Centra danych stają się jednym z najważniejszych nowych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Boom na sztuczną inteligencję, usługi chmurowe i cyfrową suwerenność zwiększa popyt na działki z dostępem do dużej mocy energetycznej, a to może zmieniać sposób wyceny gruntów inwestycyjnych.
Centra danych w Polsce przyciągają coraz większy kapitał
Polska coraz wyraźniej pojawia się na mapie inwestorów budujących centra danych. Jak informował Bankier.pl, w kraju planowanych jest ponad 20 projektów data center, a wartość inwestycji w budowę centrów danych w ostatnich latach liczona jest już w miliardach złotych.
To ważna zmiana dla rynku nieruchomości komercyjnych. Jeszcze niedawno najwięcej uwagi przyciągały biura, magazyny, parki handlowe i mieszkania na wynajem. Teraz do tej listy coraz mocniej dołączają obiekty infrastruktury cyfrowej. Nie są to typowe budynki biurowe ani magazynowe, ale wyspecjalizowane nieruchomości, których wartość zależy od energii, chłodzenia, bezpieczeństwa, łączności i dostępu do wykwalifikowanych wykonawców.
Według danych przywoływanych przez Business Insider Polska polski rynek centrów danych podwoił moc w ciągu trzech lat i przekroczył 200 MW. Eksperci wskazują, że do 2030 r. może dojść do ok. 500 MW, a raportowane przez Polish Data Center Association scenariusze mówią nawet o przekroczeniu 600 MW mocy przy utrzymaniu obecnego tempa rozwoju.
Sztuczna inteligencja zmienia popyt na nieruchomości
Głównym paliwem dla inwestycji w centra danych jest rosnące zapotrzebowanie na moc obliczeniową. Sztuczna inteligencja, chmura, streaming, cyberbezpieczeństwo, bankowość cyfrowa i e-commerce potrzebują infrastruktury, która działa bez przerw i może obsługiwać ogromne ilości danych.
W praktyce oznacza to, że AI wpływa nie tylko na wyceny spółek technologicznych, ale także na fizyczny rynek nieruchomości. Najbardziej poszukiwane stają się lokalizacje, które mają dostęp do dużych wolumenów energii, dobre połączenia światłowodowe, odpowiednią powierzchnię, bezpieczne otoczenie i możliwość szybkiego przeprowadzenia procesu inwestycyjnego.
Dlatego coraz większego znaczenia nabierają tereny poprzemysłowe. Często mają one istniejącą infrastrukturę energetyczną, duże działki i lokalizację poza ścisłym centrum miasta, ale nadal blisko głównych ośrodków gospodarczych. Dla inwestorów może to być przewaga, bo czas potrzebny na uzyskanie przyłącza energetycznego staje się jednym z najważniejszych czynników decydujących o powodzeniu projektu.
Działki z dostępem do mocy mogą drożeć
W klasycznym podejściu do nieruchomości komercyjnych liczyły się lokalizacja, komunikacja, najemcy i standard budynku. W przypadku centrów danych dochodzi jeszcze jeden element: energia. Działka bez odpowiedniego przyłącza może być dla operatora niewystarczająca, nawet jeśli ma dobrą lokalizację. Z kolei grunt z dostępem do dużej mocy może stać się strategicznym aktywem.
To zmienia logikę wyceny. Teren, który wcześniej był atrakcyjny głównie dla logistyki, przemysłu albo produkcji, może zacząć konkurować o kapitał z inwestycjami data center. Dotyczy to m.in. okolic Warszawy, Bełchatowa, Bielska-Białej, Szczecina i innych lokalizacji z zapleczem energetycznym.
Przykładem jest projekt DL Invest Group w Bielsku-Białej, opisywany przez ITwiz. Inwestycja na terenach dawnej fabryki Fiata ma mieć wartość ok. 1 mld USD, obejmować ponad 52 hektary i potencjał zabudowy sięgający ok. 270 tys. mkw. powierzchni produkcyjno-technologicznej. Początkowa moc IT ma wynosić 50-82 MW, z możliwością rozbudowy do ponad 200 MW.
Jak podkreśla Dominik Leszczyński, prezes i założyciel DL Invest Group, projekt ma „znacznie większy wymiar” niż typowa inwestycja nieruchomościowa, bo łączy skalę, infrastrukturę, energię i technologię.
Największą barierą jest energia
Boom na centra danych nie oznacza, że wszystkie projekty powstaną bez przeszkód. Największym ograniczeniem jest dostęp do energii elektrycznej. Business Insider wskazuje, że inwestorzy oczekują stabilnych wolumenów energii, najlepiej niskoemisyjnej, a problemem pozostaje dostęp do przyłączy. W tle jest również modernizacja sieci, koszty chłodzenia, lokalne procedury administracyjne i pytanie o akceptację społeczną dla energochłonnych inwestycji.
Polski rynek może jednak wykorzystać kilka przewag. Są nimi centralne położenie w Europie, członkostwo w UE i NATO, rozwijająca się infrastruktura światłowodowa oraz niższe koszty niż w najdroższych zachodnioeuropejskich hubach. Frankfurt, Londyn, Amsterdam, Paryż i Dublin są już bardzo nasycone, dlatego część inwestorów szuka alternatywnych lokalizacji w Europie Środkowo-Wschodniej.
Widać to także po konkretnych projektach. Data4 uruchomiła drugie centrum danych w kampusie w Jawczycach pod Warszawą i zapowiada, że do 2030 r. inwestycje w Polsce sięgną 600 mln euro. Z kolei kampus WAW-3 Atmana pod Warszawą ma docelowo obejmować trzy budynki, 43 MW mocy IT i inwestycję o wartości ok. 2,5 mld zł.
Co to oznacza dla rynku nieruchomości?
Dla rynku nieruchomości komercyjnych centra danych mogą być jednym z najciekawszych segmentów kolejnych lat. Nie zastąpią magazynów, biur czy mieszkań, ale mogą stać się osobną klasą aktywów, która będzie przyciągać kapitał infrastrukturalny, technologiczny i energetyczny.
Największe znaczenie będzie miała selekcja lokalizacji. Wartość mogą zyskiwać grunty z dostępem do mocy, bliskością sieci światłowodowej i możliwością szybkiego rozpoczęcia inwestycji. W praktyce oznacza to, że „działka z prądem” może być dla inwestora znacznie cenniejsza niż podobny grunt bez zaplecza energetycznego.
Dla samorządów to szansa na nowe inwestycje i miejsca pracy, ale też wyzwanie związane z planowaniem przestrzennym i infrastrukturą. Dla inwestorów nieruchomościowych to sygnał, że rynek komercyjny zmienia się pod wpływem AI. Najważniejsze aktywa nie zawsze będą tam, gdzie jest największy ruch pieszy albo najbliższy węzeł drogowy. Coraz częściej będą tam, gdzie można bezpiecznie zasilić tysiące serwerów.
Czytaj także:
Spółki SaaS zaliczają mocne odbicie. „SaaSpokalipsa” odwołana?
Gaz z importu czy krajowy biometan? Różnica w cenie jest ogromna
Decyzja RPP już dziś. Co dalej ze stopami procentowymi?
