• Imigranci ekonomiczni odpowiadali za 11-13 proc. umów najmu, a uchodźcy za kolejne 10-12 proc.
  • Największą grupą pozostają krajowi najemcy indywidualni z udziałem 40-45 proc., a studenci odpowiadają za około 27 proc. rynku.
  • Pośrednicy spodziewają się stabilizacji popytu, choć 38 proc. prognozuje jego spadek w grupie uchodźców.

Imigranci i uchodźcy odpowiadają za nawet 1/4 umów najmu

Dane pochodzą z badania przeprowadzonego przez Narodowy Bank Polski w lutym 2026 roku. Wzięło w nim udział 246 przedsiębiorstw zajmujących się rynkiem nieruchomości, a 226 podmiotów odpowiedziało na pytania dotyczące najmu. Wyniki znalazły się w najnowszym raporcie NBP dotyczącym sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych.

Według ankietowanych pośredników imigranci ekonomiczni odpowiadali w I kwartale 2026 roku za 11-13 proc. zawieranych umów najmu, natomiast udział uchodźców wynosił kolejne 10-12 proc. Łącznie daje to od 21 do 25 proc. rynku mierzonego strukturą transakcji wskazywaną przez badanych pośredników.

Największą grupą pozostawali krajowi najemcy indywidualni. W Warszawie generowali około 40 proc. popytu, a w pozostałych analizowanych miastach 44-45 proc. Drugą dużą grupą byli studenci, których udział wynosił średnio około 27 proc., od 25 proc. w Warszawie do około 28 proc. w grupie dziesięciu dużych miast.

Nie oznacza to przy tym, że dokładnie co czwarte wynajmowane mieszkanie w Polsce zajmuje obecnie migrant lub uchodźca. Badanie NBP jest ankietą przeprowadzoną wśród pośredników i opisuje strukturę obserwowanych przez nich transakcji.

Migracja nadal mocno wpływa na rynek najmu w dużych miastach

Znaczenie migracji dla rynku mieszkaniowego jest szczególnie widoczne w największych ośrodkach, do których ludzie przyjeżdżają przede wszystkim do pracy i na studia.

„Popyt rośnie przede wszystkim tam, gdzie ludzie przyjeżdżają z innych miejsc, a więc na studia czy do pracy” – mówi Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom. Jak dodaje, właśnie dlatego najem koncentruje się przede wszystkim w największych miastach.

Dane Otodom pokazują skalę tej koncentracji. Pod koniec sierpnia 2026 roku w serwisie znajdowało się 24,3 tys. aktywnych ofert najmu, a aż 70 proc. z nich przypadało na siedem największych rynków: Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Katowice i Trójmiasto.

Sama obecność migrantów na rynku nie oznacza jednak automatycznie proporcjonalnego wzrostu czynszów. Analiza przygotowana wcześniej przez Politykę Insight wskazywała, że napływ ukraińskich uchodźców odpowiadający 1 proc. populacji kraju przyjmującego zwiększał ceny najmu o około 0,2-0,3 proc. Większe znaczenie dla stawek miały inflacja, ceny nieruchomości oraz oprocentowanie kredytów.

Ukraińcy znacznie częściej wynajmują niż kupują

Struktura rynku najmu ma związek także z sytuacją mieszkaniową migrantów pozostających w Polsce. Z opracowania Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, że około 70 proc. zarówno przedwojennych migrantów z Ukrainy, jak i uchodźców wojennych wynajmuje mieszkanie należące do innej osoby.

Własne mieszkanie posiada natomiast około 14 proc. migrantów, którzy przyjechali przed pełnoskalową wojną, oraz zaledwie 3 proc. uchodźców. To zasadniczo odmienna struktura niż wśród Polaków i jeden z powodów, dla których obecność obywateli Ukrainy jest szczególnie widoczna właśnie na rynku najmu.

Jednocześnie coraz więcej cudzoziemców zaczyna kupować nieruchomości. Według danych przytoczonych przez NBP w I kwartale 2026 roku udział osób z Ukrainy i Białorusi wśród kupujących mieszkania wzrósł z 11 do 13 proc., podczas gdy udział krajowych osób fizycznych zmniejszył się do 77 proc.

Skala obecności obywateli Ukrainy w Polsce pozostaje duża. Według Urzędu do Spraw Cudzoziemców na początku lipca 2026 roku z ochrony czasowej korzystało nadal niemal 959 tys. osób. Jednocześnie coraz większa grupa przechodzi na bardziej trwałe formy legalizacji pobytu związane m.in. z pracą.

Pośrednicy spodziewają się spadku popytu uchodźców

NBP pytał pośredników również o oczekiwania dotyczące dalszej części 2026 roku. W większości segmentów dominuje scenariusz stabilizacji. Braku większych zmian w popycie spodziewało się od 67 do 88 proc. respondentów, zależnie od grupy najemców.

Największa niepewność dotyczy migrantów. 38 proc. pośredników spodziewa się spadku popytu ze strony uchodźców, a w grupie dziesięciu dużych miast odsetek ten sięga 43 proc. W przypadku imigrantów ekonomicznych spadku popytu oczekuje średnio 21 proc. ankietowanych.

Inaczej wygląda Warszawa. Tam 22 proc. badanych przewiduje dalszy wzrost popytu ze strony imigrantów ekonomicznych, podczas gdy spadku spodziewa się 11 proc. pośredników.

Najnowsze dane NBP pokazują więc, że cudzoziemcy stali się trwałym i znaczącym elementem polskiego rynku najmu. Jednocześnie ich wpływ nie jest równomierny w całym kraju i nie powinien być utożsamiany bezpośrednio ze wzrostem czynszów. Największe znaczenie mają w dużych miastach, gdzie koncentrują się miejsca pracy, uczelnie oraz największa część dostępnej oferty mieszkaniowej.

Czytaj także:

Ile trzeba zarabiać, żeby być wśród najbogatszych 20 proc. Polaków? Kwota zaskakuje

Mercosur już działa. Eksport żywności z Argentyny do UE wzrósł o 21 proc.

Ataki na rafinerie miały kosztować Rosję 26 mld dolarów. Putin podał skalę strat