Ceny działek budowlanych w Polsce nadal rosną, choć tempo podwyżek w I kwartale 2026 r. wyraźnie osłabło. Najmocniejszy sygnał płynie z Warszawy, gdzie średnia cena transakcyjna gruntu budowlanego po raz pierwszy przekroczyła 1000 zł za mkw., co oznacza ponad 1 mln zł za standardową działkę o powierzchni 10 arów.
- Ceny działek budowlanych w I kwartale 2026 r. nadal rosły, choć wolniej niż pod koniec 2025 r.
- Warszawa przekroczyła symboliczną granicę 1000 zł za mkw. Średnia cena transakcyjna działki budowlanej w stolicy wyniosła 1009 zł za mkw., co oznacza ponad 1 mln zł za 10 arów.
- Presję na kupujących zwiększają nie tylko droższe grunty, ale też koszty budowy domu oraz zmiany planistyczne.
Ceny działek rosną piąty kwartał z rzędu
Z najnowszego raportu Bankier.pl, przygotowanego na podstawie danych udostępnionych przez Cenatorium, wynika, że w I kwartale 2026 r. działki budowlane drożały już piąty kwartał z rzędu. Dotyczy to zarówno dużych miast, jak i mniejszych miejscowości.
Dobra wiadomość dla kupujących jest tylko częściowa. Wzrost cen wyhamował względem końcówki 2025 r., ale nie zatrzymał się. W miastach wojewódzkich średnie ceny transakcyjne rosły kwartalnie zwykle o około 1-2 proc., podczas gdy w IV kwartale 2025 r. podwyżki sięgały od 2 do 6 proc. To oznacza, że rynek złapał oddech, ale nadal nie przeszedł w fazę korekty.
Kluczowe jest to, że mowa o cenach transakcyjnych, a więc kwotach faktycznie wpisywanych w aktach notarialnych, a nie o cenach ofertowych z ogłoszeń. Cenatorium opisuje swoją bazę jako „największą w Polsce bazę informacji o transakcjach na rynku nieruchomości”, zawierającą dane z aktów notarialnych o ponad 7,5 mln transakcji sprzedaży gruntów, mieszkań, domów i lokali użytkowych. To ważne, bo przy działkach różnica między ceną z ogłoszenia a ceną finalnej sprzedaży bywa znacząca.
Warszawa przekracza symboliczną granicę
Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa. W I kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna działki budowlanej w stolicy wyniosła 1009 zł za mkw. To wzrost o 2,1 proc. kwartał do kwartału i aż o 15 proc. rok do roku. W praktyce 1000 mkw., czyli 10 arów, kosztowało przeciętnie ponad 1 mln zł.
Drugim najdroższym miastem w zestawieniu był Gdańsk ze średnią stawką 841 zł za mkw. Tam roczna dynamika była jednak znacznie niższa i wyniosła 2,8 proc. Kraków osiągnął poziom 778 zł za mkw., a Wrocław 543 zł za mkw. W stolicy Dolnego Śląska ceny wzrosły o 15,1 proc. rok do roku, czyli nawet nieznacznie mocniej niż w Warszawie.
Niżej w zestawieniu znalazły się Poznań z ceną 516 zł za mkw., Olsztyn z poziomem 472 zł za mkw., Łódź z wynikiem 466 zł za mkw. i Lublin, gdzie średnia cena transakcyjna wyniosła 425 zł za mkw. Nie oznacza to jednak taniego rynku. W Lublinie ceny były o 11,2 proc. wyższe niż rok wcześniej, a w Poznaniu o 11,6 proc.
Dane pokazują więc mocne rozwarstwienie rynku. Największe miasta przekroczyły poziomy, które dla wielu gospodarstw domowych oznaczają, że zakup działki staje się równie dużym wyzwaniem jak zakup mieszkania. Jednocześnie tam, gdzie ceny są niższe nominalnie, roczne wzrosty wciąż potrafią być dwucyfrowe.
W województwach też padają rekordy
Podwyżki nie ograniczają się do największych miast. W ujęciu wojewódzkim najdroższa była Małopolska, gdzie średnia cena transakcyjna działek budowlanych osiągnęła 203 zł za mkw. To pierwszy przypadek przekroczenia poziomu 200 zł za mkw. w historii tego zestawienia. W skali roku ceny w województwie małopolskim wzrosły o 14,2 proc., a względem I kwartału 2024 r. o blisko 40 proc.
Wysokie ceny odnotowano również w Wielkopolsce, gdzie średnia stawka wyniosła 173 zł za mkw., oraz w województwie pomorskim z wynikiem 171 zł za mkw. Mazowieckie, mimo rekordowych stawek w Warszawie, osiągnęło średnio 162 zł za mkw. To pokazuje, jak silnie stolica odstaje od reszty regionu.
W analizowanych województwach kwartalne wzrosty były umiarkowane i mieściły się od 1,8 proc. w warmińsko-mazurskim do 2,7 proc. w wielkopolskim. Rocznie dynamika była jednak wyraźniejsza. W warmińsko-mazurskim ceny wzrosły o 13,3 proc., w łódzkim o 12,1 proc., w pomorskim o 11,4 proc., a w wielkopolskim o 11,2 proc.
Dla kupujących to istotny sygnał. Wiele osób szukających gruntu pod budowę domu rezygnuje z dużego miasta i przenosi poszukiwania do mniejszych miejscowości lub gmin podmiejskich. Dane pokazują jednak, że ta ucieczka przed wysokimi cenami nie zawsze działa. Popyt rozlewa się na kolejne lokalizacje, a grunty z dobrym dojazdem, mediami i realną możliwością zabudowy szybko drożeją.
Drożeje nie tylko ziemia, ale też budowa domu
Rosnące ceny działek są tylko jednym elementem kosztu budowy domu. Jak wskazuje Bankier.pl, osoby planujące inwestycję muszą mierzyć się także z wyższymi kosztami robocizny. W kwietniu 2026 r. prace potrzebne do osiągnięcia stanu surowego zamkniętego były średnio o 15,3 proc. droższe niż rok wcześniej. W tym samym czasie przeciętne ceny materiałów budowlanych spadły o 1 proc., ale robocizna wzrosła średnio o 12,5 proc.
Całkowity koszt postawienia domu w stanie deweloperskim był w kwietniu 2026 r. o 4,8 proc. wyższy niż rok wcześniej. Co ważne, w porównaniu z marcem wzrost wyniósł 1,7 proc., a w ciągu dwóch miesięcy przekroczył 3 proc. To sugeruje, że presja kosztowa w budownictwie jednorodzinnym może znów przyspieszać.
W praktyce kupujący działkę musi więc liczyć nie tylko cenę samego gruntu. Do całkowitego budżetu dochodzą koszty projektowe, przyłącza, robocizna, materiały, finansowanie i ryzyko opóźnień administracyjnych. W lokalizacjach, gdzie sama ziemia kosztuje kilkaset złotych za mkw., margines bezpieczeństwa finansowego szybko się kurczy.
Plany ogólne mogą dodatkowo podbić znaczenie lokalizacji
Na rynek działek wpływać będzie także reforma planowania przestrzennego. Zgodnie z komunikatem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, termin sporządzania planów ogólnych został przesunięty do 31 sierpnia 2026 r. Nowe dokumenty mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.
To istotne dla właścicieli i kupujących, bo plan ogólny będzie wpływał na możliwość zabudowy oraz wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Działki z jasnym statusem planistycznym, dostępem do infrastruktury i położeniem w atrakcyjnej strefie mogą zyskiwać na znaczeniu. Z kolei grunty, które dziś są przedstawiane jako potencjalnie budowlane, ale nie mają solidnego oparcia w dokumentach planistycznych, będą wymagały ostrożniejszej analizy.
Rynek nie wysyła więc sygnału taniejącej ziemi. Widać raczej przejście od gwałtownych podwyżek do wolniejszego, ale nadal konsekwentnego wzrostu. Dla kupujących oznacza to, że negocjacje mogą być łatwiejsze niż pod koniec 2025 r., ale czekanie na dużą przecenę pozostaje ryzykowną strategią. Ceny działek są rekordowe, a ograniczona podaż dobrze położonych gruntów nadal działa na korzyść sprzedających.
Czytaj także:
Rekordowy debiut SpaceX. Znamy cenę akcji spółki Elona Muska
Mieszkania pod Warszawą równie atrakcyjne jak w stolicy. Zwrot u deweloperów
Złe wieści ws. inflacji w Polsce. Alarmujące dane już 4. miesiąc z rzędu
