekwencje będą zależały od rozstrzygnięcia sądu i sposobu wykonania decyzji administracyjnej.

Inwestor zapowiada walkę przed sądem

Inwestor nie zgadza się z ustaleniami nadzoru. Twierdzi, że kupił kamienicę, w której już wcześniej znajdowało się 56 lokali, a przeprowadzone prace były zgodne z posiadaną dokumentacją. Zwraca również uwagę, że poszczególne nieruchomości mają odrębne księgi wieczyste.

Spółka zapowiedziała skierowanie sprawy do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Jeżeli rozstrzygnięcie będzie dla niej niekorzystne, postępowanie może trafić również do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Poznański PINB poinformował, że do czasu zakończenia postępowania sądowego nie będzie egzekwować nakazu przywrócenia wcześniejszego układu. Oznacza to, że właściciele mogą na razie korzystać ze swoich lokali, a prace związane z ich łączeniem nie rozpoczną się natychmiast.

Jeżeli sąd uchyli decyzję nadzoru, obecny podział może zostać utrzymany. Jeśli jednak utrzyma ją w mocy, pomiędzy inwestorem a właścicielami mogą pojawić się spory dotyczące odpowiedzialności, poniesionych strat i kosztów przebudowy.

Mikrokawalerki stały się ryzykowną inwestycją

Małe lokale są popularne wśród inwestorów ze względu na niższą cenę całkowitą i możliwość osiągania stosunkowo wysokiego czynszu w przeliczeniu na metr kwadratowy. Sprawa kamienicy przy Piekary 13b pokazuje jednak, że sama księga wieczysta nie rozstrzyga wszystkich kwestii związanych z legalnością przeprowadzonych prac.

Przed zakupem mikrokawalerki znaczenie ma nie tylko jej status w księdze wieczystej, lecz także zgodność przebudowy z prawem budowlanym, dokumentacją techniczną i decyzjami administracyjnymi. Szczególnej ostrożności wymagają lokale powstałe wskutek podziału większych mieszkań, adaptacji powierzchni usługowych lub remontu starych kamienic.

Poznańska sprawa może stać się ważnym precedensem dla rynku mikromieszkań. Ostateczny wyrok pokaże, czy podział zostanie utrzymany, czy kilkudziesięciu właścicieli będzie musiało uczestniczyć w skomplikowanym procesie ponownego łączenia kupionych nieruchomości.

Czytaj także:

Sytuacja finansowa Polaków się pogarsza. Tylko co czwarty deklaruje poprawę

Koszt budowy domu znacznie wzrósł. Najszybciej drożeje robocizna

Handel akcjami przez całą dobę coraz bliżej. Londyn tokenizuje 100 największych spółek