- Rządowy projekt UC135 zakłada, że najem krótkoterminowy do 30 dni zostanie uznany za usługę hotelarską i objęty nowymi obowiązkami.
- Każdy lokal wynajmowany turystom ma trafić do gminnej ewidencji i Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych.
- Gminy mają dostać prawo wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy, a za naruszenia grozić mogą kary do 50 tys. zł.
Najem krótkoterminowy ma wyjść z szarej strefy
Projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych został wpisany do rządowego procesu legislacyjnego pod numerem UC135. Jego główny cel to uporządkowanie rynku noclegów oferowanych poza klasycznymi hotelami, pensjonatami i hostelami. Chodzi przede wszystkim o mieszkania, apartamenty i domy wynajmowane turystom na doby przez platformy rezerwacyjne.
Zgodnie z projektem Kancelarii Prezesa Rady Ministrów, najem krótkoterminowy ma zostać prawnie uznany za usługę hotelarską, jeżeli trwa nie dłużej niż 30 dni. To ważna zmiana, bo oznacza przeniesienie części obowiązków z branży hotelarskiej na właścicieli mieszkań działających w modelu turystycznym.
Nowe przepisy są także elementem dostosowania polskiego prawa do rozporządzenia UE 2024/1028, które ma zwiększyć przejrzystość rynku krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Unia wskazuje, że jednym z głównych problemów jest brak wiarygodnych danych o tym, kto wynajmuje, gdzie znajduje się lokal i jak długo jest oferowany turystom.
Rejestr, numer identyfikacyjny i nowe obowiązki właścicieli
Najważniejszym narzędziem ma być Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli ogólnopolski rejestr obiektów wykorzystywanych w najmie turystycznym. Właściciel lub operator mieszkania będzie musiał zgłosić lokal do ewidencji, a następnie posługiwać się indywidualnym numerem identyfikacyjnym.
Numer ma być widoczny w ofertach publikowanych na platformach internetowych. W praktyce może to oznaczać koniec anonimowych ogłoszeń, które dziś pojawiają się w serwisach rezerwacyjnych bez jasnej informacji, czy lokal działa legalnie, spełnia minimalne wymogi i jest zgłoszony właściwej gminie. Platformy pośredniczące w najmie mają przekazywać dane do odpowiednich systemów, co ułatwi kontrolę skali działalności.
Projekt przewiduje również obowiązki dotyczące bezpieczeństwa. Ministerstwo Sportu i Turystyki wskazuje, że lokale mają spełniać wymogi przeciwpożarowe, sanitarne i budowlane, a w obiektach mają funkcjonować regulaminy porządkowe. Resort argumentuje, że chodzi nie tylko o ochronę turystów, ale także stałych mieszkańców budynków wielorodzinnych.
Wiceminister sportu i turystyki Ireneusz Raś, cytowany w komunikacie MSiT, podkreślał znaczenie tej formy noclegów dla rodzin. „60% polskich rodzin korzysta na terenie Polski z najmu krótkoterminowego. To są rodziny wielodzietne, których nie stać na hotel w Krakowie, Sopocie czy Warszawie” – powiedział. To pokazuje, że rząd nie chce całkowicie wygasić tego rynku, lecz wprowadzić nad nim większą kontrolę.
Gminy dostaną narzędzie do ograniczania mieszkań na doby
Najbardziej wrażliwy element projektu dotyczy nowych uprawnień samorządów. Rady gmin mają otrzymać możliwość wyznaczania stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub zakazany. Takie rozwiązanie może mieć szczególne znaczenie w dużych miastach, miejscowościach turystycznych oraz kurortach, gdzie mieszkania na doby konkurują z najmem długoterminowym i wpływają na życie stałych mieszkańców.
Jak informował Bankier.pl, projekt przewiduje również możliwość zgłaszania przez mieszkańców i wspólnoty mieszkaniowe wniosków o kontrolę lokali wynajmowanych turystom. Jeżeli kontrola wykaże niespełnianie wymogów, obiekt zostanie wykreślony z ewidencji. Odmowa kontroli ma skutkować zawieszeniem wpisu.
To może zasadniczo zmienić relacje między inwestorami mieszkaniowymi a wspólnotami. Dziś wiele sporów dotyczy hałasu, rotacji gości, poczucia bezpieczeństwa i korzystania z części wspólnych budynków. Nowe przepisy dałyby mieszkańcom formalną ścieżkę reagowania, a nie tylko możliwość składania skarg do administratora, straży miejskiej lub policji.
Rynek turystyczny rośnie, więc konflikt o lokale będzie większy
Regulacje pojawiają się w momencie, gdy turystyka w Polsce pozostaje silna. Według GUS, w I półroczu 2025 r. z turystycznych obiektów noclegowych skorzystało 18,9 mln turystów, którym udzielono 44,9 mln noclegów. Rok do roku oznaczało to wzrost odpowiednio o 11,6 proc. i 8,5 proc.
Popyt na noclegi rośnie więc szybciej niż możliwości wielu lokalnych rynków mieszkaniowych. W miastach atrakcyjnych turystycznie część mieszkań jest kupowana nie z myślą o stałych lokatorach, ale o najmie dobowym. Dla właściciela może to być bardziej rentowne niż klasyczny wynajem długoterminowy. Dla miasta oznacza jednak większą presję na podaż mieszkań, zwłaszcza w centrach i dzielnicach popularnych wśród turystów.
Nie chodzi wyłącznie o konflikt między hotelarzami a właścicielami mieszkań. Stawką jest także kształt lokalnego rynku najmu. Jeżeli duża część lokali przechodzi do segmentu krótkoterminowego, oferta dla mieszkańców może się kurczyć, a czynsze w najmie długoterminowym mogą pozostawać pod presją. Skala tego wpływu będzie różna w zależności od miasta, ale właśnie dlatego projekt daje narzędzia gminom, a nie wprowadza jednolity zakaz dla całego kraju.
Czytaj także:
Nowa opłata dla wszystkich Polaków. Projekt trafił do konsultacji
Ceny działek znów biją rekordy. W Warszawie „pękł” milion zł
