• Czynsze najmu mieszkań w Polsce wzrosły średnio o 46 proc. w ciągu pięciu lat.
  • Wynajęcie dwupokojowego mieszkania w Warszawie pochłania około 55 proc. przeciętnej pensji netto.
  • W drugim kwartale 2026 roku roczny wzrost czynszów wyhamował do 1 proc., ale stawki nie zaczęły spadać.

Czynsze wzrosły o 46 proc. w pięć lat

W drugim kwartale 2026 roku średnie stawki najmu w siedmiu największych polskich miastach wzrosły o 1 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. To wyraźnie mniej niż w latach 2021–2023, gdy najem drożał w szybkim tempie.

Dane za ostatnie pięć lat pokazują jednak skalę podwyżek, z którymi muszą mierzyć się najemcy. Jak wynika z raportu Residential MarketBeat firmy Cushman & Wakefield, czynsze w Polsce zwiększyły się w tym czasie średnio o 46 proc.

Dla porównania średni wzrost w Unii Europejskiej wyniósł 15 proc. Polska znalazła się więc w grupie najszybciej drożejących rynków najmu w Europie, choć nie zajmuje pierwszego miejsca. W Rumunii czynsze wzrosły w ciągu pięciu lat o 97 proc. Podwyżki przekraczające 60 proc. odnotowano także w Słowenii, Chorwacji i na Węgrzech.

Do wzrostu kosztów najmu przyczyniły się wysoka inflacja, drożejąca budowa mieszkań, napływ ludności do największych miast oraz utrzymujące się problemy z dostępnością kredytów hipotecznych. Dla części gospodarstw domowych najem pozostaje jedyną dostępną alternatywą wobec zakupu mieszkania.

Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem najmu

Najwyższe stawki spośród największych polskich miast obowiązują w Warszawie. Mediana czynszu za kawalerkę wynosi około 2600 zł miesięcznie. Za dwupokojowe mieszkanie w budynku oddanym po 2010 roku trzeba zapłacić około 3600 zł.

Podane kwoty nie obejmują opłat eksploatacyjnych i zaliczek na media. Rzeczywisty miesięczny wydatek najemcy jest więc jeszcze wyższy.

Według danych opisanych przez Forsal.pl czynsz za przeciętne dwupokojowe mieszkanie w Warszawie odpowiada około 55 proc. średniego miesięcznego wynagrodzenia netto. Porównanie pokazuje, że nominalnie polska stolica pozostaje tańsza od najdroższych miast Europy Zachodniej, ale jej mieszkańcy przeznaczają na najem dużą część swoich dochodów.

W Zurychu dwupokojowe mieszkanie w centrum kosztuje przeciętnie 2641 euro miesięcznie, w Londynie 2618 euro, a w Amsterdamie 2302 euro. Wyższe wynagrodzenia powodują jednak, że obciążenie budżetu najemcy może być tam mniejsze niż w Warszawie.

Najtańsze kawalerki są w Katowicach i Łodzi

Znacznie niższe stawki obowiązują w Katowicach i Łodzi. Mediana czynszu za kawalerkę wynosi tam odpowiednio 1705 zł i 1725 zł miesięcznie, również bez opłat eksploatacyjnych i kosztów mediów.

Różnica między Warszawą a Katowicami sięga więc prawie 900 zł miesięcznie. W ciągu roku najemca kawalerki w stolicy może przeznaczyć na sam czynsz ponad 10 tys. zł więcej.

Istotny jest także wiek budynku. Lokale w inwestycjach oddanych po 2010 roku kosztują więcej, szczególnie w przypadku większych mieszkań. W Trójmieście, Łodzi i Warszawie różnica między nowym a starszym zasobem w segmencie mieszkań trzy- i czteropokojowych może wynosić od 500 do 1000 zł miesięcznie.

Vitalii Arkhypenko, analityk rynku mieszkaniowego w Cushman & Wakefield, zwraca uwagę: „Obserwujemy stabilizację po okresie bardzo silnych wzrostów”. Stabilizacja oznacza jednak zatrzymanie gwałtownych podwyżek, a nie powrót do stawek sprzed kilku lat.

Fundusze mają ponad 25 tys. mieszkań na wynajem

W drugim kwartale 2026 roku zasób mieszkań należących do podmiotów działających w sektorze najmu instytucjonalnego przekroczył 25 tys. lokali. Najwięcej znajduje się w Warszawie, gdzie inwestorzy instytucjonalni posiadają około 8,4 tys. mieszkań.

Stanowi to niespełna 6 proc. całego warszawskiego rynku najmu. Zdecydowana większość lokali nadal należy do osób prywatnych, dlatego fundusze nie mają dominującego wpływu na poziom czynszów.

Sektor może jednak nadal rosnąć. Projekty znajdujące się w budowie lub na etapie planowania obejmują blisko 14 tys. kolejnych mieszkań. Tempo ich realizacji będzie zależało od kosztów finansowania, sytuacji gospodarczej oraz oczekiwanych stóp zwrotu.

Największą transakcją na polskim rynku najmu instytucjonalnego było przejęcie Resi4Rent przez TAG Immobilien. Wartość umowy wyniosła około 575 mln euro.

Dla najemców najważniejszą informacją pozostaje to, że czynsze przestały rosnąć w gwałtownym tempie. Nie ma jednak sygnałów zapowiadających wyraźne obniżki. Wysokie ceny mieszkań, koszty kredytów i napływ studentów do największych ośrodków nadal będą podtrzymywać popyt na lokale do wynajęcia.

Czytaj także:

W tych miastach zarabia się najsłabiej. Nawet o połowę mniej niż w Krakowie

Z polskiego rynku pracy zniknie 750 tys. osób. Prawdziwy kryzys dopiero przed nami

Budżetówka zaciska pasa, ale „święte krowy” dostaną większe podwyżki. Są równi i równiejsi?