• MRiT analizuje model, w którym część miesięcznej opłaty byłaby przeznaczana na stopniową spłatę udziału w mieszkaniu.
  • Rozwiązanie ma nie wymagać wysokiego wkładu własnego ani zdolności kredytowej na początku, a cena lokalu miałaby być znana od startu.
  • To na razie kierunek prac resortu, a nie uruchomiony program, dlatego szczegółowe zasady mogą jeszcze ulec zmianie.

Dojście do własności mieszkania bez kredytu na starcie

Koncepcja ma być powiązana z systemem społecznego budownictwa mieszkaniowego, czyli między innymi SIM-ami, TBS-ami i spółdzielniami. Jak wynika z informacji przekazanych Interii przez wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego, miesięczna płatność miałaby składać się z dwóch części. Pierwsza obejmowałaby koszty najmu i utrzymania nieruchomości, druga byłaby przeznaczana na stopniową spłatę udziału.

Kluczowa zmiana miałaby polegać na ustaleniu ceny już przy zawieraniu umowy, zamiast wyceny lokalu po wielu latach. „To będzie prosty mechanizm, który nie będzie wymagał od osób chcących dojść do własności zdolności kredytowej na starcie” – powiedział Interii Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii. Dodał, że system ma również nie wymagać wysokiego wkładu własnego.

Bez prowizji deweloperskiej i bankowej

Resort zakłada, że koszt dojścia do własności mógłby być niższy niż w klasycznym modelu zakupu na kredyt hipoteczny. Inwestycje miałyby realizować SIM-y, TBS-y lub spółdzielnie, dlatego według zapowiedzi nie pojawiałaby się typowa marża deweloperska ani klasyczna prowizja bankowa związana z indywidualną hipoteką.

Ministerstwo rozważa też objęcie nowym systemem części już zrealizowanych inwestycji. Jednym z analizowanych wariantów jest refinansowanie inwestycji, zwrot wcześniej otrzymanego bezzwrotnego wsparcia z Funduszu Dopłat i umożliwienie lokatorom wejścia do nowego modelu. To ważne, bo źródło finansowania budowy wpływa dziś na możliwość późniejszego przeniesienia własności lokalu.

Równolegle resort prowadzi już inne działania mające zmniejszać barierę wejścia do SIM i TBS. Projekt dotyczący tańszych partycypacji zakłada objęcie państwową gwarancją kredytów konsumenckich przeznaczonych na partycypację oraz wydłużenie maksymalnego okresu ich spłaty z 10 do 15 lat. To jednak osobne rozwiązanie od nowego mechanizmu stopniowego dochodzenia do własności.

SIM-y przechodzą równolegle szerszą reformę

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe mają zapewniać lokale na wynajem z umiarkowanym, regulowanym czynszem osobom, których dochody pozwalają na regularne opłacanie mieszkania, ale są zbyt niskie na klasyczny kredyt hipoteczny. Taki cel systemu wskazuje Kancelaria Prezesa Rady Ministrów w opisie Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa.

Jednocześnie system wymaga zmian. Najwyższa Izba Kontroli stwierdziła nieprawidłowości w 28 z 30 skontrolowanych jednostek związanych z Rządowym Funduszem Rozwoju Mieszkalnictwa. Pod koniec października do wykazu prac legislacyjnych trafił projekt UD493, który ma poprawić zasady funkcjonowania SIM-ów, w tym nadzór, realizację inwestycji i wykorzystanie publicznego wsparcia. Jest to jednak odrębny projekt od zapowiadanego mechanizmu dojścia do własności.

Co z obecnymi najemcami TBS i SIM?

Nowe zasady muszą uwzględnić osoby, które już mieszkają w zasobach TBS i SIM. Lewandowski wskazywał, że rozwiązanie tylko dla nowych lokatorów mogłoby prowadzić do nierównego traktowania około 130 tys. rodzin mieszkających w starszych zasobach TBS. Problem dotyczy też inwestycji, w których najemcom wcześniej przedstawiano możliwość przyszłego wykupu, choć nie zawsze wynikała ona z przepisów.

Równolegle przygotowywana reforma społecznych zasobów mieszkaniowych przewiduje, że lokale wybudowane z bezzwrotnym wsparciem publicznym co do zasady nie będą sprzedawane najemcom. Projekt dopuszcza natomiast przeniesienie własności przy inwestycjach finansowanych wyłącznie wsparciem zwrotnym. Dlatego nowy model będzie wymagał pogodzenia zasad wykupu z konstrukcją finansowania inwestycji.

Kiedy nowe zasady mogą wejść w życie?

Na obecnym etapie nie ma jeszcze programu, do którego można składać wnioski. Resort przedstawił założenia mechanizmu, ale szczegóły wymagają przygotowania przepisów oraz połączenia ich z reformą SIM-ów, TBS-ów i finansowania mieszkań społecznych.

Dla przyszłych lokatorów kluczowe będą sposób ustalania ceny, zasady zaliczania miesięcznych wpłat na poczet własności i warunki wcześniejszego zakończenia umowy. Dopiero projekt ustawy pozwoli porównać pełny koszt nowego rozwiązania z kredytem hipotecznym. Na razie kierunek prac zakłada stworzenie dodatkowej ścieżki dla osób, które mogą regularnie płacić za mieszkanie, ale nie spełniają bankowych warunków zakupu na kredyt.

Czytaj także:

Polacy zaczęli mocno oszczędzać. Odkładają już ponad 10 proc. dochodów

Dług Polski rośnie najszybciej w UE. Europa jest już prawie 100 bln dolarów „pod kreską”

AI rozstrzygnie, czy zasługujesz na podwyżkę. To już się dzieje