Ceny gruntów w Polsce nadal rosną, a dobrze położone działki stają się jednym z najbardziej deficytowych aktywów na rynku nieruchomości. Z raportu „Nieruchomości gruntowe w Polsce 2025/26” przygotowanego przez Otodom i Hectares wynika, że ziemia drożeje nawet wtedy, gdy rynek mieszkaniowy przechodzi okres słabszego popytu. Najmocniej wyróżnia się Warszawa, gdzie średnie ceny ofertowe gruntów należą do najwyższych w kraju, a w najlepszych lokalizacjach transakcyjne stawki za metr kwadratowy potrafią sięgać kilkunastu tysięcy złotych.
Ceny gruntów w Polsce nadal pod presją
Rynek gruntów znalazł się w paradoksalnym momencie. Z jednej strony deweloperzy i kupujący mieszkania są bardziej ostrożni, a wysokie ceny lokali ograniczają popyt. Z drugiej strony fundament całego rynku, czyli ziemia, nadal drożeje. W raporcie „Nieruchomości gruntowe w Polsce 2025/26” Otodom i Hectares wskazano, że słabsza koniunktura w mieszkaniówce nie przełożyła się na spadek cen działek.
Powód jest prosty: atrakcyjnych, uregulowanych i dobrze położonych gruntów nie da się szybko „doprodukować”. Podaż działek z jasnym statusem prawnym, dostępem do infrastruktury i realną możliwością zabudowy jest ograniczona. To powoduje, że nawet przy mniejszej aktywności części kupujących właściciele najlepszych działek nie muszą mocno obniżać oczekiwań.
Dodatkowym czynnikiem jest reforma planowania przestrzennego. Inwestorzy, właściciele gruntów i deweloperzy obawiają się, że po wejściu w życie planów ogólnych część terenów straci możliwość uzyskania warunków zabudowy albo będzie wymagała znacznie dłuższej i bardziej kosztownej ścieżki planistycznej. W efekcie grunty z zabezpieczonym potencjałem inwestycyjnym stają się jeszcze cenniejsze.
Warszawa i Kraków tworzą segment premium
Z danych Otodom i Hectares wynika, że Warszawa i Kraków są rynkami, które wyraźnie odstają od pozostałych stolic województw. Średnia cena ofertowa gruntów w Warszawie sięga 893 zł za mkw., w Krakowie 600 zł za mkw., a w Gdańsku 484 zł za mkw. Dla porównania, średnia cena w 16 stolicach województw wyniosła 372 zł za mkw. i wzrosła o 6,8 proc. rok do roku.
Różnica między stolicą a pozostałymi miastami jest bardzo duża. Raport wskazuje, że w Opolu metr kwadratowy gruntu kosztuje średnio 184 zł. Oznacza to, że za tę samą kwotę inwestor może kupić w mniej popularnych lokalizacjach kilka razy większą powierzchnię niż w Warszawie. Nie zmienia to jednak faktu, że to właśnie największe aglomeracje przyciągają kapitał, bo oferują największy potencjał popytowy i najwyższą płynność.
Warszawski rynek ma jeszcze jedną cechę: ogromne zróżnicowanie cen. Oficjalna Diagnoza m.st. Warszawy dotycząca rynku nieruchomości gruntowych pokazuje, że w części centralnych i najlepiej położonych obszarów średnie ceny transakcyjne gruntów wchodzą w przedziały 10-20 tys. zł za mkw., a punktowo nawet powyżej 20 tys. zł za mkw. To tłumaczy, dlaczego w publikacjach rynkowych pojawiają się stawki rzędu kilkunastu tysięcy złotych za metr w Warszawie, mimo że średnie wartości dla całego miasta są znacznie niższe.
Drogi grunt oznacza drogie mieszkania
Ceny gruntów mają bezpośrednie znaczenie dla cen mieszkań, domów i projektów komercyjnych. Każda inwestycja zaczyna się od działki. Jeżeli deweloper kupuje grunt drożej, koszt ten musi zostać uwzględniony w późniejszej kalkulacji ceny lokalu, marży i opłacalności całego projektu.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom, zwraca w raporcie uwagę, że pytanie o ceny mieszkań w Warszawie powinno zaczynać się od dostępności i cen gruntów. Jak podkreśla, „każda myśl o budowie projektu deweloperskiego, domu jednorodzinnego czy centrum handlowego musi być osadzona na konkretnej działce”.
To szczególnie ważne w Warszawie, gdzie dostępność atrakcyjnych terenów jest ograniczona, a wiele gruntów ma skomplikowany status prawny, historyczny lub planistyczny. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli popyt na mieszkania chwilowo słabnie, spadek cen nowych lokali może być ograniczany przez wysokie koszty wejścia w projekt.
Małe działki najdroższe, większe parcele rosną szybciej
Raport Otodom i Hectares pokazuje też ważną zależność: im mniejsza działka, tym wyższa cena za metr kwadratowy. Najmniejsze parcele, do 800 mkw., są segmentem premium, bo pozostają bardziej dostępne kapitałowo dla nabywców indywidualnych i często znajdują się w lepiej rozwiniętych lokalizacjach.
Z danych raportu wynika, że działka do 800 mkw. kosztuje średnio 211 zł za mkw., podczas gdy grunt powyżej 1 ha zaledwie 38 zł za mkw. To ponad 5,5-krotna różnica. Jednocześnie autorzy zwracają uwagę na potencjał średnich działek, zwłaszcza o powierzchni 3000-5000 mkw., które łączą niższą cenę jednostkową z możliwością dalszego przygotowania inwestycyjnego.
To właśnie na tej różnicy opierają się strategie części inwestorów gruntowych. Zakup większego terenu, podział na mniejsze parcele, uzbrojenie i uporządkowanie statusu planistycznego mogą znacząco zwiększyć wartość nieruchomości. Nie jest to jednak prosty zysk bez ryzyka. Wymaga kapitału, wiedzy prawnej, cierpliwości i umiejętności przeprowadzenia działki przez proces administracyjny.
Reforma planistyczna może jeszcze podbić wartość dobrych działek
Jednym z najważniejszych czynników na najbliższe miesiące będzie reforma planowania przestrzennego. Gminy przygotowują plany ogólne, które mają zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań. Dla właścicieli gruntów kluczowe jest to, czy ich działki znajdą się w strefach umożliwiających zabudowę.
Raport wskazuje, że grunty z zabezpieczonym prawem do zabudowy mogą stać się jeszcze bardziej poszukiwane. Jeżeli część działek straci realną możliwość inwestycyjnego wykorzystania, podaż terenów gotowych do zabudowy jeszcze się zmniejszy. To może działać proinflacyjnie na ceny gruntów, szczególnie w największych aglomeracjach i w ich otoczeniu.
Konrad Romanowicz, członek zarządu Skylight Premium i ekspert rynku premium oraz gruntów, wskazuje w raporcie, że „bieżący rok przyniósł wyraźną dynamikę na rynku gruntów inwestycyjnych” i łączy ją nie tylko z popytem, ale przede wszystkim z oczekiwaniami wobec reformy planowania przestrzennego.
Czytaj także:
Synektik pokazał wyniki powyżej oczekiwań. Spółka powróci do wzrostów?
Cena złota spadła o ponad 20 proc. od szczytu. Analitycy: na tym nie koniec
Polski samochód elektryczny wraca w nowej odsłonie. Foxconn pomoże Izerze
