• Od 1 do 27 października z cenników deweloperów zniknęły 4773 nowe mieszkania, o 31,7 proc. mniej niż w poprzednim porównywalnym okresie.
  • Mediana czasu potrzebnego na sprzedaż mieszkania na rynku pierwotnym wzrosła do 235 dni, a monitorowana oferta obejmuje ponad 171 tys. lokali.
  • Gotowe mieszkania stanowią już około 28 proc. oferty w największych miastach, a w drugiej połowie 2027 r. ich udział może wzrosnąć do 35-40 proc.

Nowe mieszkania sprzedają się wolniej. Październik przyniósł mocne hamowanie

Z bieżącego monitoringu rynku pierwotnego prowadzonego przez Skumio wynika, że między 1 a 27 października z publicznych cenników deweloperów zniknęły 4773 mieszkania i domy. W porównywanym bezpośrednio wcześniejszym okresie było ich 6990. Oznacza to spadek o 31,7 proc.

Słabszy wynik widać również w dłuższej perspektywie. W ciągu ostatnich 30 dni z ofert zniknęło 5530 lokali, o 24,7 proc. mniej niż w poprzednich 30 dniach. Ich łączna wartość wyniosła około 3,9 mld zł, a średnia cena sprzedawanych mieszkań sięgała 12,2 tys. zł za metr kwadratowy.

Dane wymagają jednak ważnego zastrzeżenia. Skumio śledzi publiczne cenniki 4182 deweloperów i uznaje mieszkanie znikające z cennika za sprzedane. Nie są to więc dane z aktów notarialnych ani oficjalne statystyki transakcyjne. Dzięki szerokiej bazie pozwalają jednak obserwować kierunek zmian niemal na bieżąco.

Według monitoringu w ofercie pozostaje obecnie ponad 171 tys. lokali, a mediana czasu potrzebnego na sprzedaż wzrosła do 235 dni. To niemal osiem miesięcy oczekiwania na nabywcę.

Coraz więcej nowych mieszkań doczekuje końca budowy bez kupca

Spowolnienie sprzedaży ma coraz bardziej widoczny skutek. Nowe mieszkania, które kilka lat temu często znajdowały właścicieli jeszcze na etapie budowy, coraz częściej pozostają w ofercie do momentu oddania inwestycji do użytkowania.

Z analiz Tabelaofert opisanych przez „Rzeczpospolitą” wynika, że pod koniec września na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych dostępnych było 19,7 tys. gotowych lokali. Stanowiły już około 28 proc. całej oferty.

Tempo wzrostu jest duże. Pod koniec 2024 r. gotowe mieszkania odpowiadały za jedynie 13,4 proc. podaży, czyli około 8,7 tys. lokali. Rok później było to już 23 proc. i 16,34 tys. mieszkań.

Zmienia się także struktura sprzedaży. W III kwartale 2019 r. mieszkania na ukończonych osiedlach stanowiły około 15 proc. transakcji deweloperskich. W III kwartale 2026 r. udział ten wzrósł do 34 proc.

Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE, wskazuje, że część projektów rozpoczętych podczas wcześniejszego boomu podażowego pozostaje dziś w sprzedaży znacznie dłużej. „Ich sprzedaż wydłużyła się poza termin zakończenia budowy” – mówi ekspertka cytowana przez „Rzeczpospolitą”.

W 2027 r. nawet 40 proc. oferty może być już gotowe

Tendencja może jeszcze przyspieszyć, ponieważ deweloperzy kończą inwestycje uruchamiane w okresie wysokiej aktywności budowlanej z przełomu 2024 i 2025 r. Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert, prognozuje, że pod koniec 2026 r. udział lokali gotowych do odbioru może przekroczyć 30 proc. Z kolei w drugiej połowie 2027 r. może dojść do 35-40 proc. całej oferty.

Sytuacja jest bardzo zróżnicowana między miastami. Pod koniec września gotowe nowe mieszkania stanowiły 19,6 proc. oferty w Warszawie i 17,2 proc. w Trójmieście, ale już 31,7 proc. w Krakowie, 32,4 proc. w Poznaniu, 39,2 proc. w Katowicach i aż 40,6 proc. w Łodzi.

Rosnąca liczba gotowych lokali nie oznacza przy tym, że wszystkie są niesprzedawalne. Kupujący coraz częściej celowo wybierają mieszkania, które można obejrzeć przed zakupem i szybko odebrać. Dla części klientów zmniejsza to ryzyko związane z kupowaniem nieruchomości wyłącznie na podstawie planów i wizualizacji.

Duża oferta może zwiększać presję na deweloperów

Dla deweloperów długi czas sprzedaży oznacza natomiast zamrożony kapitał i dodatkowe koszty. Im więcej gotowych mieszkań pozostaje bez nabywców, tym większa może być presja na promocje, rabaty, elastyczne harmonogramy płatności czy dodatkowe wyposażenie oferowane w cenie lokalu.

Z danych przytaczanych przez „Puls Biznesu” wynika, że w ciągu dwóch lat udział firm budujących więcej mieszkań, niż sprzedają, wzrósł z 66 do 78 proc. Wśród deweloperów regionalnych wskaźnik sięga już 80 proc.

Dla kupujących obecna sytuacja oznacza przede wszystkim większy wybór i mocniejszą pozycję negocjacyjną na części rynków. Nie musi jednak automatycznie prowadzić do powszechnych spadków cen. Deweloperzy mogą ograniczać rozpoczynanie nowych projektów lub stosować czasowe promocje zamiast oficjalnego obniżania cenników.

Czytaj także:

Strefy bez hulajnóg? 3/4 Polaków jest za

Firmy farmaceutyczne mają ujawniać, ile płacą lekarzom. Rząd szykuje rejestr

Freedom24 grozi pozwami polskim twórcom finansowym. Wśród nich Zawód Inwestor