• Mediana ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów wynosi obecnie 605 tys. zł, a mediana ceny metra kwadratowego 11,7 tys. zł.
  • W aktualnych plikach cenowych znajduje się ponad 203,5 tys. mieszkań od 3433 deweloperów w 6451 inwestycjach.
  • W Warszawie mediana ceny nowego mieszkania sięga 873 tys. zł, w Krakowie 845 tys. zł, we Wrocławiu 770 tys. zł, a w Łodzi 516 tys. zł.

Mediana ceny mieszkań wynosi 605 tys. zł

Według aktualnego na 30 października zestawienia GeoTaktyki opartego na plikach cenowych deweloperów w ofercie znajduje się 203 510 mieszkań od 3433 deweloperów, w tym osób fizycznych. Dane obejmują 6451 inwestycji.

Mediana ceny całego mieszkania wynosi 605 tys. zł, natomiast mediana powierzchni lokalu to 50,8 mkw. W przeliczeniu na powierzchnię środkowa wartość dla całej oferty wynosi 11,7 tys. zł za mkw. Połowa mieszkań jest oferowana za kwoty od około 9,3 tys. do 15 tys. zł za metr.

Są to ceny ofertowe, a nie transakcyjne. Oznacza to, że pokazują kwoty znajdujące się w cennikach deweloperów, a nie ostateczne ceny zapisane w aktach notarialnych. Dane powstają na podstawie informacji publikowanych przez deweloperów zgodnie z art. 19b ustawy deweloperskiej. Przepisy zobowiązują firmy do przekazywania informacji o cenach raz na dobę.

Kawalerki najdroższe w przeliczeniu na metr

Duże różnice widać także w zależności od liczby pokoi. W przypadku mieszkań jednopokojowych mediana ceny wynosi 469 tys. zł, ale metr kwadratowy kosztuje aż 13,9 tys. zł. To najwyższa wartość spośród analizowanych grup.

Dla mieszkań dwupokojowych mediana wynosi 505 tys. zł i 11,9 tys. zł za mkw. W przypadku trzech pokoi cena całego lokalu rośnie już do 663 tys. zł, przy medianie 11 tys. zł za mkw. Lokale czteropokojowe i większe kosztują w połowie przypadków co najmniej około 899 tys. zł, choć metr jest w nich relatywnie tańszy i kosztuje 10,8 tys. zł. Dane pochodzą z bieżącego zestawienia rynku pierwotnego.

Pokazuje to, dlaczego sama cena metra nie wystarcza do oceny dostępności mieszkań. Małe lokale są droższe w przeliczeniu na powierzchnię, ale wymagają znacznie mniejszego budżetu niż mieszkania rodzinne.

Warszawa blisko 900 tys. zł, Łódź niewiele ponad 500 tys. zł

Jeszcze większe różnice występują między miastami. W Warszawie mediana ceny ofertowej nowego mieszkania wynosi 873 tys. zł, a metra kwadratowego 17,1 tys. zł. Aktualne dane obejmują ponad 10,2 tys. lokali od 187 deweloperów. W przypadku mieszkań czteropokojowych i większych warszawska mediana sięga już 1,335 mln zł.

W Krakowie mediana ceny mieszkania wynosi 845 tys. zł, a cena metra 16,1 tys. zł. Trzypokojowy lokal kosztuje tam w połowie przypadków co najmniej 965 tys. zł, a czteropokojowy lub większy około 1,5 mln zł. W aktualnej krakowskiej ofercie znajduje się ponad 6,8 tys. mieszkań.

We Wrocławiu mediana wynosi 770 tys. zł, przy 15 tys. zł za metr. Co istotne, dane pozwalają również porównać ofertę deweloperską z rzeczywistymi transakcjami na rynku wtórnym. Mediana transakcyjna wynosi tam 12,6 tys. zł za mkw., czyli około 19 proc. mniej niż mediana ofert nowych mieszkań. Takie porównanie pokazują dane GeoTaktyki oparte na Rejestrze Cen Nieruchomości.

Znacznie niższy próg wejścia ma Łódź. Mediana ceny całego nowego mieszkania wynosi tam 516 tys. zł, a metra 10,9 tys. zł. Dwupokojowe lokale mają medianę 480 tys. zł, a trzypokojowe 665 tys. zł. W łódzkich cennikach znajduje się obecnie prawie 4,9 tys. mieszkań.

Dlaczego mediana ceny mieszkań mówi więcej niż średnia?

Mediana jest mniej podatna na wpływ pojedynczych bardzo drogich inwestycji niż średnia arytmetyczna. Ma to szczególne znaczenie w Warszawie, Trójmieście czy Krakowie, gdzie duża liczba mieszkań premium może mocno podnosić przeciętną cenę.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, podkreśla: „Warto patrzeć nie tylko na średnią cenę, ale także na medianę i strukturę cenową oferty”. Ekspert zwraca uwagę, że zmiana struktury nowych inwestycji może podnosić statystyki bez powszechnych podwyżek cenników.

To ważne również przy interpretowaniu zmian w czasie. We wrześniu na części największych rynków wzrost mediany wynikał między innymi z wejścia do sprzedaży większej liczby drogich lokali. Nie musi to więc oznaczać, że deweloper podniósł cenę tego samego mieszkania.

Ceny mieszkań nadal wyższe niż rok temu

Najnowsze oficjalne dane transakcyjne GUS pokazują jednocześnie, że w II kwartale 2026 r. ceny lokali mieszkalnych w Polsce były o 6,3 proc. wyższe niż rok wcześniej. Na rynku pierwotnym wzrost wyniósł 6,5 proc., a na wtórnym 6,1 proc. W porównaniu z poprzednim kwartałem nowe mieszkania podrożały o 1,3 proc. Dane te publikuje Główny Urząd Statystyczny.

Obecna mediana 605 tys. zł nie oznacza więc, że za taką kwotę można kupić typowe mieszkanie w każdym dużym mieście. Warszawa, Kraków i Wrocław znajdują się wyraźnie powyżej krajowego poziomu, natomiast mniejsze i tańsze rynki mocno obniżają wynik dla całej Polski.

Dla kupujących coraz większe znaczenie ma więc nie tylko ogólnopolska mediana ceny mieszkań, ale lokalizacja, liczba pokoi i struktura oferty. Dzięki obowiązkowej publikacji cenników można obecnie znacznie dokładniej sprawdzić, ile faktycznie kosztują nowe lokale i jak ceny zmieniają się w czasie.

Czytaj także:

Polacy zaczęli mocno oszczędzać. Odkładają już ponad 10 proc. dochodów

Dług Polski rośnie najszybciej w UE. Europa jest już prawie 100 bln dolarów „pod kreską”

AI rozstrzygnie, czy zasługujesz na podwyżkę. To już się dzieje