• W konkretnym przykładzie z 1000 zł zapłaconych przez gościa 150 zł pochłania prowizja platformy, 85 zł podatek, a 34,50 zł VAT od prowizji.
  • Po uwzględnieniu mediów, sprzątania, napraw i utrzymania właścicielka szacuje swój zysk na 200–300 zł.
  • Najem krótkoterminowy czekają dodatkowo nowe regulacje, w tym centralny rejestr obiektów i większe uprawnienia wspólnot oraz gmin.

Najem krótkoterminowy. Z 1000 zł najpierw znika niemal 270 zł

Wyliczenie przedstawiła właścicielka 90-metrowego domu w Bielsku-Białej, który oferuje turystom za pośrednictwem Booking i Airbnb. Jej przypadek opisał Business Insider Polska. Nie jest to więc średnia dla całego rynku ani uniwersalna rentowność każdego mieszkania, ale konkretny przykład pokazujący strukturę kosztów takiego biznesu.

Z 1000 zł zapłaconych przez turystę około 150 zł, czyli 15 proc., ma pochłaniać prowizja platformy. Kolejne 85 zł to ryczałt liczony od pełnego przychodu, a 34,50 zł stanowi VAT od prowizji zagranicznego serwisu.

Po tych trzech pozycjach z początkowego tysiąca zostaje 730,50 zł. To jednak nadal nie jest zysk właściciela. Trzeba z niego zapłacić m.in. za prąd, gaz, wodę, wywóz śmieci, pranie, sprzątanie po gościach, kosmetyki, naprawy i wymianę zużytego wyposażenia. Dochodzą również ubezpieczenie oraz koszty utrzymania nieruchomości przez okresy, w których nikt jej nie wynajmuje.

Właścicielka szacuje, że po uwzględnieniu wszystkich wydatków z 1000 zł zapłaconych przez klienta zostaje jej finalnie około 200–300 zł czystego zysku.

Prowizja to dopiero początek kosztów

Najem krótkoterminowy często porównuje się z klasycznym wynajmem mieszkania na rok lub kilka lat. Różnica polega jednak na tym, że przy krótkich pobytach właściciel musi praktycznie bez przerwy obsługiwać kolejnych klientów.

Grzegorz Grabowski, partner w Kancelarii Księgowo-Doradczej WMP, wskazuje, że zlecenie całej obsługi wyspecjalizowanej firmie może kosztować kolejne 20–30 proc. przychodów. Do tego dochodzi sezonowość. W miejscowościach turystycznych część roku może zapewniać bardzo wysokie obłożenie, podczas gdy w pozostałych miesiącach przychody ledwo wystarczają na pokrycie stałych wydatków.

Ekspert podkreśla również, że właściciele często nie wyceniają własnego czasu poświęcanego na kontakt z turystami, reagowanie na problemy, organizowanie sprzątania, wydawanie kluczy czy naprawy.

„Najem krótkoterminowy zwykle przynosi wyższe przychody niż długoterminowy, dlatego uchodzi za bardziej dochodowy. W praktyce jednak nie wygląda to aż tak dobrze” – wskazuje Grabowski, cytowany przez Business Insider Polska.

Podatek liczony jest od przychodu, nie od tego, co zostanie

Istotną pozycją pozostaje opodatkowanie. Ministerstwo Finansów wyjaśnia zasady opodatkowania najmu prywatnego, zgodnie z którymi ryczałt wynosi 8,5 proc. przychodu do 100 tys. zł rocznie oraz 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę. Kosztów takich jak prowizja portalu czy sprzątanie nie można po prostu odjąć od podstawy ryczałtu.

W przypadku najmu krótkoterminowego sytuacja podatkowa może być dodatkowo bardziej złożona. Duża skala działalności, jej zorganizowany charakter lub oferowanie dodatkowych usług mogą wpływać na sposób kwalifikowania takiej aktywności. W grę mogą wejść także VAT, składki ZUS i księgowość.

Fiskus coraz dokładniej przygląda się przychodom uzyskiwanym przez platformy rezerwacyjne. W kwietniu Krajowa Administracja Skarbowa poinformowała o kontroli najmu krótkoterminowego, podczas której wykryto nieopodatkowaną sprzedaż usług na ponad 3,8 mln zł. Po kontroli przedsiębiorca wykazał ponad 1 mln zł podatku do zapłaty.

Najem krótkoterminowy czekają nowe zasady

Do kosztów i ryzyka biznesowego dochodzą zmiany prawne. Rządowy projekt regulujący najem krótkoterminowy znajduje się w Sejmie. Zakłada m.in. stworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz nadawanie obiektom indywidualnych numerów identyfikacyjnych.

Po rządowej autopoprawce większy wpływ na taki najem mają uzyskać również wspólnoty, spółdzielnie i mieszkańcy. Rząd argumentuje, że nowe przepisy mają ograniczyć szarą strefę i problemy związane m.in. z hałasem czy zakłócaniem porządku.

Dla właścicieli oznacza to, że opłacalność inwestycji będzie zależała nie tylko od ceny noclegu i obłożenia, ale również od lokalnych zasad i nowych obowiązków administracyjnych.

Przykład, w którym z 1000 zł zostaje 200–300 zł, nie może być traktowany jako wynik typowy dla każdego właściciela. Rentowność zależy od lokalizacji, ceny zakupu nieruchomości, obłożenia, wysokości prowizji, sposobu zarządzania oraz podatków. Pokazuje jednak, dlaczego cena widoczna przez klienta na platformie może bardzo różnić się od kwoty, która ostatecznie pozostaje właścicielowi.

Czytaj także:

Ile trzeba zarabiać, żeby być wśród najbogatszych 20 proc. Polaków? Kwota zaskakuje

Mercosur już działa. Eksport żywności z Argentyny do UE wzrósł o 21 proc.

Ataki na rafinerie miały kosztować Rosję 26 mld dolarów. Putin podał skalę strat